海外资金疯狂进入 金融机构成房价高涨帮凶

　　本报记者 程志云 北京报道

　　房价正在成为金融市场与房地产商们合力吹出的泡泡。

　　8月16日，发改委网站上发布公告显示，2007年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%。

　　与房价加速上涨相对应，金融机构投入房地产行业的资金也与日俱增。中国人民银行8月8日发布的《二○○七年第二季度中国货币政策执行报告》显示，截至6月份，商业性购房贷款余额2.6万亿元，同比增长23.9%，增速比上年同期提高8.0个百分点。其中，个人住房贷款增速呈现出逐月加快的趋势，6月末个人住房贷款增速比1月末提高4.8个百分点。

　　与此同时，房地产也成为上半年资本市场里最赚钱的故事。尽管估值翻了两倍，房地产股票指数业已从年初 的 1983.24点 上 升 到 目 前 的5747.05点的历史高位。

　　一位业内人士表示，我们目前陷入了一种恶性循环中。一方面，房地产商们利用从国内外资本市场上募集的资金把房价的泡泡越吹越大，炒作人们的预期；另一方面，银行个贷部门的经理们却帮助老百姓利用按揭杠杆支付越来越贵的房价。

　　海外资金潮涌

　　6月20日，美国对冲基金管理公司AetosCapital与中国人寿宣布双方达成协议，两家公司将在中国房地产市场合作。Aetos在亚洲房地产市场投资总额约为30亿美元，该公司希望在未来几年向中国投资10亿美元。

　　记者了解到，AetosCapital的目标是投资于中国境内众多类型的房地产资产，而中国人寿资产管理有限公司将以战略合作伙伴的身份，为AetosCapital就中国境内的房地产投资机会提供项目筛选及评估等咨询服务。

　　来自北欧的冰岛格里特利尔银行 (GlitnirBankhf)也在同一天正式下单，宣布与中国合作方中地海外建设有限责任公司签约，共同开发辽宁省沈阳市中心黄金地段的一处住宅小区。该行中国代表处首席代表朱江表示，实际上运行该项目的是该行的私人股权部门，预计在成熟之后将推动海外上市。

　　一位业内人士告诉记者，现在这些老外更多着眼于对国内房地产商的股权投资而不是项目融资，都是从拿地就开始与中方合伙。目前，境外私募房地产基金对投资回报的要求高达20%以上。

　　国家统计局同期发布的数据显示，今年前5个月，全国房地产开发企业资金来源为12143亿元，同比增长26.2%。其中，利用外资222亿元，同比增长89.9%，远远高于去年同期。

　　然而，这依然是冰山一角，尽管对总量无法估计，但大量热钱通过地下渠道进入中国境内几乎成了所有人都知道的秘密。

　　一位律师告诉记者，目前经他们手进入国内的资金不计其数。他们进入中国的方式一方面通过正规的QFII，更多的则是以“贸易”的名义，把美元兑换成人民币。

　　他说：“由于高盛、摩根以及新加坡的凯德置地早在几年前就已经大举进入国内。这两年里，国内房价上涨大约100%，人民币对美元比价也从大约1：8迅速升值到1：7.59，这些先行者早已经赚得钵满盆溢。在这种赚钱效应下，外资们已经结束了观望，进入国内房地产豪赌已经成为一种趋势。”

　　目前，一些高明的大投行和旗下的房地产中国基金与国内房地产商的合作已经涉及到这些房地产商经营的方方面面。除了股权投资之外，他们还帮助这些大型房地产商进行发债、香港上市或定向增发、私募等，利用各种方式低成本融资。

　　资本市场开门

　　除了海外资金的追捧，房地产商们在资本市场也找到了大批的追随者。在牛市的驱动下，房地产企业的价值飙升，其股权融资大门也随之打开。

　　万科早在2006年底就以10.5元的价格在A股非公开发行股票4亿股。目前，其股价已超过30元。

　　世茂房地产和绿城(中国)也曾于去年11月以发债的形式分别集资45.4亿港元及31亿港元。之后，5月份的配股，又使得两家公司再分别获得39亿港元及23亿港元的巨资。

　　6月12日，首开集团借壳天鸿宝业上市公开发布消息之后，天鸿宝业一路高歌猛进由12.9元8个涨停板直接飙到31元。至今已达51元高位。

　　7月中旬，金地集团以26元每股的价格定向增发1.73亿A股，募资总额为44.99亿元。在随后的一个月里，完成了南京板桥新城、珠海香洲地块等5个项目的土地收购，涉及金额80亿以上。

　　7月27日，保利地产公告称非定向增发不超过3.5亿A股的方案获得证监会批准，发行价格为每股55.48元，用于投资该公司的9个房地产项目。

　　近日，中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安在公开场合表示，除了银行贷款、上市股权售让以外，大型房企在投融资过程中还可以考虑更多选择公司债券的形式。

　　央行 《二○○七年第二季度中国货币政策执行报告》显示，目前房地产开发资金较为充裕，利用外资快速增长。上半年,房地产开发到位资金15618亿元，同比增长27.8%，比上年同期下降1.3个百分点。其中，自筹资金和其他资金是房地产开发资金的主要来源，合计占比为76.1%，增速分别为28.4%和26.9%。

　　房价逻辑

　　一位业内人士告诉记者，数千亿的新资金通过各种渠道进入了房地产市场，而正是这些资金帮助开发商们撬动了房价上涨。“尽管推动房价上涨的因素是多样的，但房地产商拥有雄厚的资本做后台，就对房价拥有了部分话语权。”他说。

　　实际上从2006年中开始，全国各地的土地竞争就变得十分激烈。从资本市场上拿到大量流动性的开发商不惜血本四处跑马圈地。目前，土地市场已出现了寡头竞争的格局。多家大型开发商利用资本优势在全国范围内二线城市四处叫价土地。

　　包括万科、北辰实业、世茂股份、金地集团、天鸿宝业等大型房地产上市公司近年来在资本市场上募集的资金都大量用于购置土地，并在大规模的土地开发中形成区域性的垄断。

　　国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示：“这在大城市感觉还不是特别明显，在一个中等的城市里是非常明显的，那里可能是由一两个开发商控制。”

　　在开发商争地的过程中，土地价格被炒得飞涨，全国各地频现“地王”。对于开发商而言，这也意味着资金的长期大量投入。他们除了开辟低成本融资渠道以外，势必也要把这部分额外的成本摊入房价中。这也是促使房价不断上涨的一个重要原因。

　　此外，在局部垄断土地的情况下，一些开发商通过建而不售，捂盘惜售的情况进一步推高房价。根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个。

　　一位知情人士告诉记者：“按照目前房价上涨的速度，对于这些二线城市开发商而言，房子晚一个月出手各种成本不会超过总房价的1%，却往往就能多进账5%以上。”

　　接盘者们

　　加速上涨的房价已经引起了人们心理上的微妙变化。尽管房价已经处于历史高位，但不少人却决定放弃观望，入市购房。而银行的个人按揭贷款自然是他们最主要的资金。

　　实际上，今年以来各家银行对于个人房贷的竞争已经进入到白热化的阶段，频频推出新产品。目前普遍的情况是，如果你是第一次购房，在各家银行贷款，房贷利率都可以下浮15%。

　　知情人士透露，由于房贷的违约率比较低，风险比较小，一些大型国有银行的违约率仅为两个百分点。而且，即便是不良资产，除了少数骗贷案以外，多数情况下还是可以收回来的。因此，房贷还是相当安全的品种。

　　为了抢客户，各行在房贷优惠政策的力度上都很激进。在这方面，招商银行和民生银行是先行者，民生银行、深发展、交通银行、中信银行以及北京银行都随后跟上，各家银行都不肯落后。市场上做得最好的是几家银行，推出各种让利新产品，诸如“同名转按揭”和“随借随还”。有些银行甚至还存在存款抵贷款的情况。

　　尽管竞争非常激烈，国有银行和中小银行分支机构的操作方式还是有所不同。一些国有银行分支机构的行长，完成任务指标之后没有必要再扩张了。因为第二年的考核建立在第一年业绩的基础上。而很多中小银行的分支机构的负责人都通过降低利润来抢夺市场。即便在这种情况下，目前，一些大型国有银行半年时间就已经超额完成了全年房贷的指标。

　　数据显示，今年个人中长期住房贷款增长呈继续加快态势，前5个月，个人中长期住房贷款累计新增2253亿元，同比多增2677亿元。

　　一位业内人士告诉记者，银行之间在个人房贷业务上的过度竞争，也给高企的房价提供了支点。因为购房者在缴纳首付之后可以从银行手里按照房地产的最新价格 (往往也是最高价格)和最低利率的优惠政策获得按揭贷款。这种情况下，银行和投资者就成了不断飙升房价的最终接盘者。

    相关报道：

    上海房价沉寂两年再迸发：外资不再幕后隐身

    “外资炒房团”：高房价的潜在推力

    无奈高房价 金融调控遭遇异化危机

    钟伟：目前地价已透支三年房价

　　来源：经济观察报网