商业银行房贷两难

　　本报记者 刘兆琼 周涛 程志云 上海、深圳、北京报道

　　“对不起，您看好的那套房子，10分钟之前被定掉了。”上海信义中介公司8月15日告诉他的客户周小姐。而这已经是在两周之内，周小姐看好的房子，第三次被其他客户提早预定。

　　目前，上海良好地段的二手房大面积出现了价格飙升、房东惜售、买方必须不断加价才能压倒其他买房者的情况，不少区域，如古北、浦东、徐汇、长宁等，都出现了在半个月之内，房价上幅达10%-20%的情况。

　　房价还在不断地上涨，风险也似乎在不断累积。

　　这种情况让各商业银行在房贷业务上“进退两难”。一方面，在管理层警示、上调

准备金以及压缩下半年贷款额度背景下开始紧缩房贷；另一方面，兴业银行一位人士称，“银行找不到任何一个行业比房贷更加无风险，有更好的成长前景。”

　　危险游戏

　　近一段时间，由于房价上涨过快，市场一度传来消息，银行将收紧贷款，首付比例将从目前的三成提高到五成，不过该传言已经被银监会以及各家商业银行澄清。“首付比例是长期的，不会轻易随着市场的变动而改变，而且一旦改变影响的不仅仅是房产市场，银监会单方面做不了主。像如此重大的决策可能都需要上报国务院的。”银行界知情人士表示。

　　尽管商业银行普遍认为，目前的房价已经出现了一定的泡沫，但是谁也不知道，这个泡沫会大到什么程度，又会在何时破灭。

　　上海的二手房市场的火爆局面令人惊讶。在亲历二手房市场长达两周的调查中，本报记者发现，良好地段的上等品质的房源，大多都是由几家客户在互相争抢，中介公司通常会要求客户在一个晚上，甚至是一两个小时之内就付定金，否则无法保证房源。更离奇的是，房东赔付率大幅提高。由于客户方不断加价，房东经常愿意双倍赔偿已经交付定金的客户。

　　以交通银行为例，今年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品，实施“加五减五”优惠方案。

　　在上海地区最保守的招商银行，也开始对个人房贷的态度有所转变，积极通过产品创新分得房贷的市场份额。2006年，招商银行加大了零售贷款产品创新和营销力度，推出了“随借随还”等新产品。2006年底，零售贷款总额同比增长37.75%个百分点，其中住房贷款同比增长25.96%。

　　北京地区，各家中小银行房贷虽然有所收紧，但不少银行宁可牺牲对公客户存款，省下额度来保证个贷。一位民生银行业务经理告诉本报，“个贷远没有饱和，对银行来说附加值高，所以各家银行宁可牺牲利润也要争抢。”

　　外资银行对房贷，特别是对个人住房贷款的态度更是不惜一切。在中资银行被迫压缩个贷之时，花旗银行就在6月高调推出转按揭、追加按揭等个贷创新；东亚、恒生、渣打等外资银行，都全面进军房贷市场。

　　紧缩信号

　　紧缩房贷的信号已然出现。

　　目前深圳部分商业银行已经暂停了二手房贷款，而大部分银行暂停了转按揭、加按揭等。工商银行福田支行信贷部经理表示，工行现在仍然提供一手房、二手房的贷款，但是，现在贷款条件审查更严格，信贷记录必须要良好。

　　民生银行、招商银行、深圳发展银行虽暂时没有停止二手房贷款，但都对二手房贷款进行了严格审查。对拥有三套以上住房人士的，各家商业银行一律停止了按揭贷款。

　　不仅是深圳，上海、北京的银行开始收紧房贷，尤其是开发性贷款受到抑制。

　　事实上，上海银监局的数据显示，住房开发贷款连续三个月出现负增长。上半年住房开发贷款和土地储备贷款增量分别为-31.46亿元和32.40亿元，同比分别少增143.82亿元和78.03亿元。其中，住房开发贷款在二季度连续三个月出现负增长，累计减少44.21亿元。

　　特别是7月份以来，各家商业银行对开发性贷款审核更加严格。交通银行目前对开发性贷款的主要政策为，选择地理位置优越、抗跌性强、

开发商自有资金充裕的开发项目，开发贷款要与支持个人按揭贷款紧密挂钩；严格贷款准入，要求房产开发项目必须四证齐全，项目资本金比例不得低于35%等。

　　对此，英联国际不动产首席经济学家郭建波博士认为，这种现象表明银行对房价泡沫的以事。去年至今年6月份，各大商业银行在住房按揭贷款及其相关衍生金融产品方面还是采取积极、主动揽客的姿态，现在转为抑制甚至出现停贷的现象，这可能是在相关贷款方面，央行、银监会有相关指示，也表示银行对深圳房价上涨过快可能存在泡沫的担忧。

　　截至2005年12月末，上海中资银行的个人住房不良贷款余额为15.48亿元，同此增加5.58亿元，基本呈逐月递增的态势。个人住房不良贷款率为0.58%，升幅明显。同期相比，银行房贷违约客户及违约笔数的增幅均超过了50%以上。而截至2007年2月末，上海中资银行房贷不良率已达到0.95%，逼近1%，3年间不良率猛增约10倍。

　　一位上海银监局官员表示：“现在出现了如此之高的违约率，银行却仍在扩张房贷的惟一原因就是房价的不断上涨。一旦房价出现调头，哪怕就是跌10%，那么银行的房贷可能会引起信贷坏账的暴增。还有，现在商业银行的开发性贷款都是和个人贷款结合在一起的，一旦出现危机，两方面都会引起高比例坏账。”

　　上海一家股份制银行分行行长称、“下半年，银监会对贷款总额进行了限制，对房贷必须要压下来了，没有办法。”

　　工行方面则表示，上调准备金使银行运营资金偏紧，可能会影响贷款。

　　中原地产深港研究中心总监张伟亦称：“自7月份以来，深圳各大银行开始收紧房贷，尤其是二手房贷款，原因可能是上层有相关要求，主要目的是为了收缩流动性。”

　　压缩成为下半年所有商业银行的基调，而受此影响，7月份，深圳二手房成交量环比下降四成，价格方面仍约上涨7%，但个别区域，如深圳市福田区，二手房已出现下跌。

　　在高层一再的警示和房价一再飙升的背景下，“贷与不贷”成为商业银行的挠头难题。

　　来源：经济观察报网