7月深圳房价环比下跌近5000元 三年内楼市难见大拐点

　　深圳“暴跌”很正常，三年内楼市难见大拐点！

　　以主观愿望代替理性分析，这是人之天性，更是投资者之大忌！

　　同一投资品，无论是股市，还是楼市，在持币待购者的心中，总有无数个自我强化的看空理由，而在已经买入者的心中，则会产生无数个自我强化的看多理由。

　　这是一种典型的弱者人格，只有弱者才不愿、不敢面对现实，总试图在自欺欺人的梦幻中实现圆满。

　　但现实很残酷，它从来不以个体意志为转移，它从来只会遵循独立的运行轨迹。

　　7月份深圳房价的“暴跌”，环比下跌近5000元/平方米，这一消息给炙热的夏日带来一丝清凉，广大的持币待购者、或坚决看空者，更是举手相庆、内心欢喜——疯狂的楼市终于迎来大拐点了！

　　楼市拐点真的到来了吗？

　　不见得！

　　楼市大拐点的真正出现，肯定不会是在“限购限价”等政策压市下产生的，而是在无政策外力干预之下、或者纵然政策托市也托不住之下产生的。道理很简单，既然是“政策压市”，表明市场需求仍然较大（投资、投机为主），既然市场需求仍然较大，又何谈楼市大拐点呢？

　　事实上，深圳房价的环比暴跌，仅仅是个案，根本不具有普遍特征。

　　虽然7月份深圳房价发生暴跌，但是，全国百城新建住宅平均价格仍然持续12个月“双涨”（同比、环比）。

全国百城新建住宅平均价格

　　7月份深圳房价的暴跌，其实是偶然中的必然：

　　1、在过去一年，深圳房价上涨了47.4%，在过去两年，深圳房价则足足上涨了一倍，房价涨幅是绝对领跑全国，而在持续疯狂的上涨之后，必然会发生阶段性的价格回调。

　　2、在过去两年中，深圳房价涨幅之所以领跑全国，部分原因与香港人前往深圳买房有关，但是，最近半年来香港楼市的大跌，事实上，也促使香港人降低对深圳房价的预期。

　　3、与同为一线城市的北京、上海相比，深圳的房价泡沫明显更高。与过去30多年相比，现在的深圳，其依托于香港的独特地位，已经伴随香港经济的弱化在弱化。

　　4、对比薪酬和房价，深圳的平均薪酬低于上海和北京，但房价却大幅高于上海和北京，这是极不正常的。《2016年春季全国各大城市平均薪酬》显示，上海是8825元/月，北京是8717元/月，而深圳是8141元/月，深圳的平均薪酬比上海、北京低了8%左右。但是，对比房价，当前深圳的房价却远远高于北京、上海，《7月十大城市新建住宅价格指数》显示，深圳房价高居内地第一为5.34万元/平米，而同期上海和北京却分别仅为4.18万元/平米和3.83万/平米，深圳房价高出上海22%、高出北京更是28%。

2016年春季求职期平均薪酬城市分布

　　5、深圳还存在大量的“潜在”土地储备。今年6月出台的《深圳城市基础设施建设五年行动计划（2016—2020年）》，计划在未来5年时间内，深圳将加大填海力度和规模，计划再填海50平方公里。

　　三年内难见楼市大拐点

　　或许，短期内，深圳楼市迎来了小拐点，但是，这并非是中国楼市的黑天鹅，更绝非是中国楼市的大拐点。

　　保守一点讲，基于货币政策、人口流动等因素，未来三年内，中国楼市不可能迎来大拐点。

　　1、中国经济的筑底，在未来三年内很难实现，经济增长的持续下行、实体经济的持续不景气，必然会导致货币政策的持续宽松，而货币政策的持续宽松，又必然可以维持楼市泡沫的“大而不破”。

　　2、未来三年，是传统产业的加速衰退期，也是新兴产业的拔节期，从城市分布来看，传统的小化工、小制造、小纺织等等，主要集中在三、四线中小城市和乡镇，而伴随着这些产业的加速衰退，人口整体必然会向一、二线大城市、以及少部分具备产业集群特征的三线城市加速迁移——人口向大中城市的进一步迁移，将会对绝大多数大中城市的房价起到支撑作用。

　　3、在经济下行之下，房地产整体依然是中国经济不可或缺的“稳定之石”（决策层可能是这样认为的），事实上，这也并非没有道理，中国是人口大国、就业压力超大，是绝难承受经济硬着陆之痛的。对此，最近国家发改委提议推出“购房补贴”，事实上就有这种意味在内，当然，这一招绝对是昏招，三、四线城市的房子卖不掉，完全可以大幅降价，推出“购房补贴”，这不是补贴给购房者，其实是补贴给开发商。

　　当然，无论是关涉民生、还是心忧中国经济，我同样是希望早日迎来房价的拐点，毕竟大城市房价的泡沫，现在已经相当明显了。

　　但是，良好的愿望，注定不符合中国经济的特有逻辑，站在投资者的角度，我还是冷静地提醒大家，如果你是刚需，该买的，在价格稍显回调后，你还是买吧；如果你是投资或者投机，我奉劝你，可以先评估下其他投资渠道，毕竟现在泡沫已经企高，毕竟房产税推出在即，但从中长期来看，我国房价泡沫必破，楼市也必将迎来大拐点！