一二线城市楼市成交量急剧萎缩 楼市拐点到了吗

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　　按照业内经验，6月往往是上半年楼市成交热点月，但今年进入6月以来，热门一、二线城市楼市成交量环比均下滑。日前，国土资源部下发《土地利用总体规划纲要（2006~2020年）调整方案》，京津沪三地的耕地保有量指标被大幅度降低，被称为是利空一线城市房价的重磅消息。一线楼市真的迎来拐点了吗？下半年楼市怎么走？

△资料图：上海房地产 。（来源：CFP）

　　6月楼市显疲态 成交量环比下跌

　　近日，有房地产数据研究公司发布信息称，6月，在其监测的50个城市中，一线城市只有深圳的楼市成交量环比上涨，一线城市总体成交量环比下滑8%。二线城市中，苏州、南京、厦门等近期房价领涨全国的热点城市成交量环比继续回落，跌幅均在20%以上，二线城市总体成交量环比下滑6%。各线城市合计环比下滑5%，这是各线城市成交总量连续三个月环比下跌。

　　北京二手房成交量呈断崖式下跌 高端化住宅趋势明显

　　据房地产公司数据显示，截至26日，北京6月的二手房成交量仅有9500套，而在5月份同期，该数据已经超过了两万套，环比跌幅超五成。实际上，北京自今年三月份二手房成交量超过3万套以来，整个二季度的成交数字都在不断下跌。

　　与此同时，在二手房成交价方面，涨幅相比前期也继续收窄。6月中上旬，北京二手房均价为4.14万元，整体来看，相比5月同期的4.12万元，环比只上涨了0.5%。

　　一方面房价涨幅不大，而另一方面，地价却在迅速抬高。按照目前的房价来看，地价已经超过房价。土地成本的迅猛增长，压力直接传导至房地产开发企业。

△资料图：北京市区别墅 。（来源：CFP）

　　对于北京有限的住宅土地来说，未来“高单价、大面积”的高端化趋势将越来越明显，“低总价、小面积”的刚需住宅后续乏力，这点从成交结构就可以窥见一二。两居室的成交占比已开始明显萎缩，从过去两年的占比接近40%加速降低到当下的28.48%。地王频繁出现，顶级豪宅占比上涨。对于一、二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将导致风险非常大。一线城市地价飞涨的下一阶段，即是市场开始全面豪宅化。

　　新政出台 京津沪大量增加建筑用地

　　6月23日，国土资源部下发《土地利用总体规划纲要（2006~2020年）调整方案》，显示京津沪三地的耕地保有量指标被大幅度降低。这将对三个直辖市的楼市产生重大影响，同时也意味着中国的土地使用政策再次发生了重大逆转。这是什么意思呢？我们先来看下调整方案公布前，京津沪原有计划耕地是怎样的？

　　在原有规划中，北京需要在2020年保有21.47万公顷耕地，《调整方案》将之降低为11.07万公顷；天津在原有规划中需要在2020年保有43.73万公顷耕地，《调整方案》将之降低为33.40万公顷；上海在原有规划中需要在2020年保有24.93万公顷耕地，《调整方案》将之降低为18.80万公顷。

　　1平方公里等于100公顷，1公顷等于1万平方米。所以，我们可以计算出来，北京、天津各增加了大约1000平方公里的建设用地，上海增加了大约600平方公里。换句话说，京津沪将有600—1000平方公里的耕地转换成建筑用地，用来盖房子了。

△资料图：北京一楼盘建筑工地。（来源：CFP）

　　从京津沪的耕地数字看，北京这一次就释放了全部耕地的一半，上海、天津释放了四分之一。至于深圳这种沿海城市，本就没有多少耕地可言。

　　这意味着房地产市场的供求关系将发生变化，土地供应增加，需求不变的情况下，价格下跌是理所当然的。因而国土资源部这一方案的推出，会在一定程度上抑制大城市房价的过快上涨。当然，这些新增的建设用地基本上都在郊区，而土地本身是有限的，所以对房地产的影响程度还要视具体情况而定。

　　下半年楼市怎么走？或陷入“疯狂”之后的调整期

　　有专家认为，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在经历了上半年疯狂后，下半年将陷入调整期。

　　从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会遇到问题。

　　6月13日国家统计局公布的5月份房地产销售情况，也从另一个角度证明了拐点的出现：

　　上面这张图为“全国房地产开发投资增速”，可以看出1到4月的数据明显形成了一个顶部，最新的数据已经开始下滑。

　　上图为“全国商品房销售面积和销售额的同比增速”，蓝线为销售额，黄线为销售面积，两个线的差距拉开，意味着房价在上涨，销售同样的面积换来了更多的销售额。可以看出，无论是销售面积和销售额，都在5月出现了较大下滑，顶部已经明显走了出来。

　　上图为“开发商资金到位增速”，主要由开发商国内贷款和购房者的按揭款支撑，可以看出，5月跟4月是持平的，因为房地产交易期比较长，带有一定滞后性。估计到6月份，就会出现显著下滑。

　　2016年上半年房贷新政大盘点

　　截至今天（30日），2016年已经过去一半了。今年上半年都出了哪些房贷新政策？下面和小编一起回顾一下吧。

　　非限购城市首付比例降至20%

　　2月2日，央行发布通知，规定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　解读：这一政策实施后，加上低利率作用，对于不少首次购房的刚需族和改善性购房族来说，最直接的好处就是减轻了首付压力。

　　公积金存款利率上调

　　2月17日，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部发布通知，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率1.5%执行。职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，目前分别为0.35%和1.10%。

　　解读：该政策的目的是减少非购房提取公积金的情况，然而影响力甚微，因为公积金的收益率远不及市面上理财产品收益可观，很多人都想提出来用于付房租或者投资其他理财渠道。

　　营业税契税双降

　　同样是2月17日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，自2016年2月22日起开始实施“2016房地产交易契税、营业税优惠政策”。此前，契税已5年多未调整，而营业税是在去年“330政策”不到一年后再次调整。新政前后变化情况如下：

　　解读：该政策主要利于大户型购房族、改善型购房族，以及购买豪宅和商住两用的人群。不难看出，国家政策不再只针对刚需族，而是将改善型购房群体也纳入利好范围。

　　央行降准为房贷释放更多资金

　　2月29日，中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是2016年的第一次降准。

　　解读：降准增加了银行可贷资金，可被用于房贷的资本也相应增加，个人申请房贷变得更加容易，从而刺激购房人入市。

　　二手房营改增后进一步减轻税费负担

　　2016年5月1日起，二手房实施营改增，将二手房交易中的营业税改为增值税。营改增前后税率变化情况如下：

　　解读：营改增之后的征税税率，跟之前并没有任何变化，只是销售额的计算方法有变化了。营改增后，增值税计税方法如下：

　　销售额=含税销售额÷（1+税率）

　　应纳税额=销售额×增值税税率