6月：土地闲置费撩开囤地之谜

　　陈文雅

　　根据一项新规定，中国政府将向闲置土地的开发商征收最高20%的土地闲置费。不过，截至目前为止，没有人能够说清楚，中国开发商手中到底囤积了多少土地。

　　不过，答案可能在今年6月底揭晓，届时，各省区会将闲置土地清理和处置情况上报国务院。

　　开征闲置费

　　1月8日，一个普通的工作日。一些手中持有房地产企业股票的股民们却在纷纷打听一个叫“土地闲置费”的名词。当日，房地产板块的A股上市公司股价集体跳水。此前，这一板块一度成为A股上市公司的领涨板块之一。

　　此前一天，国务院办公厅下发了一个文件，即《国务院关于促进节约集约用地的通知》。文件的内容中最引人注意的一点是：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　泰跃地产营销总监季满如表示：“这些政策都不是什么新鲜事。这个政策老早就有，只不过此次重申了。”

　　北京的一位开发商则表示，目前并不是太担心这个问题。“我更关心的是闲置土地的判定标准，以及政策执行下来的力度。”该人士认为，按照以前的标准，这个政策是比较容易规避的。

　　但预期的变化依然迅速反应在股市上。“以前的说法是可以收回，现在变成了坚决收回，措词更严厉了。”股民毛先生研究了一番以后，决定暂时不再加仓前段涨势不错的房地产股票上实发展。

　　然而，这种状况并没有持续太久。经过两天左右的盘整，房地产股票就又恢复了元气。

　　“是不是大家都觉得这个政策不会真的有那么严啊？”毛先生对于没有加仓上实发展导致错过一个涨停后悔不迭。

　　囤地之谜

　　“现在谁也说不清楚中国闲置土地的总量有多少，开发商手中囤积下来未开发的有多少。计算口径不同，结果也相差很远。只有等到6月底国土部汇总的数据吧。”咨询人士钱先生表示。

　　国土资源部土地利用司副司长冷宏志表示，按照国务院的要求，国土部前不久给各地国土管理部门发了一个明传电报，明确要求各地加快对闲置土地清理和处置利用，重点是要清理房地产这块的闲置土地。

　　冷给出了截止到2004年底的一个数字——当时全国闲置土地是107万亩左右，相当于7.13亿平方米。还有84万亩左右的空闲土地。

　　2007年12月初，北京师范大学金融研究中心钟伟教授主持完成了《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》，这份报告称，近十年来累计土地囤积规模为8.82亿平米，其中2002-2006年的五年间形成的量超过了7亿平方米。

　　而囤积在各地土地储备中心的土地规模，远大于“招拍挂”方式出让的土地，即便部分土地储备中心储备了一定规模的土地，但是如果未能获得上级政府的规划指标，也难以形成现实的供地。粗略估计，囤积在各地土地储备整理中心的土地面积大致为开发商囤地规模的3-5倍。因此积累开发商和土地储备中心的囤地规模，全国累计的囤地总体规模大致在40-60亿平米。

　　北京等中心城市的情况更为严重，2006年北京计划供应住宅用地1900万平方米，而北京土地储备中心2006年挂牌出售的土地仅仅800万平方米。

　　但北京市国土资源局局长安家盛在接受记者采访时表示，“对于北京师范大学出的这份研究报告，钟教授自己也承认，这是一个估算的数据，不是一个调查数据。我们局清查的数据已经上报，具体数字比这个要小很多。”

　　重拳还是软刀？

　　“闲置用地以前就很多，但查得不严，很容易规避。”钱先生说，“圈个围墙、打几个桩，或者一大片地上盖个小售楼处什么的。有的闲置土地，开发商也确实有难处，比如拆迁拆不下来，或者项目规划跟着城市规划调整，等等。”

　　季满如认为，“如果监管部门真的要严格执行政策，就不怕没有办法堵住这种漏洞。”

　　他表示，如果招拍挂得到土地，必须限期开发。当然，肯定会有开发商拿到规划许可证两年不施工，他们会找理由，比如说地质复杂、产权关系复杂等等。

　　钱先生则表示，“按过去的方法，只要开工了就不算闲置，但开工的判定很宽。有的项目开工后放几台推土机和塔吊，然后就不动了，可以说正在施工，只是进度很慢。一般施工进度延期也是正常的，很多项目不是交房都延期么？如果要故意延期就很简单了，比如开工平整之后发现重大设计问题，重新设计，这你能说是闲置吗？”

　　他甚至认为，关键还是看开发商大小。“小开发商就不好说了，如果是重点招商引资，政府本身就会很宽松。其实判定标准还是对目前城市发展目标是否有利。”

　　北京国土局长安家盛就此表示，“收取闲置费的规定过去就有，但是并没有实际征收。今后要严格起来，规定要细化，针对不同的闲置原因进行甄别。比如对于37号文出台后被禁止的别墅供地，要重新规划，当然这肯定不会是直接把别墅变成19层塔楼什么的，这有个规划的过程。另外现在城区开发要保护古都风貌，不允许大拆大建，因此有些规划也要作调整。这些都是不可抗拒的原因造成的。只有真正那种开发商资金原因，或者故意囤地，才会受到收取闲置费或者收回土地的处理。”

　　来源：经济观察报网