外债受限门槛再提高 遏制外资在房地产盲目扩张

　　本报讯 记者 严丽梅报道：中国政府已经发出了将对高烧不退的房地产市场继续实施严格调控的政策信号，有关政策关于暂停外债登记的规定，无疑将对那些自身资金力量薄弱、大都依靠境外股东或关联方借款进行运营的外资房地产项目带来巨大的冲击。昨天，德勤华永会计师事务所合伙人孙菊茹在发表税务评论时提出了上述看法。

　　随着近年来中国房地产市场的持续升温，境外资本在境内楼市攻城略地的速度有增无减，在此背景下，商务部、国家外汇管理局于近日陆续发布了两项重要文件，以遏制外资在房地产领域的盲目扩张。

　　其中，《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(以下简称“50号文”)要求所有新设的外商投资房地产企业必须通过商务部的备案；而上月发布的《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(以下简称“130号文”)则切断了外债资金通过外商投资房地产企业进入楼市的通道，由此导致外商投资房地产企业只能采取权益性资本的方式进行境外融资。

　　如，50号文件的内容主要包括：严格控制外商投资高档房地产，以及以返程投资方式并购或投资境内房地产企业；强调外商投资房地产开发、经营应遵循的项目公司原则，申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与相关部门签订房产的预约出让/购买协议；地方批准设立外商投资房地产企业，应即时向商务部备案。

　　之后，国家外汇管理局在7月初下发的130号文件中披露了第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目企业名单。该文件显示这些企业将不得再举借外债。

　　孙菊茹认为，根据中国现行的外汇管理制度，境内机构（包括外商投资房地产企业）借外债须到外汇管理部门办理登记手续，否则将导致本金与利息无法汇出境外。然而，由于130号文件明确了各地外汇管理分局不再办理新设外商投资房地产企业的外债登记和外债结汇核准手续，这意味着相关的外商投资房地产企业将不再能够接受外债投入；相应的境外资金便只能以注册资本的形式进行股权投资。但是，与外债投资相比，直接的股权投资不仅成本高，耗时长，而且税务效率也明显劣于前者(债务利息可税前列支，但股利只得在税后分配)。

　　孙菊茹建议，作为替代的融资方案，外资房地产企业可以考虑境内银行贷款的可行性。

　　（敏华／编制）