分析师谈多地楼市限售：明显是住建部主导的一次施压

　　劈死“次热点城市房价”的雷来了吗？7城连夜调控

　　来源： 大伟看楼市　 中原地产首席分析师张大伟

　　9月22日晚，全国楼市调控再现集中升级，重庆、南昌、西安、南宁、石家庄、长沙、贵阳等城市再次发布一轮调控政策。

　　非常反常，这些城市并非一二线热点，但集中发布政策明显带有顶层施压的结果。

　　伟哥简单的分析一下，有什么特征？？

　　从发布时间看与集中程度看，明显这是住建部主导的一次施压，要求房价依然上涨的次热点城市升级调控。后续同类型城市发布调控政策的依然会有数个。

　　首先：这7个城市均非15个一线和热点二线城市行列，均属于中国楼市的次热点城市：

　　（北京、上海、广州、深圳、天津、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都。）这15个城市的楼市调控到目前位置，应该是见到了一定效果，市场的确出现了真跌与假摔，8月房价数据全面停涨。

　　其次：这7个城市均是二线城市中的房地产过热城市，在15个热点城市外，这些城市房价属于涨的非常迅速的行列。

　　在统计局公布的8月房价数据中，这7个城市属于涨幅在同类型城市中居前行列的城市：

　　在一线和主要二线城市热度被抑制后，8月开始，全国包括15个三四线城市，和包括西安、重庆、南昌等弱二线城市均再次调控。

　　第三：政策内容；从政策内容看，基本都是限售为主，打击投资需求，抑制市场的炒作氛围，特别是2年内限售，使得短期炒作难度加大，有利于这些市场的平稳。

　　政策内容基本是之前15个热点城市已经执行的政策变化。

　　而且大部分是二套以后才限售，这种政策对于市场的影响主要在多套短炒人群，通过假离婚等手段可以规避。部分城市三套以上限售8年，对于市场的直接影响相对较小，不如直接全面限售的力度。

　　从同一天6个城市联合发布调控政策看，证明了这并非地方自愿调控，中央对楼市的调控力度在逐渐从过去的抑制住15个热点开始逐渐下调到更多的热点二三线城市。

　　重庆出台限售政策：23日起新购住房两年内不得交易　

　　南昌楼市调控新政出台：住宅获不动产证后2年才可转让

　　西安楼市新政：商品住房调价前需向物价部门申报

　　南宁楼市限售政策升级：二套及以上住房满两年方可转让！

　　石家庄调控再升级：启动限售 最长8年内不得交易

　　长沙首套房获产权证后3年才能买第二套房

　　贵阳限售3年

　　整体看，这些政策的效果逐渐叠加，对市场有抑制影响，但难以抑制到目前这些明显供不应求市场出现价格下调。

　　第四：还有那些城市会要出台调控政策？其实很简单，看8月份的房价涨幅榜单：

　　从目前市场基础看，一二线城市热度已经被3月份开始的调控明显抑制。调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现，最近3年，15个热点城市首次出现全面停涨。

　　15个热点调控城市在持续半年的严格调控下，终于首次出现了全面的下调。

　　2017年3月份从北京开始，以限价、限购、限贷、限卖、限商为主要标志的5限调控，在15个热点城市终于全面见效。调控的效果有望继续影响2017年3季度开始的市场。

　　三四线城市去库存接近完成，大部分城市房价上涨区域强烈，从全国看，最近几个月三四线城市是去化库存的主力军。后续在库存明显减少的情况下，三四线城市价格上涨预期强烈。

　　从去库存政策看，楼市去库存第一阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。全国性从2014年四季度连续3年的去库存政策见到了明显的效果。

　　三四线城市也出现了比较明显的库存减少后，价格上升的现象。

　　高价地频繁出现，市场分化依然持续，三四线城市相对集中的中部西部区域，销售相对乐观，而东部区域受到调控政策影响，东北区域相对人口流出，市场表现较差。

　　同比涨幅最明显的城市分别是：以三四线城市为主，主要是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、衢州市、沧州市、漳州市、嘉兴等。刷新历史同期记录。

　　从溢价率看，大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调，在一系列约束性政策下，地王出现数量有所减少。

　　本轮房地产调控政策的原则是因城施策，托底盖帽。对于房地产需要去库存的城市发布宽松政策，对于房地产库存周期短的城市，未来将有更多城市发布约束性的政策。