深圳楼市：刚需客出击短炒客收手 上半年新房成交量下滑

　　深圳楼市回眸：一半是火焰一半是海水

　　刚需客果断出击、短炒客见势收手，上半年新房成交量明显下滑

　　市民在深圳市房地产权登记中心排队办理房地产事务。去年楼市行情“红火”时，房地产权登记中心“一号难求”。新华社发（资料图片）

　　今年楼市“高烧不退”的二线城市南京、苏州，昨天相继出台房产新政：自8月12日起，从提高首付比例、限制户籍等方面提高了二套房的购买门槛。而回望今年上半年，调控政策给一线城市带来的后续影响持续发酵。其中，经历过一轮房价暴涨的深圳楼市，在遭遇“3·25新政”之后开始降温。然而，对于不同的购房者来说，则一半是火焰，一半是海水。“开盘价大概去到12万元/平方米。”昨日，深圳一名卓越前海壹号的销售人员向南都记者透露，自今年一栋均价10万元/平方米的322套公寓产品售罄后，该项目即将推出的二期价格再度攀升。尽管如此，记者日前从深圳各区多个项目售楼处了解到，下半年房价预计将维持平稳涨幅，但像去年那样非理性地上涨几乎不可能重现。

　　限购：不少刚需客被拒之门外

　　郭小姐（化名）今年2月在深圳市龙岗区购买了一套60余平方米的二手房，花了220万元。据郭小姐介绍，她所在的小区较大，配套齐全，周边设施和交通较为成熟。

　　“目前市值大概265万元”，郭小姐说道。这也就意味着5个月时间，她的房子就升值了45万元。

　　然而在深圳，像郭小姐和其男友这样的工薪阶层，购房压力却不小。据她透露，由于单价高，深圳目前很难做到纯公积金贷款，只能使用混合贷，月供9000元。即便如此，郭小姐仍然觉得自己是幸运的，因为今年“3·25新政”将不少购房者拒之门外。

　　今年3月25日，深圳市政府发布6条楼市调控新政策，其中提出“非深户社保1改3”的规定，此外，二套房首付比例最低四成。

　　据中原地产研究报告表明，去年深圳房价上涨的势头太猛，投机现象严重，地方政府为遏制房价暴涨以及打击投资客，颁布了一些因地制宜的新规进行市场调控。

　　报告当中指出，2016年上半年在“3·25新政”的影响下，全市新房成交量有明显下滑。上半年全市总成交量仅为243万㎡，较2015年下半年下滑31%。加上全面叫停首付贷及众筹，投资热开始退潮，连续上涨了18个月的深圳房价终于在“3·25新政”之后出现回调。

　　“3·25新政”将火热的深圳楼市直接速冻，但仍有部分投资客因为上一轮房价上涨太快而观望情绪加重。

　　现居深圳的香港人刘先生（化名）向记者透露，去年他将自己位于香港的一套住宅出售，本打算在深圳购房，但去年房价暴涨之后让其望而却步。

　　“本想卖掉一套房等香港房价降下来再买，或者在深圳置业。”年前刘先生一直在观察深圳楼市，据他了解深圳部分区域自去年6月开始到今年4月房价升了六成，“去年4月2万元/平方米的房价到今年年初已升到5万元/平方米。”

　　“目前的房价甚至比肩香港一些较远区域的房价，而罗湖的房价基本接近香港天水围的房价。”刘先生认为，深圳房价短时间内暴升到如此高位，已经脱离了理性投资，太疯狂了。

　　据链家研究院最新数据显示，上周新房量跌价升，全市新房成交682套，环比增长17.8%。各行政区方面，除福田外其他区均有所增长，其中南山涨幅超70%，成交128套，罗湖成交31套，涨幅亦接近50%。龙岗和宝安分别成交254套和265套，环比分别增长6．7%和11.3%，福田成交4套，盐田依然零成交。整体来看，全市成交量重新回归至600套以上，接近700套，各区呈现回升。

　　价格方面，全市成交均价为62614元/㎡，环比上涨15.2%。其中，南山成交均价为94816元/㎡，环比上涨23.1%，涨幅居全市之首，龙岗均价为45219元/㎡，环比上涨近10%，宝安维持稳定，其余区域下降。

　　上述接受南都记者采访的郭小姐透露，她所在的小区是附近高价楼盘之一，也是全市成交前三名的楼盘，自住居多，自己很快便出手买下。

　　而作为投资客的刘先生则更为犹豫，“投资并不是炒作，小心有价无市。最好的投资是，风险可以控制，回报能达预期。”

　　市场：短炒客见势收手

　　中原地产报告当中提示，高杠杆是2015年深圳房价快速飙升背后的一大推手，特别是首付贷、众筹等投资方式带来的高风险。

　　“房价飞涨的基本面在于供求关系失衡”，深圳中原董事总经理郑叔伦向南都记者表示，“深圳近年高科技及金融发展领先，吸引大量人才就业，拉动购房需求。一方面供应紧张，每年新房成交量平均五六万套，存量商品房不到200万套。另一方面需求旺盛，去年人口从1700多万上升至年底2000多万，一年增加300万人。”

　　根据深圳中原研究中心统计，2016上半年深圳市土地招拍挂市场共成交18宗 地 块 ，总 成 交 面 积 为52.79万平方米，仅占2015年成交的30 ．1%，土地出让愈发稀缺。事实上，深圳的房地产市场一直供不应求，近几年通过土地招拍挂出让的土地逐年减少，现有的土地供应则更多地来自于旧改更新项目。

　　据高力国际报告显示，深圳供应有限以及普遍看好国内一线城市物业的长期资本增值空间，成交均价则持续攀升，而成交量则因政策调控下滑。

　　相关资料显示，5月深圳楼市进入调整期，新政作用下，新房成交量较3月下跌五成，二手成交量也持续腰斩，在此期间，业主报价下调、短炒客抛售物业，市场逐渐进入买方市场。

　　独立投资人刘忠岭在接受南都记者采访时表示，“3·25新政”落地后，税费大幅增加，不少短炒客对市场持谨慎态度。购房者心理也从追涨转变为观望，因此成交量出现了较大幅度下降，市场步入调整期。

　　刘忠岭则认为，短炒客保守估计在5%左右。

　　其分析指出，“若短炒客众多，同质的标的之间不会有太大差价，套利空间有限。而事实上，深圳同质的房子，部分价差很大，这能从侧面证明短炒的投资者不多。”

　　“深圳投资性购房比例去年达到四成，今年回落一半。”郑叔伦表示。

　　观点

　　深圳周边楼市投资尚需谨慎

　　值得一提的是，深圳“3·25新政”之后，市场观望气氛浓厚，购房者期望房价下跌，持币观望。投资者寻找其他机会，一些人改去周边地区，例如东莞、惠州等市趁低吸纳。

　　“深圳的一部分购买力外溢，也造成了短期内东莞、惠州、中山等临深片区涨幅较大，甚至出现了捂盘惜售的情况。”中原地产报告当中显示。

　　据合富辉煌报告指出，一线城市中深圳受调控影响成交量同比下降，与此同时，二、三线城市中，珠三角城市受到广深外溢客户辐射，成交面积同比增长在27%-86%。

　　据深圳房协报告指出，深圳房价领涨全国导致需求外溢，首置客与投资客难以承担高额房款，周边城市群成为纾解强烈购房需求的出口，连接周边城市群的轨道交通陆续建成使用，使深圳购房者主动外溢至周边城市群。

　　然而，也有观点认为，除了深圳房价过高导致需求外溢，临深城市房价上涨仍有其他原因。

　　一名知情人士透露，“经历了深圳上一轮房价暴涨之后，一帮‘职业炒房客’将赚来的钱直接投到惠州、中山等周边城市，炒热当地房价，制造恐慌性购房，与温州炒房团如出一辙。”

　　有分析表示，由于深圳房价涨幅较大，莞、惠两地相对于深圳属于价格洼地，吸引刚需置业者去买房是可以理解的。但由于距离和配套设施的原因，加之莞、惠两地已经库存高企，投资前景未必可观。

　　“东莞、惠州、中山房产风险很大。主要由于供应量大，提供的就业机会不足以吸引人口流入，房产流动性差，风险还是比较大。”刘忠岭指出。

　　“周边地区房价上涨幅度较大，大家需要慎重”，郑叔伦强调。

　　采写：南都记者　赵毅