高价地传导链条：房价及调控与解套悖论

　　高价地的传导链条： 房价、调控与解套悖论

　　张敏

　　本报记者 张敏 北京报道

　　今年以来如“雨后春笋”般出现的高价地，正在以其独特的逻辑，影响着政策走势和市场前景。

　　中原地产统计显示，今年9月1-8日，全国共出现十宗高溢价地块。其中，上海出让的四宗地块，溢价率均在240%以上；东莞市茶山镇地块，溢价率达506%，单价12119元/平方米；郑州一宗土地，溢价率也达434%之高。

　　当市场对高价地已经麻木之时，其影响正在不断显现。一方面，其对房价预期的抬升，使多地出现涨价潮，并进一步刺激企业出手拿地；另一方面，政策面已有收紧迹象，越来越多的银行开始警示风险。

　　尽管房企的资金状况仍然处于充裕状态，但有分析人士认为，“狂欢”已难持续，在各项因素的综合作用下，高价地给企业带来的压力将逐渐显现。

　　传导房价

　　按照传统经济学理论，高价地未必会带来高价房，决定房价的因素是市场供需关系。但在大多数情况下，高价地仍然会通过其独特的逻辑，对房价产生正向影响。

　　历史上的高价地项目，大多以豪宅形式供应到市场中，其价格往往成为区域标杆。如北京的“广渠路15号地”、“万柳地块”、“农展馆地”等，均在产品设计上力求高端，且项目亮相的高调程度，不亚于高价地诞生之时。

　　从房地产企业的角度来看，有两点逻辑。

　　其一，从成本考虑，当土地价格到达一定水平时，其产品售价必须实现同样的增幅，才能获得足够利润率。这就要求大部分高价地项目做成高端住宅形式，实现溢价。

　　其二，从企业策略角度，高价地的身份往往意味着，其产品应具备同样的影响力。因此企业倾向于将高价地项目打造成标杆，“豪宅化”和高房价就不可避免。

　　按照正常房地产开发周期，高价地项目多在1-2年后，以高端住宅的形式供应到市场。从实际情况看，政策等因素的变化，有可能加速或延缓供应节奏，但大多数企业并不倾向于对这些项目的品质和价格做出调整，以迎合市场需要。

　　短期来看，高溢价土地的出现往往会对心理预期带来影响，进而影响房价。最常见的情况是，土地成交后，其周边二手房价格出现跳涨，且反应迅速。

　　据中国指数研究院统计，2016年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54%，且已连续上涨16个月。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，就当前市场而言，无论地价还是房价的上涨，都不能忽略“资产荒”的大背景。且房价和地价的上涨互相刺激，从而加剧了波动幅度。除非实体经济出现好转、资产荒局面改善，否则难以从根本上改变这种局面。

　　调控端倪与风险

　　土地频繁以高溢价成交反映出房企的资金状况颇为充裕，但随着政策层面收紧的端倪出现，这种“狂欢”恐不会长久。

　　回顾历史，高价地往往是引发政策的重要导火索。2010年3月，全国“两会”刚结束，北京楼市就出现“一天三地王”的“奇观”。一个月后，调控楼市的“国十条”就重磅出台。北京也于当年4月底出台全国首个“限购令”。

　　从目前的市场来看，流动性收紧的端倪似乎已经出现。央行统计显示，7月人民币贷款增加4636亿元，同比少增1.01万亿元。亚豪机构市场研究总监郭毅认为，7月的新增信贷规模减少，正传递出流动性收紧的信号，可能对需求端产生影响。

　　莫尼塔（上海）信息咨询有限公司认为，7月份银行新增贷款几乎全部来自居民新增中长期贷款，可以看到信贷驱动的楼市风险进一步加剧。该机构表示，工行、建行在部分热点城市开始收紧外来人口购房按揭贷款，信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。

　　上述机构还指出，随着热点城市高价地频出，土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋，初步估计在四季度实施。届时，市场将降温，触发拐点。

　　与此同时，尽管每个企业都声称拿地是“谨慎”、“风险可控”的，但高价地扎堆出现，势必会带来去化压力。

　　有分析指出，很多企业信奉“解套论”，在过去几年市场上行、房价不断上涨的大背景下，以往很多高价地项目，都随着时间的推移而“解套”。但实际上，很多未能踏准节奏的地块，仍在相当长的时间内给企业带来了资金压力，并拖累企业扩张速度。且随着供需关系彻底改善、房地产业红利的逐渐消失，这些高价地的前景并不明朗。（编辑 骆轶琪）