北京通州新城范围达155平方公里，而通州总面积有906平方公里。5月24日至25日，北京市委十一届十次全会提出，下一步将要做好副中心155平方公里范围的规划，坚持基础设施先行和生态环境建设优先，扎实推进市级行政机关搬迁，带动公共服务资源转移，注重创业就业与居住功能均衡，增强对中心城区疏解功能的吸引力。
5月27日，据《21世纪经济报道》消息得知，上述155平方公里，主要是指原先确定的北京通州新城范围。而通州总面积有906平方公里，新城只占整个通州面积的17%，且与河北廊坊的北三县三河、香河、大厂并不接壤。
‘北京副中心如何规划？’
根据上述会议的精神，北京将高水平规划建设城市副中心，加强与河北、天津等地的互联互通，并与北京其他新城之间做好交通联接的规划。北京副中心社区的教育、医疗、养老配套指标将全部高于中心城。
不过，通州仍需要解决所谓“睡城”问题，当地原先的工业都在陆续迁出，而新兴的商业、文化、教育等产业还有待发展。
中国社会科学院城环所副研究员王业强指出，在行政中心搬过去后，相应的配套设施也要加快建设，以便解决有城无业的问题。他表示，通州下一步轨道交通要加快建设，商业、医疗、教育等配套条件也要迅速跟上。
此前有报道称，通州全境将纳入城市副中心，甚至有传言称廊坊北三县要并入北京。这使得通州以及廊坊北三县房价一度快速上涨，到目前为止，廊坊北三县房价比去年同期涨幅高达一倍多。
鉴于本次规划的北京城市副中心面积只有通州全域的17%左右，这使得整个通州房价再炒作的意义不大。
根据国家京津冀协同发展领导小组会议精神，整个京津冀，包括通州和廊坊北三县的规划，将实现一张蓝图。而北京副中心与廊坊北三县之间不直接接壤，使得炒作北三县纳入北京的噱头丧失。
中国社会科学院城环所副研究员王业强指出，北京市行政机构搬到通州新城，对当地有辐射带动作用，但这有一个逐渐的过程，之前的炒作通州全域纳入副中心是媒体误导。北京市政府行政区所占面积不会太大，还要为商业等预留用地。
‘通州将成下一个“浦东”？’
早在2015年7月14日，通州作为北京行政副中心的消息就已尘埃落定。在北京规划委正式对这一消息做出官方表述之前，相关部门曾经召集开发商和专家开了一次闭门会议。“除去明确了行政副中心的这一定位之外，”一位参会的人士告诉《中国企业家》，“会议的主旨只有一个：希望开发商不要借此捂盘惜售，或是推高房价。”
去年，《中国企业家》记者曾向多家房企在通州项目的负责人确认上述消息，但他们不约而同地回避关于通州副中心或是京津冀一体化的话题。一位在河北拥有多个项目的房企有关人士坦陈，之前公司一个新盘售楼处就因为公开打出“京津冀一体化”概念而受到高层点名批评，并迅速撤换宣传文案。
然而，静寂之下，楼市早已暗潮汹涌。通州作为北京楼市的风向标已经很多年。
长安街纵贯北京东西，西单、王府井和东单是历史最悠久的人流商流聚集地。随着城市的发展，从东单继续向东，便是国贸。十年生聚，CBD核心区成形，这里不断迎来世界各地的顶尖商务人士以及出入奢侈品店的贵妇名媛们；地铁和公交里则挤满了住在通州或是燕郊、行色匆匆的上班族，以及进京打工和游玩的外地来客。
彼时通州以“睡城”著称，但其得天独厚的地理位置决定了其可以承担更多的城市功能。很多人期冀看到通州成为下一个“浦东”，肩负起转移和承接北京中心城区、特别是CBD核心区功能的重任。
2009年-2010年，通州新城规划出炉。这一期间，北京的房地产市场正陷入一场不理性的狂欢之中。双重因素叠加之下，通州有新盘价格破了三万大关，引得无数人为之侧目。很快，史上最严厉楼市调控政策出炉，通州房价被平抑下去，却又引起业主怒砸售楼处的余波。从此，仅就房地产行业而言，通州既是风向标，又是敏感词。
但供需关系才是价格的真正推手。北京仍旧在不断发展和扩张之中，当国贸租金一路上涨，高到容不下一家星巴克，CBD东移的呼声又起。到了2012年，通州成为唯一一个被确定为北京“城市副中心”的城区。
这一年的北京土地市场上，有一场围绕通州地块的竞拍备受关注——几家房企对通州北苑项目展开角逐，最终是出价最高的保利地产败给了万达。
结果不算意外，因为彼时万达模式正受追捧，各个城市、尤其是城市新区的地方政府往往不惜以较低的地价引进万达广场。作为以中低端零售业态为主的购物中心，它更契合城市新区购房者的消费水平。一旦商圈形成，周边地价自然也水涨船高，有利于帮助地方政府解决就业、生活和财税收入三大问题。
按照这个模式发展下去，通州也许就在一时的喧嚣过后沉寂下去。太多的城市新区因为缺乏产业和完善的市政基建工程的支撑，最终梦碎。再多几个万达广场，并不能从根本上为通州解决产业，以及作为副中心所必备的城市职能。
一位参与通州新城规划的专家在2012年10月份接受《中国企业家》采访时也坦陈，将通州与浦东新区相比未免过于乐观。后者作为国家战略，在资源获得和发展力度上有着无可比拟的优势。与之相比，即便北京有着首都这样特别的身份，但没有中央的支持，从顶层设计到推进落实势必阻力重重。
对于房企而言，更多的考量还是在经营层面。“我们必须想清楚，在这样的背景下要如何给整个项目进行定位。”2015年，保利地产在通州的项目—保利大都汇相关人士曾告诉《中国企业家》，“项目的发展要与整个运河核心区板块的定位相契合，同时也要尽量与产业相结合。
上述人士认为，保利项目位于通惠河畔，坐拥水岸资源。对内与宋庄艺术区和环球影城相映射，对外则可以与北京传媒走廊互为犄角之势。所以，“我后来选择了文化、创意主题。”
他甚至认为，“如果通州一定要确定一个主导产业的话，我个人觉得文化与创意产业是非常合适的选择。”
与通州相比，燕郊、大厂等地更为吸引人的是潜在的产业发展能力。与保利大都汇遥相呼应的一个产业园是由华夏幸福打造的大厂影视创意园区。
“文化产业是一个极具成长性的新兴产业。而大厂靠近北京东部文创传媒走廊，未来央视、北京电视台都将转移至此，未来这里将汇集80%的传媒学校、60%的文化创意人才。”华夏幸福有关人士告诉本刊。
上述人士并未透露更多的、京津冀一体化背景下公司的发展计划。事实上，虽然从中央到北京市，再到通州，乃至通州潞城镇的现有相关规划都已经披露出来，但为了避免房价的波动，几乎所有与之相关的企业对这一话题都显得小心翼翼。
当然，从发展路径上来看，通州的发展会远远领先于其它城区。“一定要集中力量发展一个板块，然后去带动周边城区的发展。”上述接近通州新城管委会的人士如是说。
而文化产业将是一个值得期待的领域。不止一位房企人士告诉《中国企业家》，文化创意将会是三地经济发展的新增长极。
‘有城无业问题仍待解决’
据《21世纪经济报道》消息，本次北京市委会议，提出要扎实推进市级行政机关搬迁，带动公共服务资源转移，注重创业就业与居住功能均衡，增强对中心城区疏解功能的吸引力。
过去通州区的公共服务和就业机会少，但是居住的人口多，被称为“有城无业”的睡城，这与北京经济技术开发区亦庄的“有业无城”形成了对比。
以统计年鉴数字为例，2013年通州常住人口132.6万，比2005年的86.7万，增加了50%以上，但是同期顺义人口才从71.1万增加到2013年的98.3万，增速为30%以上。
通州2013年GDP（地区生产总值）为500.28亿元，只有顺义的1232亿元的40%。但是通州的人口比顺义多30%，这说明通州的很多人在此居住，但是未在当地创造GDP。
通州人口增长快，基础设施以及社会公共服务显得有些跟不上，以平均开放病床数为例，2012年为2256.2张，不到房山区5228.1张的一半，房山区2013年人口101万，比通州少30万人。
考虑到通州目前传统的一般附加值低的工业要迁出去，通州未来如何聚集发展一些新的产业，仍需要加紧研究。
首都经贸大学城市学院教授安树伟指出，通州需要尽快增加学校和医院，发展工业是空间不大，而155平方公里的通州新城（北京副中心）面积太小也难以容纳。
“要吸引一些高端的产业并不容易，如果搞不好，即便市政府搬过去，很多人白天到通州上班，晚上还是回到市区老城。”他说。
21世纪经济报道记者获悉，目前北京正在规划新的轨道交通，以及一些商业、科研等功能在通州新城落地。其中老机场到新机场将通过通州新城，且有多个换乘点。
再加上北京东站作为到唐山、天津的新起点，也落户在北京通州新城，可以带动当地的发展。不过因为拆迁的原因，北京新东站地址一变再变，仍未最后确定。
通州新城有望建设环球影视城，类似上海的迪士尼公园，大力发展文化产业，该影视城已于八通线和地铁7号线对接。
中原地产分析师张大伟指出，通州若是文化、旅游等产业大发展，就业岗位会有大的增加，有城无业的状态会大有的改变。但是改观的程度，要看投资的力度和政府搬迁的规模。
（来源：综合21世纪经济报道、中国企业家网）
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