民生地产：央妈关爱超预期 积极配置地产股

　　新浪财经讯 2月2日消息，央行发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。民生地产温阳、张全国点评认为：央妈关爱超预期，积极配置地产股。

　　详文如下：

　　降首付背景：2015年房地产企业投资意愿不强，主要宏观数据持续下滑，拖累经济下行压力加大，经济低迷是地产政策宽松的主要推动力。同时限购城市房价却出现快速上涨，政策宽松有别，除本次首付降低未惠及外，此前多城市也警示风险，表态严守限购。

　　信贷宽松结果：贷款购房者持续增长。自2014年始，限贷逐渐放松，首套认定标准下调，首付比例持续降低，带动贷款购房者持续增长。南京的贷款购房者占比由2013年的63%上涨至2015年的74%；天津则由72%上涨至81%。

　　落地时间：930后对14个二三线城市的调研显示，1个月后信贷新政在13个城市落地，我们预计本次新政也在春节前后将会落地，有望带动首次置业者和改善性购房群体双双入市。

　　对销售影响：随着购房者信心恢复及购房门槛进一步降低，预计整个上半年地产销售有望维持增长。根据监测，1月55个样本城市新房销售同比+13.3%，15个样本城市二手房销售同比+73.3%。

　　后续政策：宽松尚存空间。地产去库存需要连续的长期的组合政策，在信贷进一步宽松后，买房补贴、税费减免、保障房货币化、农民财产退出制度、土地住房等短期和长期制度方面还有持续放松的空间。

　　创新政策：去库存政策除传统地产政策外，还需关注创新政策。我们认为户籍政策变化将会成为地产去库存的重要推动力，户籍政策宽松在即，农村人口向城市转移落户或从此前的“先买房再落户”转向“先落户再买房”，进一步推动三四线城市的库存去化。 

　　投资建议：首套首付比例下降符合预期，但是二套首付比例下调超预期，建议积极配置我们此前推出的去库存政策标的：保利地产、世联行、荣盛发展、阳光城；此外建议积极关注通州标的中国武夷和转型标的三湘股份。