深圳出租房屋个税被误读 地税局紧急澄清：税率1%或更低

　　深圳出租房屋个人所得税意见稿被市民误读为征收税率10%或20%

　　地税局紧急澄清：实际税率仅1%甚至更低

　　文章来源：南方都市报   

　　深圳市地方税务局近日发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告（征求意见稿）》（下称意见稿），引起社会广泛关注，意见稿被广泛理解为租金个税税率调为10 %甚至2 0 %。地税局紧急澄清，实际税率仅为1%甚至更低。由于税收法律的立法权集中在全国人大及其常委会，地税局无权取消税种，只能提升服务便利纳税引导纳税人主动申报纳税。

　　专家提醒，政府部门应根据征缴税所花成本考虑该税收征缴必要性，并提醒政府单位，此类税收政策很容易影响房地产市场，出台政策应慎重，做到更周到和成熟。而虽然地税局此次出台办法符合税收法，但中央的法律历来过于粗放，造成地方政府在税收细则制定上存操作空间，这是引来恐慌的原因之一，有专家如此分析。

　　核定征收税率　地方有权定

　　意见稿于12月14日发布，由于以为房屋出租个税按税率10%或20%征收，市民产生误读。地税局紧急澄清，出租房屋并取得所得的个人（包括转租的个人）均需按照“财产租赁所得”项目缴纳20%的个税，同时对于住房出租则减按10%的税率征税。根据核定征收计算，应按租金收入的5%核定应纳税所得额，纳税人实际应纳税税负率其实应该为0.5%（非住房为1%）。

　　地税局也强调，这并非深圳第一次征收“出租房屋个人所得税”，私房出租的个税政策一直存在，而且是国家立法出台的税种。

　　为何这次意见稿会引起恐慌？地税局介绍，税收法律的立法权集中在全国人大及其常委会，地方政府及税务局无权制定减免税政策，但地税局依据相关税收法，有权出台委托代征、核定征收等管理举措。此外，按《立法法》的规定，深圳特区人大立法针对的是地方性事务制定地方性法规，地税局出台的具体征管办法因不属于立法，无需通过人大立法。

　　也就是说，虽然税种和税率是国家层面在规定，但怎么征收和怎么让税种落到实处，都是由地方政府出台相应文件。北京市大成（深圳）律师事务所律师朱兰春分析，税收法定未落到实处而留下操作空间是造成恐慌和误读传播的原因之一。既然怎么征收可以由地方政府确定，有评论认为，如果地方要提高一定的征收幅度，从这个层面来说并非没有可能。这难免让市民误以为出租房屋个人所得税将大幅提高。

　　出租房屋税收征管难度大

　　根据此前的《深圳经济特区房屋租赁条例》，房屋租赁当事人被强制要求到区房屋租赁管理部门登记或备案，租赁管理部门依此代为征收房屋税收。但由于该条例2015年已废止了，如今登记备案不再有强制要求。

　　依据自主备案合同来进行收税，效果如何？截至发稿时，深圳市房屋租赁管理办公室并未给出数据，但记者通过搜索获知，收税比例历来较低。以福田区为例，福田区流动人口和出租屋综合管理办公室最新截至2015年6月的数据显示，区内共登记出租房屋超过45万套（间），房屋总面积8486万平方米，但该年份上半年办理房屋租赁合同登记和备案只3.1万份，面积为366万平方米，包括之前登记备案的在内，纳入管理的租赁房屋面积共为1790万平方米，只占登记出租房屋总面积的21%。收税效果显然不理想。

　　地税局坦承，深圳私房租赁市场范围广、纳税人零星分散、税收征管难度大。但根据介绍，地税局是无权决定税种是否取消的。地税局倾向于在便利纳税方面提升服务，包括继续采用委托代征方式，优化电子税务局网络申报途径，简化征管服务流程等，引导纳税人主动申报纳税。

　　争论焦点

　　为何要征这个税？税收是否合法？

　　深圳地税局称，此前个税是包含在综合征收里“打包”征收，这次出台的意见稿，是在原私房出租行为采取“综合征收率”的基础上，把个税单独“拎出来”，是对个税据实和核定征收规定的明确与规范，符合税收法规定。

　　虽然地方政府及税务局无权制定减免税政策，但地税局依据相关税收法，有权出台委托代征、核定征收等管理举措。此外，按《立法法》规定，深圳特区人大立法针对的是地方性事务制定地方性法规，地税局出台的具体征管办法因此不属于立法，无需通过人大立法。

　　为什么征收基准是5%？

　　本次意见稿中，个人出租住房的个税暂减按10%的税率征收和非住房按20%的税率征收，此两个税率均由国家税法规定，地方无权进行升高或降低，而核定征收中按租金收入的5%核定应纳税所得额，该核定征收率则由地税局发布。

　　地税局工作人员介绍，5%的核定应纳所得率是经测算后得出的结果，其他一线城市也基本是这个数。地税局一般会根据征管法的规定，在考虑原有税负水平、参照其他城市经验、同类纳税人利润率水平和实际成本费用测算等四个因素后，综合考量得出相应结果。

　　律师说法

　　建议政策制定勿“一家拍板”

　　朱兰春表示，说到要不要设立这个税种，税种设置不是地税局所决定得了的。现在问题其实是税种合理性和征收技术手段上的欠缺两个原因造成的。要征收到位，还是应该完善征信体系建设。美国的信用体系就很完善，保证了个人完整的信用记录，从而保证税收征收到位。朱兰春称，就这个层面而言，国内正处于税收技术监控的完善过程，发展过程出现以上问题也在所难免。

　　除了这个税种存在的必要性值得探讨，朱兰春认为，税收法定未落到实处而留下操作空间也是一个老问题了。朱兰春称，此前有人建议，税收政策出台不应该让一家说了算，或可由地方人大参与这些政策细节的制定，这样能保证政策出台的正当性合理性和监督性。他对此种建议持赞同态度。

　　朱兰春认为，而此次租赁房屋个税的解读“误解”存在地方政府部门政策说明不清晰的原因。“政府部门在沟通说明上需再加强。政策说明清晰和政策落实进一步评估能做到的话，地方政府部门在法律内可以做到表现得更周到和成熟。”

　　采写：南都见习记者 周世玲 南都记者 戴越