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6月:土地闲置费撩开囤地之谜http://www.sina.com.cn 2008年01月11日 23:55 经济观察报
陈文雅 根据一项新规定,中国政府将向闲置土地的开发商征收最高20%的土地闲置费。不过,截至目前为止,没有人能够说清楚,中国开发商手中到底囤积了多少土地。 不过,答案可能在今年6月底揭晓,届时,各省区会将闲置土地清理和处置情况上报国务院。 开征闲置费 1月8日,一个普通的工作日。一些手中持有房地产企业股票的股民们却在纷纷打听一个叫“土地闲置费”的名词。当日,房地产板块的A股上市公司股价集体跳水。此前,这一板块一度成为A股上市公司的领涨板块之一。 此前一天,国务院办公厅下发了一个文件,即《国务院关于促进节约集约用地的通知》。文件的内容中最引人注意的一点是:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 泰跃地产营销总监季满如表示:“这些政策都不是什么新鲜事。这个政策老早就有,只不过此次重申了。” 北京的一位开发商则表示,目前并不是太担心这个问题。“我更关心的是闲置土地的判定标准,以及政策执行下来的力度。”该人士认为,按照以前的标准,这个政策是比较容易规避的。 但预期的变化依然迅速反应在股市上。“以前的说法是可以收回,现在变成了坚决收回,措词更严厉了。”股民毛先生研究了一番以后,决定暂时不再加仓前段涨势不错的房地产股票上实发展(3.710,0.01,0.27%)。 然而,这种状况并没有持续太久。经过两天左右的盘整,房地产股票就又恢复了元气。 “是不是大家都觉得这个政策不会真的有那么严啊?”毛先生对于没有加仓上实发展导致错过一个涨停后悔不迭。 囤地之谜 “现在谁也说不清楚中国闲置土地的总量有多少,开发商手中囤积下来未开发的有多少。计算口径不同,结果也相差很远。只有等到6月底国土部汇总的数据吧。”咨询人士钱先生表示。 国土资源部土地利用司副司长冷宏志表示,按照国务院的要求,国土部前不久给各地国土管理部门发了一个明传电报,明确要求各地加快对闲置土地清理和处置利用,重点是要清理房地产这块的闲置土地。 冷给出了截止到2004年底的一个数字——当时全国闲置土地是107万亩左右,相当于7.13亿平方米。还有84万亩左右的空闲土地。 2007年12月初,北京师范大学金融研究中心钟伟教授主持完成了《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》,这份报告称,近十年来累计土地囤积规模为8.82亿平米,其中2002-2006年的五年间形成的量超过了7亿平方米。 而囤积在各地土地储备中心的土地规模,远大于“招拍挂”方式出让的土地,即便部分土地储备中心储备了一定规模的土地,但是如果未能获得上级政府的规划指标,也难以形成现实的供地。粗略估计,囤积在各地土地储备整理中心的土地面积大致为开发商囤地规模的3-5倍。因此积累开发商和土地储备中心的囤地规模,全国累计的囤地总体规模大致在40-60亿平米。 北京等中心城市的情况更为严重,2006年北京计划供应住宅用地1900万平方米,而北京土地储备中心2006年挂牌出售的土地仅仅800万平方米。 但北京市国土资源局局长安家盛在接受记者采访时表示,“对于北京师范大学出的这份研究报告,钟教授自己也承认,这是一个估算的数据,不是一个调查数据。我们局清查的数据已经上报,具体数字比这个要小很多。” 重拳还是软刀? “闲置用地以前就很多,但查得不严,很容易规避。”钱先生说,“圈个围墙、打几个桩,或者一大片地上盖个小售楼处什么的。有的闲置土地,开发商也确实有难处,比如拆迁拆不下来,或者项目规划跟着城市规划调整,等等。” 季满如认为,“如果监管部门真的要严格执行政策,就不怕没有办法堵住这种漏洞。” 他表示,如果招拍挂得到土地,必须限期开发。当然,肯定会有开发商拿到规划许可证两年不施工,他们会找理由,比如说地质复杂、产权关系复杂等等。 钱先生则表示,“按过去的方法,只要开工了就不算闲置,但开工的判定很宽。有的项目开工后放几台推土机和塔吊,然后就不动了,可以说正在施工,只是进度很慢。一般施工进度延期也是正常的,很多项目不是交房都延期么?如果要故意延期就很简单了,比如开工平整之后发现重大设计问题,重新设计,这你能说是闲置吗?” 他甚至认为,关键还是看开发商大小。“小开发商就不好说了,如果是重点招商引资,政府本身就会很宽松。其实判定标准还是对目前城市发展目标是否有利。” 北京国土局长安家盛就此表示,“收取闲置费的规定过去就有,但是并没有实际征收。今后要严格起来,规定要细化,针对不同的闲置原因进行甄别。比如对于37号文出台后被禁止的别墅供地,要重新规划,当然这肯定不会是直接把别墅变成19层塔楼什么的,这有个规划的过程。另外现在城区开发要保护古都风貌,不允许大拆大建,因此有些规划也要作调整。这些都是不可抗拒的原因造成的。只有真正那种开发商资金原因,或者故意囤地,才会受到收取闲置费或者收回土地的处理。” 新浪财经独家稿件声明:该作品(文字、图片、图表及音视频)特供新浪使用,未经授权,任何媒体和个人不得全部或部分转载。来源:经济观察报网
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