三驾马车拉动地产行业一路向前

　　房价涨 人民币升值 业绩持续高增长

　　□ 本报记者 张胜男

　　昨日，在大盘振荡整理微跌0.07%的背景下，房地产板块表现再度活跃，板块指数涨幅为2.52%，位列行业板块涨幅榜首。虽然上周末有加息和利息税下调的双重利空出现，但是地产板块依然顽强坚挺。某种程度上反映出房地产企业的自身优势足以抵御外界的不利影响。

　　房价上涨

　　国家发展改革委、国家统计局日前发布调查数据，今年6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点。面对这样的数据，人们不得不相信了房价越调越高的戏言。

　　《财经》杂志日前刊载了其与国家统计局中国经济景气监测中心合作进行的中国宏观经济调查，为公众认识当前与未来宏观经济提供参考。调查遴选了内地有代表性、对宏观经济有研究的100位经济学家，通过问卷了解他们对当前经济现状及未来发展趋势的判断，其中97人认为中国房价下半年仍将上涨。这表明，经济学家普遍认为今年下半年房价将继续保持较快增长势头，房价涨势短期难以遏制。

　　调控“组合拳”对房价上涨的抑制作用似乎并不被业界看好：“加息将增大房地产开发商的开发成本，加重购房者的还贷负担。但与房价上涨幅度相比，可以说是微不足道的。”

　　中信证券认为，面对房价的持续上涨，政府肯定会出台调控政策。但是出台时间、调控力度、影响结果都是不确定的，但是可以肯定的是下半年房价依然是以上升为主。而且调控的结果是行业整合，优胜劣汰，对于优质地产公司来说，并非利空。

　　升值拉动

　　中国外汇交易中心的最新数据显示，人民币兑美元7月24日中间价为人民币7.5725元，按照汇改时8.11的汇率计算，汇改以来人民币累计升值幅度已达到6.64%。

　　在中国经济处于高速增长的态势下，人民币将走上长期升值通道。海外市场的经验表明，本币的升值往往会带来地产、股票等资产价格的飚升，日本最为典型。由于地产变现难度大以及相关交易成本的提升，这样就使得部分海外资金“曲线”涌入到地产股板块中。

　　对于股票市场，有业内人士认为，人民币升值将提升股市价值中枢，是毫无疑问的利好。人民币升值相当于其以美元计价的股权成本的降低，而A股市场的价值中枢与股权成本成反向变动关系。事实上通过海外市场比较也可以发现，汇率上升将促进该国资产价格提升并对股票市场产生较强的刺激作用。

　　人民币升值对房地产行业会产生“双重利好”：一方面，汇价降低，刺激贸易部门的价格下降，人们可以从中节省更多的资源用于增加对房地产等非贸易部门的需求，从而刺激后者的价格上升。另一方面，由人民币标的的资产价格也相应升值，房地产投资成为分享人民币升值盛宴的绝佳途径。

　　正是这种利好预期的存在，众多资金投向房市，或者借股权投资，加入房地产行业大军，房价被抬高，股价也水涨船高。

　　业绩高增

　　中信证券王德勇是券商研究领域最看好房地产行业发展的研究员，他的观点是：未来房地产行业上市公司每年的净利润将保持100%的增长，而且认为事实将比这个数字还要乐观。

　　他如此看好房地产业绩高速增长的理由有三：一是在宏观调控政策的压力下，行业集中度逐步提高，资源向优质企业集中；二是房价持续上涨的趋势不会改变；三是借资本市场扩大融资渠道，提升业务扩张能力，有助于进一步做大做强公司业绩。还要考虑产业整合，兼并重组，资产注入等方式，对上市公司业绩的提升，虽然这些不是公司内生的增长动力，但是对于改善公司报表具有化腐朽为神奇的力量。王德勇认为，保利地产、万科、冠城大通、金融街等地产公司值得关注。

　　特别是保利地产(600048)集团背景强大，政府背景深厚，加上管理层战略眼光独道，使其在获取土地和资金上有着明显的优势。集团已明确将以保利地产为平台，发展其在内地的房地产业务，这意味着集团的人力、资金等资源将进一步向上市公司集中。公开增发方案已获通过，预计融资100亿元左右，助推业绩增长。

　　国信证券认为未来两年地产企业业绩将不断向好，结合人民币持续稳定的升值态势，地产股估值水平将不断提升。而业绩高增长和人民币升值将是地产股长期的投资主题，地产股强势在未来两年将得以维持，建议重点关注三类地产股投资机会：1.龙头地产股；2.京津深地产股；3.集团实力雄厚及实质重组的地产股。

　　对于加息和调利息税的政策可能对房地产行业产生的不利影响，国金证券认为，优质公司所受负面影响轻微，如对万科税前利润的影响仅为-0.29%。微利公司的财务负担会明显增加，侵蚀掉为数不多的利润，所以利率提升会加速行业整合进程。部分公司由于06年正处于转型期，当期利润情况并未反映企业实际资产质量，07年随结算期的到来，盈利状况将得到明显改善，利息增加对利润的影响会低于按06年静态测算的影响幅度，如天鸿宝业和深长城。

　　2007年房地产调控政策时间表

　　●1月16日晚国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确从2月1日起，房地产开发企业土地增值税将实行清算缴纳，包括万科在内的多只地产股应声下跌。

　　●3月初北京市政府提出“两个一千万”，三年内建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。

　　●3月18日央行宣布金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27%，紧随其后的个人住房公积金贷款利率上调0.18%，预警楼市。

　　●3月底北京推出首批两限房。

　　●4月2日建设部等八部委联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，要求对违法违规、权钱交易等问题进行全面清理。

　　●7月18日监察部和国土资源部联合下发《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》，强调在查处土地违法违规案件中要严格执法，坚决纠正以罚代法的行为。

　　(公司部整理）