高房价：土地供给制度之过吗

　　孙荣飞

　　房价持续上涨，在各地政府把重心转向整顿房地产交易秩序的同时，一些学者把目光转向了房价问题的深层原因——土地供给制度。

　　曾参与过住房制度改革，现为中国黄河研究会常务理事的武东建昨日向《第一财经日报》表示，2006年的调控由于仅从产品结构、税收等方面采取措施，而没有进行供应量方面的调控，从而在一定程度上未能控制住城镇房价上涨。他认为，目前城市畸高的房价，实际是城乡双轨制住房制度的产物，是计划经济遗传病的反映，也难以反映中国城乡住宅的真实价值。

　　专家：城乡地权应统一

　　武东建分析，过高的城市房价已造成了投资者炒作房价的重大机会。投资性用房已突破临界水平，住房的金融属性过高上浮形成系统性的投机泡沫，中国

　　另外，如何解决1.2亿亩建设用地、32万个村庄、7.5亿农村人口的富裕成长，已成为中国现代化的主题。每年城镇化过程中超过1000多万的失地农民已构成征地模式迫切需要调整的内在压力。

　　而所有这些将催生中国城乡地权的统一市场。武东建认为，中国城乡接合部的农业人口接近农村总人口的一半，约有住宅100亿平方米左右，城乡接合部地带可分散或集中地改建300亿平方米以上的新建住房，具有承载城市和农村人口迁移的巨大体量，是以存量地权资源调控楼市不可多得的本钱，可以平衡综合性的社会利益体系。

　　武东建建议，通过制度建设和权利诉求的转换，通过法律或法律的修改重新界定农村建设用地和农民住房的商品化权利，通过具体的行政法规或限定条件分期、分区域、分重点地实现商品化。

　　“其实质就是将农民200多亿平方米的住房商品化，直接进入市场经济体系，体现农民财产权的真正价值，打通城乡一体化的战略通道，重构农村市场经济的体系。” 武东建说。

　　土地制度改革绝非易事

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞坦承，城乡土地和住房管理制度怎么统一起来，是我国面临的一个难题。一方面为了宏观调控，遏制某些行业投资过剩，改变粗放式增长和守住18亿亩耕地，国家需要关紧土地闸门；另一方面为抑制房价以及城镇化发展，需要一定程度的放开土地供应。

　　正是为有序解决这个矛盾，上个世纪90年代国务院决定加强出让土地使用权的集中统一管理，借助土地收购储备制度控制土地供应总量。此后各城市纷纷建立土地储备中心，实行统一征收土地，统一出让土地。2002年，国务院部门又决定停止以协议方式出让土地，推出的土地“招、拍、挂”政策，使地方政府获得更多的土地垄断经营权。

　　对此形成的土地供给制度，业内众多学者的一个评价是，由于政府从两头垄断了土地市场，供给时间、供给多少都是由供应方决定，使土地供给的弹性很小，从而推动着房价上涨。

　　中国社会科学院农村所王小映博士对此表示，从大方向上来看，城乡土地形成统一市场是个趋势。但改革本身错综复杂，不是放开了农村宅基地和农村集体建设用地，多供应土地，就一定能降低房价。

　　王小映强调，未来中国土地市场，政府的管制仍不可或缺。要放开也是可控制的放开，土地用途仍需管制以免受冲击，仍需要土地收购储备制度，一部分土地以后可走市场交易许可的方式但也需要管制，另外“招、拍、挂”制度仍不可或缺，因为这是市场化下发现土地价值所需的。

　　王小映最后表示，土地制度极为复杂，不是放开农村集体建设用地就能解决问题。

　　针对目前城市郊区农村宅基地上出现的向城市销售的小产权房，北京市建委一位官员向《第一财经日报》分析， 国家还不可能放松目前的管理制度。不会由于很多人已经买了并入住了小产权房，高层就采取简单默认的态度，否则其后果会使得18亿亩耕地的目标落空。