合作建房被招安

　　赵智强：没有变质，只是政府给个名分

　　本报记者 胡佳恒 实习记者 左 维

　　自2006年11月15号拿下温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”一年来，赵智强与潘石屹们的论战不止，“打破房地产垄断势在必行”，10月30号赵智强在博客上留下这句话。

　　也就在同一天，他所发起的温州个人合作建房项目(以下简称合作建房)流落到房地产开发商手中。

　　来自温州市经济技术开发区管委会经济发展局(以下简称经济发展局)的消息称，赵所发起的合作建房已获政府部门“项目立项批复”，但项目已不再以“个人合作建房”立项，而是走商品房开发模式，即开发后的商品房向社会公售，256名会员也摇身一变为项目投资股东。赵此前为之奔走呼告的合作建房一江东流，这一切恍如隔世。

　　变质？变通？

　　房东变股东的戏剧已经上演，但主角之一的张力帆并不喜欢这个剧本。

　　退休干部张力帆是参与此次温州合作建房的256名会员之一，他购买的一套80平米

户型，价格34.5万。钱款分别于2005年8月，2006年的8、9、12月以及2007年的1月汇入瑞安市正元房地产开发有限公司的开户行——蒲州信用社。

　　张力帆说，“今年8月份通知我去签协议，让我们做股东，我们拖到10月份才签。”协议签订不久，久拖未决的立项即告通过。

　　“没有变质，只是政府给个名分。”赵这样解释。“这不是组织者的初衷，而是当地政府的要求。结果和路径肯定是违背初衷的。”北京合作建房发起人之一、孟宪生律师这样判断。今年5月，他和赵在北京成立了北京理想合众房产咨询有限公司。

　　按照经济发展局的说法，因为温州合作建房的牵头单位——温州市市场营销协会不具有集资建房资格，存在违法行为，所以政府引导该项目按照商品房模式开发。有其他城市的合作建房发起人对温州政府处理方式表示认可，认为处理得“很圆通”。

　　如256户没有拿到这256套房，温州合作建房将彻底行商品房开发之实；会员是否能通过比如优先认购权获得这256套房？“从法律上来讲不存在优先权认购的问题，因为这些房子是公开发售的”，孟宪生说。

　　况且，这个合作建房项目上，还画上了一道“二八线”。

　　根据今年3月1号实施的《温州市区商品房网上销售管理办法》规定，“开发商自留房源不得超过开盘楼盘总套数或总建筑面积的20%，且自留房源必须在三个月内签订《商品房买卖合同》，逾期未签订的，转为公开销售。”

　　256户中谁会是其中的20%？赵智强不知道。张力帆甚至连这个20%的概念都没有听说过。

　　“现在我们还没有讨论这个事情，下一步会由我们会员讨论，20%的产生可能采取抽签方式”，赵说。

　　在会员王先生眼里，这样的“二八线”对于温州合作建房转入商品房开发后，会员拿到房源树立了障碍。“温州一些楼盘开始发售时，其实房子早就认购光了，不存在80%公开销售一说，即使是房管部门抓到了也是罚款了事，这几乎是公开的秘密。但现在我们合作建房一开始就告诉大家我们有256户，实际上就不可能有小动作”，他说。

　　拿不到房的大多数会员，将无可选择的享受股东权益。不过外界看来三方都得以利益均沾的局面，张力帆并不认同，“拿不到房子，组织者说可以分到钱。那个分红，房产商有资质基金，他们凭自己的资格换算成的股份，一共占到35%；但我自己投进去的是实实在在的钱。”

　　张力帆说，他们曾经希望从256名代表中选出20名代表，然后从这20人中选出几个进入领导层，但一直没有成功。现在，他只能静待进展。

　　“股权收益还是归大家的。比如你原来投了50万，现在你有100万的收益，用这笔钱再买一套房也是解决了住房问题。从这一点来讲，也不是违背初衷的。政府现在没有相应的法律法规，我们别无选择。”显然，这并不是赵智强最初设想的合作建房模式。

　　红宝书

　　在赵智强的最初运作中，瑞安正元房地产开发有限公司扮演着为合作建房项目代建的角色——现在这家公司已正式接手，成为此项目的开发商。

　　“有些地方的合作建房者想把房地产开发商踢开，这是不理智的。因为政府规定必须有三级资质的房地产开发商才能参加土地拍卖，个人是不允许的。所以要和房地产开发商合作。”赵说。

　　但各地情况不一，也有合作建房者另辟蹊径。

　　深圳合作建房发起人之一林立人2004年从事合作建房活动。2006年12月林所在的合作建房组织成功买下两栋法院强制执行拍卖的郊区公寓楼，价格是600万，84套房间平均每套7万余元。“这个价钱在市内连一个厕所都买不到”，林说，“参与拍卖28次，有时候只差10块钱。”

　　因为是受集体委托，报价有上限封顶，加之标的是集体讨论成果，所以在拍卖时时常被人识破心理承受价，“后来我们实行每个合作建房项目参与者单个报价，相互之间都不知道彼此出价，同时和集体协商，临场发挥时要有5%的上浮空间”。

　　初级的合作建房形态正在市场磨砺中逐步成熟，目前参与深圳合作建房活动人数达到7900人，广东发展银行已承诺给予其贷款。

　　但更多正处于合作建房活动初级阶段的合作建房组织婉拒了采访。一位合作建房发起人要求每位会员向一个账户打入300元活动经费，纠纷不断及会员的不信任感，使发起人最终只能将钱打回。“向会员收300元的活动经费都困难”，武汉合作建房发起人之一连友青说。

　　“我自己买房的钱都耗进去了。但我们有一个理念，就是为老百姓建买得起的房子。我孩子今年上学，学费都没缴清，以至于学校下了最后通牒；我们的办公场所在武汉广场写字楼，那还是一个朋友给我们租的”。无论是合作建房组织还是它所在的制度环境，都需要时间与资本来充实。

　　连友青说当地报纸在10月份刊登了一条“个人合作建房管理条例年底出台”的消息，“我保存了这份报纸”。-

　　事件回放

　　合作建房在中国肇兴于2003年底，北京青年于凌罡首先提出合作建房计划，在全国掀起合资建房高潮。但因种种原因，合资建房鲜有获得成功者。

　　目前中国的房地产开发模式基本可归纳如下：开发商筹措资金并通过公开招拍挂取得一定年限的土地使用权、房产建设、销售以回笼资金取得利润、继续下一个开发循环；同时，政府通过土地出让取得大量的土地出让金，随之进行城市基础设施建设，并通过基础设施的不断配套与完善来提升区域内的土地价值，形成下一轮土地出让与基础设施建设互动的循环。

　　由于房屋依附于土地的特殊性，使得房产开发与地产开发天生就合为一体，这种传统观念的桎梏，限制了人们思维的再创新。

　　2006年11月15日下午3时，由赵智强发起的“温州合作建房联盟”所委托的开发商，以1.0458亿元的价格，拿到温州市政府挂牌出让的30亩地块，成为全国个人合作建房中首个成功拿到地的“先驱”。按照当时他的计划，在5个月后，合作建房小区——“卧龙山庄”就可以开工建设，256名合作建房者会以每平米5300元的低价在温州市区繁华地带实现“居者有其屋”的梦想。-

　　访谈

　　孟宪生：实践会让决策者改变认识

　　《财经时报》：是什么因素主导了温州合作建房的变化？

　　北京合作建房发起人之一孟宪生(以下简称“孟”)：温州合作建房的变化主要由于相关法律制度没有出台，所以政府要求他们按照法律规定的开发制度去实现。比如说现在类似于合作社法，合作社条例等法规的缺失，造成业主操作的时候，政府无章可循。

　　这种变化不是组织者的初衷，而是当地政府的要求。其结果和路径肯定是违背初衷的。不是合作建房在改变路径，而是因为政府的管理形成了这一局面。

　　要解决这一尴尬，一方面要明确公民有权通过自助或互助合作的方式解决住房问题，即承认这样一种权利，包括十七大也提出“住有所居”的理念；接下来还要进一步完善合作建房的管理规章。不能因为担心有人利用合作建房诈骗就不让行动，关键在于引导和规范。目前依托房地产开发是一种现成的模式，大家的实践会让决策者改变认识。

　　《财经时报》：北京的合作建房情况与温州是否不同？

　　孟：北京合作建房的的情况是找不着合适的地块。现在北京一块地动辄几亿，对于合作建房来说地块太大，这样合作建房肯定普及不起来；另一方面，虽然现在有《非企业组织登记管理条例》，但因为没人愿意做主管机关，所以也注册不了合作社。

　　这就是北京合作建房目前的两大难题。

　　我认为有三种基本模式可供选择，一是类似于住宅合作社的非盈利组织，由这个组织进行建设、分配。

　　第二是在目前住宅合作社缺乏立法的情况下，我认为可以做不动产信托。委托房地产公司操作，然后用房地产公司建房，将信托关系披露清楚即可。

　　第三就是俱乐部的方式，做住宅不大合适，但做旅游度假村可以借鉴。

　　《财经时报》：合作建房路在何方？

　　孟：个人合作建房在可预计的将来是可以实现的。今年两会期间，我曾建议将《城镇住宅合作社管理暂行办法》修改为《住宅合作社管理条例》，与近100个人大代表讨论后，以提案的方式提交给人大，8月建设部批复提案，批复认为目前的住宅合作社可以作为

经济适用房的一部分，提案提出的有关制度建设的建议，会在将来制定的制度中予以采纳。

　　尊重和保护、规范合作建房这种行为，我们的工作就好做了。现实中我认为这种压力并不大，因为合作社不以盈利为目的。如果更多人来推动，也许就会很快；如果没有人来推动，那就没有必要。