2017年09月23日11:46 新浪综合

  劈死“次热点城市房价”的雷来了吗?7城连夜调控

  来源: 大伟看楼市  中原地产首席分析师张大伟

  9月22日晚,全国楼市调控再现集中升级,重庆、南昌、西安、南宁、石家庄、长沙、贵阳等城市再次发布一轮调控政策。

  非常反常,这些城市并非一二线热点,但集中发布政策明显带有顶层施压的结果。

  伟哥简单的分析一下,有什么特征??

  从发布时间看与集中程度看,明显这是住建部主导的一次施压,要求房价依然上涨的次热点城市升级调控。后续同类型城市发布调控政策的依然会有数个。

  首先:这7个城市均非15个一线和热点二线城市行列,均属于中国楼市的次热点城市:

  (北京、上海、广州、深圳、天津、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都。)这15个城市的楼市调控到目前位置,应该是见到了一定效果,市场的确出现了真跌与假摔,8月房价数据全面停涨。

  其次:这7个城市均是二线城市中的房地产过热城市,在15个热点城市外,这些城市房价属于涨的非常迅速的行列。

  在统计局公布的8月房价数据中,这7个城市属于涨幅在同类型城市中居前行列的城市:

  在一线和主要二线城市热度被抑制后,8月开始,全国包括15个三四线城市,和包括西安、重庆、南昌等弱二线城市均再次调控。

  第三:政策内容;从政策内容看,基本都是限售为主,打击投资需求,抑制市场的炒作氛围,特别是2年内限售,使得短期炒作难度加大,有利于这些市场的平稳。

  政策内容基本是之前15个热点城市已经执行的政策变化。

  而且大部分是二套以后才限售,这种政策对于市场的影响主要在多套短炒人群,通过假离婚等手段可以规避。部分城市三套以上限售8年,对于市场的直接影响相对较小,不如直接全面限售的力度。

  从同一天6个城市联合发布调控政策看,证明了这并非地方自愿调控,中央对楼市的调控力度在逐渐从过去的抑制住15个热点开始逐渐下调到更多的热点二三线城市。

  重庆出台限售政策:23日起新购住房两年内不得交易 

  南昌楼市调控新政出台:住宅获不动产证后2年才可转让

  西安楼市新政:商品住房调价前需向物价部门申报

  南宁楼市限售政策升级:二套及以上住房满两年方可转让!

  石家庄调控再升级:启动限售 最长8年内不得交易

  长沙首套房获产权证后3年才能买第二套房

  贵阳限售3年

  整体看,这些政策的效果逐渐叠加,对市场有抑制影响,但难以抑制到目前这些明显供不应求市场出现价格下调。

  第四:还有那些城市会要出台调控政策?其实很简单,看8月份的房价涨幅榜单:

  从目前市场基础看,一二线城市热度已经被3月份开始的调控明显抑制。调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现,最近3年,15个热点城市首次出现全面停涨。

  15个热点调控城市在持续半年的严格调控下,终于首次出现了全面的下调。

  2017年3月份从北京开始,以限价、限购、限贷、限卖、限商为主要标志的5限调控,在15个热点城市终于全面见效。调控的效果有望继续影响2017年3季度开始的市场。

  三四线城市去库存接近完成,大部分城市房价上涨区域强烈,从全国看,最近几个月三四线城市是去化库存的主力军。后续在库存明显减少的情况下,三四线城市价格上涨预期强烈。

  从去库存政策看,楼市去库存第一阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市,大部分城市库存已经进入良性周期。全国性从2014年四季度连续3年的去库存政策见到了明显的效果。

  三四线城市也出现了比较明显的库存减少后,价格上升的现象。

  高价地频繁出现,市场分化依然持续,三四线城市相对集中的中部西部区域,销售相对乐观,而东部区域受到调控政策影响,东北区域相对人口流出,市场表现较差。

  同比涨幅最明显的城市分别是:以三四线城市为主,主要是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、衢州市、沧州市、漳州市、嘉兴等。刷新历史同期记录。

  从溢价率看,大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调,在一系列约束性政策下,地王出现数量有所减少。

  本轮房地产调控政策的原则是因城施策,托底盖帽。对于房地产需要去库存的城市发布宽松政策,对于房地产库存周期短的城市,未来将有更多城市发布约束性的政策。

责任编辑:郭一晨 SF160

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