深圳楼市新政后有买家宁损定金要弃购 或有赔偿违约金风险

　　楼市新政公布后 有买家宁损定金也要弃购

　　房产经纪协会人士透露买家违约的现象已出现，或有赔偿违约金的风险

深圳福田区。一名房产中介坐在店门前研读楼市新政。

　　南都记者 赵炎雄 摄

　　南都讯 记者李亚坤　随着10月4日深圳楼市新政的发布，二手房交易市场上又出现新动向：一些签约买家因为看空楼市，宁可定金不要也要弃购房产。深圳市房地产经纪行业协会法律事务专业委员会主任钟胜荣透露，目前已有买家不再履行合同继续购房的情况，另外房产律师被买家咨询违约事宜的情况也开始增多。这与去年3·30楼市新政之后，房价暴涨导致卖家违约潮形成鲜明对比。

　　买家：

　　情愿不要2万定金 拒绝购买房产

　　专事二手房交易纠纷诉讼的广东信荣律师事务所张茂荣告诉南都记者，他的团队对外公布的400热线电话，自新政发布之后接到的买家咨询违约事宜开始增多。咨询的情况主要包括两个方面，一方面是新政刚刚发布之后，由于未出台细则，不少买家主要咨询新政是否会影响他们的购房资格以及贷款资格。当细则发布，明确了购房资格和贷款资格问题之后，一些买家则因为看空楼市，咨询违约所存在的法律风险。

　　张茂荣还告诉南都记者，除了接受咨询之外，他亦有朋友切实经历了买家弃购的情况。根据张茂荣的介绍，其朋友在9月25日签订合同以515万元的价格出售南山一套房产，签订合同当日买家下了2万元“小定”，约定10日内补齐16万元定金。恰逢10月4日新政出台，这名买家尚未补齐定金，遂直接告知卖家，“小定”和房子都不要了，宣布弃购。

　　张茂荣在与买家接触过程当中，则明显感受到了买家所处的纠结状态。“一方面如果继续交易，可能面临高位站岗，另一方面如果不买，新政之后即便首套房贷还清，二套仍要七成首付，如果继续交易则还是能享受四成首付。”张茂荣介绍说，不少人由此买也不是不买也不是。

　　律师：

　　多人咨询如何不买房也不赔钱

　　深圳市房地产经纪行业协会法律事务专业委员会主任、广东中安律师事务所合伙人钟胜荣律师与多家地产公司法务有联系。钟胜荣介绍说，从中介公司的反馈以及房协收到的投诉来看，目前市场上确实开始出现买家不再履行合同继续购房的情况。

　　律师周争锋就曾介入去年3·30楼市新政之后的卖家违约潮案件，而此次新政之后，“每天电话不断，几十个咨询电话，现在已经上百个了。”周争锋介绍说，基本都是买家来电咨询，如何弃购，同时还不用赔钱。

　　周争锋表示，咨询案例中一些双拼户型买家对后市看空情绪较大。“双拼户型，等于一套房需要两个名额，新政又对单身限购一套，双拼户型的市场更小了。”南山一名业主交付70万元定金购买了一套价值千万的双拼户型，也在向周争锋咨询如何不买房还退回定金。

　　弃购：

　　或损失定金 或有赔偿违约金风险

　　在张茂荣看来，买家弃购除了损失定金之外，并不存在其他法律风险。虽然根据合同约定，违约一方要么定金被没收，要么按合同成交价的20%支付违约金。卖家有权诉讼追讨合同成交价格的20%作为违约金，但由于买家违约，并不会给卖家直接带来较大损失，法院也有自由裁量权，可能会调低违约金幅度，卖家获得高昂违约金的可能性很小，卖家可能更倾向于选择直接没收定金。

　　另外，如果卖家诉讼要求继续履行合同，但买家可能会存在无资金继续购买房产等多种情况，难以实施。因而买卖双方自行协商解决纠纷的可能性较大。张茂荣还认为，今年3·25新政之后，楼市成交量已经有所下降，交易本身就不太活跃。他据此判断，这一波并不会形成较大的买家违约潮，更不会形成由此带来的卖家诉讼潮。广东华商律师事务所律师周争锋则认为，如果房价继续下挫，跌幅较大，卖家如果诉讼要求赔偿高昂违约金，可能获得法院支持，买家违约还是存在赔偿高昂违约金的风险。

　　提醒

　　“买家签订合同时不具备买房资格，可解除合同”

　　周争锋律师告诉南都记者，一些换房人员，签订买房合同时，有两套房，已经没有买房资格。他们原计划通过卖掉一套房产获得买房资格。但是政策调整之后，房子不好卖了，从而无法获得买房资格。有这样的人员就咨询，由于不具有买房资格，签订合同是否无效，是否可以解除合同？钟胜荣律师介绍说，从地产中介法务部门获得的信息也显示出，一些人员会以买房资格问题提出合同不再继续履行。

　　不过两名律师都指出，此种不具备买房资格的情况，合同确实无法继续履行，但是买家仍要为此承担违约责任。

　　“能提供新政出台前定金凭证的，可按原政策执行”

　　那么究竟什么情形，买家可以不履行合同也不用赔偿呢？钟胜荣律师介绍说，按照主管部门在新政出台后颁布的实施细则规定，如果买家能提供新政出台前支付定金等款项的银行转账凭证的，仍然按照原政策执行，不受新政影响。但是如果在新政出台前，签订了合同，但是没有支付任何购房款或购房款系以现金支付，则需要按照新政来执行。

　　而由于新政对买房资格进行了变更，譬如根据新政单身限购一套，同时对于买房首付问题也进行了变更，即便首套付清，二套同样要执行七成首付，这与早前的四成首付相差深远。钟胜荣就表示，若受新政影响，失去了买房资格，或者提交银行存款余额等初步证明证实不具备充足的首付资金，双方可以不继续履行合同，互不追究违约责任。

　　来源：南方都市报