新浪财经讯 2月2日消息，房地产去库存新政策“出炉”，央行联合银监会今日宣布，再度降低首付比例。中信建投房地产分析师陈慎认为，首付比例下调的空间依然存在，但幅度可能有限，且三四线城市的地产市场并不会因为继续加杠杆而改善。鉴于整体税制改革的大方向、多次强调供给侧改革下去库存的环境，税费减免层面的改革仍然值得期待。
中信建投预测，此次二套房首付比例的下调略超预期，结合全国二孩政策的落地，对于四房及以上户型追求的增加，2016年改善型住房需求的热度仍有望延续。
央行今日下午发文，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
据悉，在过去的1年里，房贷政策历经了330新政和930新政两次大的调整，其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60-70%下调为40%；930新政则将一套房首付比例从30%降低为25%。此次则同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。
自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。但自2014年后，限购政策解禁。目前除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外，其他城市均已不再限购。
经过14年四季度以来的一系列金融端政策扶持，陈慎分析称，房地产需求端的提振已经在数据上体现，但成交改善到投资改善的机制变化则导致“稳增长”的效果低于预期，宏观经济转型期步入增速下行通道，15年全年房地产地产投资同比增长1%，增速创下历史新低。在投资端企稳回升之前，宽松向好的政策环境还将持续，中信建投继续维持上半年投资有望企稳的判断。
据中国指数研究院（以下简称“中指院”） 2月1日发布的百城价格指数显示，2016年1月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11026元/平方米，环比上涨0.42%，涨幅较2015年12月份收窄0.32个百分点。整体来看，1月百城价格指数环比、同比继续双涨，但环比涨幅有所放缓，同比涨幅继续扩大。
中指院数据显示，1月房价环比涨幅居前十位的城市依次是：惠州、深圳、东莞、中山、汕头、赣州、珠海、江阴、南宁以及南京，其中，惠州、深圳、东莞环比涨幅超过5%。
尽管近两年地产行业扶持政策对楼市的承托效应显著，但全国城市之间日益分化格局凸显。根据中信建投统计，全年一二三线重点城市成交增速分别为39%、14%和13%，一线城市自二季度以来一直维持量价齐升的积极态势，因一线市场往往具备示范效应，二线主流市场已经预热，部分城市如南京等区域从房价到地价的传导已经显现。
据中原地产研究院统计，2016年1月，在中国十大城市中，有8个城市的新建住宅价格环比上涨，其中深圳上涨5.24%，居首位，涨幅较上月扩大1.71个百分点；南京上涨1.88%，位列第二。
对此，中信建投分析称，此次再次降低首付比例进一步加大资金杠杆，将促使二线城市主流市场延续增长。同时，中信建投并不认为三四线城市会因为继续加杠杆而改善，这些城市依然需要时间换空间。
在中信建投跟踪的主流房企成交结构中，90-170平米以下房型的成交占比达到历史新高，以首次改善为主要购房目的的需求渐成主流。此次二套房首付比例的下调略超预期，结合全国二孩政策的落地，对于四房及以上户型追求的增加，2016年改善型住房需求的热度仍有望延续。
中信建投建议，把握反弹机会，关注确定性品种。此次政策的出台在预期之内，凸显管理层对稳投资、稳经济的坚决心态，建议精选具备优质布局以及转型创新动力充足的企业，龙头房企建议关注保利地产、招商地产，成长+转型企业建议关注华发股份、中洲控股、阳光城和顺发恒业。
鉴于首付比例下调幅度依然有限，中信建投认为，未来的政策改善思路可能将更多集中在不合理的税费减免层面，推进按揭贷利息支出抵税政策或可期待。（新浪财经 吴海燕 发自北京）
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