市场再遇加息 专家众说纷纭

　　2007年7月20日，央行决定一年期存贷利息上调0.27%，同时，国务院决定自8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。

　　易宪容：目前国内房地产市场价格快速飙升，特别是在国内一线城市的价格快速飙升，无不是与当地房地产投资炒作有关。

　　钟伟：土地成本提高将导致中国在未来三年内步入一个中期的加息周期，尽管这种加息可能会给汇率带来错综复杂的影响，但是却也不得不如此。

　　王小广：相比房价由6000元涨到8000元，加息0.27%增加的成本微不足道。

　　易宪容：楼市投资零风险政府加息减税剑指房地产

　　“今年上半年深圳的房价上涨50%以上，基本上是房地产炒作之结果。”目前国内的房地产市场，不仅房地产开发投资迅速增温，上半年房地产开发投资增长达到28.5%，而且全国房地产市场的投资炒作也十分盛行。

　　经济学者易宪容近日表示，目前国内房地产市场价格快速飙升，特别是在国内一线城市的价格快速飙升，无不是与当地房地产投资炒作有关。国内房地产市场为什么会投资炒作盛行？易宪容表示，由于政府对房地产市场发展模式定位不清，国内

商业银行银行为了追求短期利益，纷纷为这些房地产投资炒作提供了便利的融资渠道，为房地产炒作提供过高的金融杠杆。银行资金易获得性及过高的金融杠杆驱使，使得国内房地产市场价格炒高。

　　国内楼市投资零风险

　　目前来看，最大的问题还在于中国的低利率政策或负利率政策。从6月份的经济数据来看，CPI增长是4.4%，但居民一年期

存款利率为3.06%，加上利息税，6月份居民的一年期存款利息为-1.952%。即使这次加息后居民一年期存款利息上升为3.33%及利息税下降为5%，如果7月份的通货膨胀率保持在6月份4.4%的水平，7月份国内居民的一年期存款利息仍然为-1.2365%。

　　在严重负利率的情况下，光是从目前的结果来看，房地产市场的投资者只要从银行借到钱，就能够轻易地获利。再加上房价快速上升，房地产投资者不仅从负利率上得利，也能够从房价的飙升中大获其利。另外，加上政府要稳定房价，房地产市场就成了一个零风险的投资市场。在这种情况下，国内的投资者岂能不大量地涌入房地产市场？当大量的投资者涌入房地产市场时，全国各地房价推高也自然了。

　　政府此次调控有新意

　　易宪容表示，从国家统计局所公布的二季度的经济数据来看，无论GDP增长11.9%，六月份的CPI上升4.4%，还是固定资产投资增长为25.9%，都表明当前中国经济处于过热之中。特别是CPI的快速上升，更是表明利息的上调势在必行。他认为，从

房地产商的角度来看，他们肯定会认为加息这样小对房地产市场会没有什么影响，甚至可以忽略不计。因为增加0.27%的融资成本，对于利润率在20%、30%、50%等以上甚至更高的房地产企业来说，这点成本是可以忽略不计。

　　但他同时表示，这次加息及减利息税的政策出台与前几次宏观政策出台有一个很大的差别，就是无论是货币政策委员会还是央行官员，对利息在金融市场中的作用有了更多清楚的认识。这次货币政策委员会的例行公告中就明确表示，就当前中国经济而言，不仅要采取适度从紧的货币政策，而且要更有效利用价格型工具。

　　同时，央行的官员早就在公开会议上表示，负利率是不利经济持续发展，政府有责任来改变这种负利率局面。根据这种情况，全国人大也与政府一起在努力调整法规。所以，在二季度的经济数据公布前后，对加息与减利息税早就成了市场共识。如果政府的宏观调控手段与目标从根本上得以改变，那么这种低利率政策的局面要想再持续下去是不可能了。低利率政策的改变，对房地产投资者来说将是压倒骆驼背上的一根稻草。

　　加息减税直指房地产

　　“另外加息对房地产市场投资者直接成本的影响也是巨大的。”易宪容举例说，本金一元，利率复利为5%时，30年后一元的终值利息系数为4.322；利率为8%，30年后一元的终值利息系数为10.062；利率为10%时，30年后一元的终值利息系数为17.449。也就是说，当复利计算时，当利率由5%上升到10%时，其终值利息系数为四倍多。如果你购买房子总价为120万元，首期付款20万元，贷款100万元，分30年付清，贷款利率为10%，你每月按揭贷款8775.70元，30年后你连本带利得总支付332万元，其中利息支付232万元。因此在复利的情况下，利率上升对房地产购买者的成本影响会十分大的。

　　易宪容说：“利率对房地产市场的影响并非是一次性的、突发的，而是逐渐的、渗透性的。如果说央行加息成为一种常规性的手段，那么房地产市场的投资者不仅要观察加息之后房地产市场行为预期的变化，而且也得关注央行对房地产市场行为预期的反映可能出台什么政策。而正是这种市场预期连锁反应，对房地产市场的影响谁敢低估呢？”易宪容表示，如果利息进入上升的通道，那么房地产市场的投资行为与消费者行为都会改变。而政府要改变目前负利息状况，就得不断地让利息上调，而一旦利息进入了一个上升的通道，它对房地产市场的影响将是巨大。由此可以看出，政府此次的加息减税是直指房地产。

　　钟伟：加息对房价的影响不会立竿见影

　　北师大金融研究中心主任钟伟认为，今年以来影响房地产的最大变数并不是加息，而是土地出让价格，加息对房价的影响不会立竿见影。

　　钟伟表示，今年以来影响房地产的最大变数并不是加息，而是土地出让价格。年初到现在的短短半年时间，大多数房地产相对较为活跃的一二线城市的土地出让价格出现了剧烈上涨，这种上涨使得较好和较大地块只有上市公司和外资才能获得，使得房地产企业花在土地储备上的资金急剧增加。钟伟认为，地价的上涨不可能不反映到房价上，目前的地价水平很大程度上透支了未来的房价，也带动了即期房价的上涨，因此2007年大多数城市的房价可能出现明显上涨，这种上涨是土地价格推动的非理性上涨。

　　“如此将导致中国在未来三年内步入一个中期的加息周期，尽管这种加息可能会给汇率带来错综复杂的影响，但是却也不得不如此。”钟伟表示，目前的加息节奏是相当温和的，考虑到国内资本市场和房地产市场的繁荣，考虑到中国宏观经济可能持续第二年增速超越11%，因此紧缩政策可能不得不陆续出台。同时，加息影响了房地产的供需两面，对开发商而言，资金价格的抬高和进入门槛的抬高将导致开发商队伍的分化，对购房者而言，加息将导致购房需求的温和、持续的收缩，加息对房价的影响不会立竿见影，但是却具有中期风向标的作用。

　　另外钟伟认为，房地产行业的整体风险将明显上升。土地储备的价值，在未来很大程度上决定房地产开发企业的命运。过去两年半土地出让价格的持续飙升，使得土地储备价值只升不降的可持续性面临严峻挑战。

　　王小广：对多套购房者应增加惩罚性利息

　　自2006年8月19日起，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%。而商业性个人住房贷款的利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。若执行商业性个人住房贷款利率下限(基准利率的0.85倍)，实际上调幅度仅为0.06个百分点。

　　“实际上购房人支付利息的成本在买房成本中占比并不高，买房成本最多的还是房价本身的成本，相比房价由6000元涨到8000元，加息0.27%增加的成本微不足道。”国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广在接受记者采访时表示，利率下浮0.85%应该只是针对首次购房者，对多次购房者、别墅购买者不但应该执行“在上限上增加0.27%”的标准，还应该增加惩罚性的利息。

　　“小步加息表达了政府宏观调控的态度，形成投资成本不断增加的心理预期，这是很好的抑制投资的举措。”王小广说，这次加息，一年期存贷款基准利率是增加了0.27%，而五年期的存款基准利率则由3.6%上升到4.14%，增加了0.54%，五年以上的贷款利率则由6.39%增长到6.84%，增加了0.45%，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度，有利于抑制长期贷款需求和固定资产投资的过快增长。王小广预计，如果投资继续过热，将继续小步加息。

　　针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，王小广建议选择部分问题比较突出的典型城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。此外，建议把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，并对居民购买第二套以上住房采取抑制性的金融政策。同时，采取法律手段和必要的行政手段，严厉打击房地产开发商“捂盘”和哄抬房价的投机行为。