上海房贷新政强调“普通住宅”九成新房难受益

　　每经记者 杨羚强 袁君 发自上海

　　“上海不愿刺激楼市。今天(10月13日)下午央行[微博]上海分行召18家银行开房产新政的通气会，上海新政执行标准是已有一套还清贷款后新增一套算首套有附加条件：新增的一套必须是上海普通住宅(总价内环以内330万元，内外环间200万元，外环以外160万元)，利率各家银行都倾向于执行基准，至多九五折和，周内各家银行将会公布细则。”

　　这段话昨日(10月14日)在微信朋友圈内广受关注。《每日经济新闻》记者从一位参与该会议的银行内部人士处证实了上述消息。

　　根据最新成交数据，受房贷新政等因素影响，上海房地产市场10月份的前13天成交量较9月同期上升了至少一成。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，目前上海新房市场的普通住宅只占总量的不足5%，随着上海房贷新政的落地，未来市场将经历一段时间的成交回落。

　　“普通住宅”标准两年未变

　　《每日经济新闻》记者了解到，昨日下午，央行上海总部召集上海地区商业银行召开通气会，“贯彻并落实”9月30日央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的相关精神和要求。

　　上述参与该会议的银行内部人士告诉《每日经济新闻》记者，会上央行上海总部明确，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请购房贷款，必须为普通商品住房，银行才能执行首套房贷款政策。

　　虽然此前央行和银监会已明确“再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，但银行在总行层面出台的房地产贷款政策中却似乎模糊了“普通商品住房”这一要求。如建设银行10月9日在官网发布通知，表示对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策，全文未提“普通商品住房”。

　　建设银行表示，具体操作由各地分行掌握。截至目前，建设银行上海分行仍表示房贷细则正在拟定中，对于符合央行和银监会政策的房贷可按要求进行预受理，最终受理审批以正式文件为准。

　　对于“普通商品住房”，各个地方有着不同的标准，如上海普通商品住房标准是在2012年3月1日起执行的，当时的标准为：第一，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；第二，单套建筑面积在140平方米以下；第三，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　央行上海总部内部人士告诉《每日经济新闻》记者，13日的通气会主要是向各家商业银行传达一下央行房贷新政的主要精神，并未制定新的具体的规定。对于是否调整普通商品住房的标准，该人士表示，“普通住房的标准不是央行来制定的，这需要各地政府部门来确定”。

　　北京则刚刚从10月8日起执行最新的普通商品房标准：五环内39600元/平方米或总价468万元；五环至六环31680元/平方米或总价374.4万元；六环外23760元/平方米或总价280.8万元。

　　中原地产首席分析师张大伟说，类似上海这样把普通商品住宅才算作首套房的贷款政策，并没有在全国普遍实施。北京的房贷政府便并没有强调普通商品住宅和非普通住宅的区别。

　　二手房市场或受益

　　上海房贷新政的执行标准，对目前正在逐步回暖的市场来说无疑是一场“降温”。

　　德佑地产研究部分析师赵葆根介绍，在央行9月30日发布房贷新政后，上海商品住宅成交量迅速增长。10月的前13天已比9月同期增长一成多，其中中高端和改善需求房的增长特别迅速。

　　他透露，德佑地产10月份前13天的二手中高端房源成交量较9月同期增长了四成，分销的新房成交量更是达到9月同期的三倍。

　　宋会雍告诉 《每日经济新闻》记者，上海的中高端住宅成交确实在10月初出现了放量，不少观望者因房贷新政而入市。

　　然而，在上海的房贷新政细则曝光后，市场却很难继续维持之前那样的旺盛需求。根据宋会雍的统计，在上海的新房住宅市场上，符合普通商品住宅标准的房屋不到5%，而在二手房市场上也有25%的房屋属于非普通住宅。

　　克而瑞研究总监薛建雄也证实了宋会雍的判断，上海新房市场的普通商品住宅供给确实不多。尤其是对改善型的购房人群来说，能满足他们买房需求的房屋数量很少。

　　不过，赵葆根认为，仍有一部分改善型需求可以因为房贷新政获益，但这些需求将主要集中在二手房市场消化。

　　宋会雍说，虽然时过两年，上海普通商品住宅的标准已有更改的必要，但短期内迅速调整的可能不大，总价进一步放宽的范围有限。