北京两限房破土 助力房价上涨疑影难消

　　本报记者 康怡 北京报道

　　2007年7月25日，海淀区西三旗的原北京轮胎厂门口，“首创轮胎厂”几个字已尽显斑驳，院子里最大的一个厂房拆得只剩最后一面墙，拆迁工作在机器的轰鸣声中井然有序地进行着，整个厂区看起来一片萧条……

　　院子里葱葱郁郁的大树依然呈现出顽强的生命力，等待着即将发生的蜕变。这块地面上正由北京住总集团建设北京批准的首个两限房(限户型、限价格的普通商品房)小区。

　　7月18日，北京市规划委出台的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》(2006年-2010年)(以下简称 《布局规划》)中提出，从今年5月1日起，位于三环路以外，且不在政府土地储备控制区域内的普通商品住房建设项目，都应当按照规定配套建设保障性住房及两限房，配建的比例为15%。

　　对于房地产商开发的商品住宅小区来说，在土地成本没有减低的同时还要承担建设15%两限房的损失，当然房地产商不会自己扛的。“我们的收益总量是不会变的，这部分损失了，我们肯定会从另一部分上找回来。”一位房地产商告诉记者。

　　有人担心，配建两限房模式短期内很有可能造成商品房价格的进一步上涨。

　　转嫁成本，房价推高？

　　北京新兴建业房地产公司开发部的华彤算了这样一笔账，“两限房的控制价格是6000元/平方米，而现在楼盘的价格是12000元/平方米，如果将15%的两限房损失的利润摊到85%的商品房上，平均起来每平米多了1000元左右。”

　　他还补充道：“这仅仅是现在房子一个月的涨幅，是完全正常的，对购房者来说也是可以接受的。”

　　按照规划，今年11月北京住总集团将对北京轮胎厂地块进行正式建设，预计2009年将提供4000多套两限房住宅，并实现届时全部入住。此批两限房的销售价为6350元/平方米，而其周边部分楼盘的均价已达9500元/平方米-15500元/平方米。

　　根据《布局规划》，“十一五”期间北京要建的保障性住房和两限房，要占同时期总的住房量的24.4%，这意味着每4平方米的新建住宅中，有1平方米的保障性住房和两限房。

　　北京华远集团总裁任志强撰文尖锐地提出：“在‘两限房’中政府并未投入任何资金与补贴支持，仍用的是竞地价、竞房价的方式，仍然是丝毫不准备减少政府地价收入的做法。那么政府的保障性何在？政府为中低收入家庭给予了什么支持？”

　　在我们的采访中发现，尽管配建模式将成为开发商们入市的基本条件，它对开发商们拿地的积极性没有丝毫的影响。

　　北京市规划委本希望出台《布局规划》抑制房价。

　　商品房和保障性住房及两限房配建模式能起到抑制房价的作用吗？有关专家表示,保障性住房形成供应量并影响房价需要一定的周期。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为现在房价的上涨主要不是由成本决定，而是由供求关系决定。短期内由于供给增长和需求增长之间的矛盾不能缓解，房价上涨应该说还是一个基本现实。

　　“不过从长远来看，如果保障性住房和两限房的投入能解决部分中低收入家庭的住房问题，社会总的需求量就会减少，房价也就会随之而降。”顾会长进一步解释道。

　　北京市规划委副总规划师温宗勇指出，“十一五”期间北京住房建设总量大约是1.23亿平方米，要建1500万平方米的经济适用住房和廉租住房，还有1500万平方米的 “两限”普通商品住房。据估算，这3000万平方米至少可建经济适用住房、两限房20万套。

　　两限房配建模式

　　作为此《布局规划》最大亮点的商品房和保障房及两限房配建模式，在顾云昌眼里，并不是一个新鲜的概念。他说这种做法在国外已经有很多先例了。

　　在今年两会期间，一些专家和开发商也曾就这种配建模式递交了提案。

　　任志强谈起几年前他在美国考察时，在哈林区就遇到过类似的配建模式。配建的方式不尽相同，有两种房在一个小区中分别划区建设的情况，也有在同一栋建筑中就有三分之二的面积建设的是政府限定购买家庭条件的限价房，三分之一的面积为不限价的商品房。

　　对于15%的配建比例，温宗勇称相对于南昌的20%,伦敦的15%-50%来说，还是比较保守的。

　　然而，这一《布局规划》出台仍然给北京房地产市场激起千层浪，质疑声和喝彩声此起彼伏。

　　“这样的做法是可取的，我们主张混杂地居住，起码是中高收入的家庭和中等收入或中低收入的家庭进行混杂，或者把高收入家庭和中高收入的家庭放在一起。这从社会学角度看是有利于社会和谐发展的，而且交通配套也能得到比较好的解决。”顾云昌表示。

　　作为开发商的任志强却担心高档商品房和两限房放在一个社区里，两者如果差别太大，不容易协调，例如高档社区配套的高档幼儿园或学校，如何满足两限房家庭的教育需求。

　　他所在公司今年年初拿下了位于海淀区太平路36号的一块居住用地的。北京新兴建业房地产公司开发部华彤说：“我们最关心的是配建政策实施后，对我们以后拿地会有多大的影响，因为我们以后的项目都会受到此规划的影响。”

　　根据该《布局规划》，以后开发商们在拿地以前，建设主管部门应该确定配套建设的保障性住房及 “两限”商品住房的类型；规划管理部门在办理规划意见书时，则要根据建设主管部门的意见明确保障性住房及 “两限”商品住房的类型和配建比例；国土行政主管部门则将上述条件作为土地出让的条件，核发建设工程规划许可证时需注明保障性住房及 “两限”商品住房的类型、规模和建筑栋号等许可内容。

　　这不难看出，商品房按一定比例配套建设保障性住房及“两限”商品住房将成为开发商们入市的基本条件。

　　开发商分压

　　在英国，政府也准备今后3年内投入80亿英镑建造至少18万套“买得起”的新住房，同时每年还计划建造4.5万套属于福利住房性质的 “社会住房”。而这80亿英镑是由议院通过的财政预算做硬性支持。

　　相对于英国的财政预算支持，北京市规划委此次出台的 《布局规划》是要通过政府不付出成本的基础上达到降低房价的目的。

　　不少开发商认为 “北京政府规定15%的配建比例无疑是将一部分保障性住房供给的任务分给了开发商”。

　　“虽然也有少数国有大型开发商表示承担一部分社会责任是企业应尽的义务。不过对于大多数以追求利润最大化为目的的开发商来说，无偿承担起本属于社会责任的任务无疑违背了事物发展的本质规律。”一位

　　中建三局建设工程股份有限公司办公室主任肖磊认为，过去政府

　　对于开发商关心的政府是否会减少地价收入或提供其他方面的优惠，北京市国土资源局办公室的工作人员表示目前并没有接到相关通知。

　　“这是政府交给你(开发商)的任务，政府会有说法的。”顾云昌对此还是充满希望的，他认为这只是时间的问题。

　　“配建与不配建，政府肯定会区别对待的，例如政府可以通过提高容积率，适当降低土地价格或者放宽融资渠道等方式来体现这种区别。”顾云昌解释道。

　　来源：经济观察报网