楼市开启“后救市时代”

　　十一假期前夕，限贷放松突然到来。除四个一线城市依然坚持限购外，作为本轮调控最重要两个手段的限购和限贷已经基本放开，楼市风向突变，涨价传言四起，购房者人心惶惶，楼市迎来“后救市时代”。

　　新金融记者 刘君

　　“黄金周”暗流涌动

　　这个十一假期，楼市注定不会平静。央行[微博]与银监会在9月30日联手发文，对持续了数年的限贷政策进行放松，为改善型住房需求的入市提供信贷支持。在首套房需求渐显颓势，楼市看空声渐起之时，央行和银监会此次发文无疑为“金九”成色严重不足的房地产市场打了一剂强心针。

　　新金融记者近日走访天津多家楼盘，发现国庆假期期间到访量均有明显上升，河东区一家楼盘单日到访量超过100组，创6月份以来单日纪录。“无论是打电话来问的，还是来现场看房的，这几天都有明显上升，这也是最近几个月最忙的几天，每天接待看房人看样板间都走得腿疼。”该楼盘售楼员对新金融记者表示。

　　不过，从十一假期七天的成交数据来看，人们陡然上升的看房热情，尚未完全转化为实际的购买力。根据中原集团研究中心监测的40个重点城市数据显示，今年十一假期七天商品住宅成交表现并不理想，处于2010年以来最低位，环比降幅为35%，较发布“限购令”的2011年也下降了4%。且各线城市均降幅明显，一线、二线及三四线城市环比降幅分别为27%、47%、26%。

　　十一七天北京商品住宅的成交量仅为152套，比2012年、2013年分别下降60.1%、61.4%；上海商品住宅成交637套，同比下跌53.13%；深圳商品住房共成交139套，同比跌幅达到46%。在天津，十一假期成交数据同样平淡。假期七天天津一手住宅共成交639套，成交面积7.1万平方米，环比9月最后一周减少63%，成交均价11034元/平方米，环比下降7%，出现量价双降的局面。虽然到访及意向客户相比日常休息日明显增多，但相比历史同期，2014年黄金周的实际成交仍处于历史低位。

　　“十一成交数据并不光鲜，一方面由于央行新政发布后，大多数银行细则尚未落地，对于首套房贷款利率下浮空间，以及2套以上住房首付款比例多少，都有待各个银行自行把握确定。另一方面，对于库存高企供应较大的地区，虽然政策利好会增强购房者信心，但各个项目间的竞争依然较大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　中国指数研究院[微博]天津分院总经理钟文辉对新金融记者表示，目前大家看到的十一假期的网签数据，反映的是9月中旬以来的成交情况，由于办手续需要时间，往往都有一定的滞后性，十一假期期间的成交情况会在一两周后逐渐反映出来。

　　此次限贷松绑，更主要的作用在于对买房人心态的影响，日前交通银行发布的《不动产市场趋势与财富配置》报告显示，受刚需家庭未来入市意愿增强的影响，家庭预期不动产投资意愿止跌回升，从上期的100临界点，小幅回升2个百分点至102点，这是今年以来该指数首次小幅回升。

　　涨价炒作存疑

　　国庆假期结束后，各家银行先后发文落实央行和银监会文件精神。四大行中的建行和中行，以及招商银行和兴业银行，从这些银行落实的细则来看，表述大都与央行、银监会文件一致，不过都给各地分行留有在执行时可以根据风险情况自行决定的权利。

　　这些银行的表态与钟文辉此前的预计基本一致。“各银行对央行和银监会文件的落实会有一个过程，各家银行也会有一定的观望心态。大的原则肯定和央行一致，不过在具体的利率优惠方面，各家银行作为商业机构，肯定会有自己的考量。能否给出7折利率尚不好说，不过房贷的发放肯定会宽松很多。”钟文辉表示。

　　根据融360的数据统计，截至10月11日天津首套房贷利率最高优惠为9折，尚无银行给出7折利率。“由于银行获得资金的成本仍然相对较高，对于首套房贷利率重回7折的优惠，我认为当前包括建行在内的大多数银行还很难实现，即使有银行首套房贷实现7折利率，那也是有比较高的条件的，比如对于购房客户在贷款银行的金融资产的额度要求等。首套房利率在四季度有可能会在基准利率基础上给出九折左右或至多八五折的优惠。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

　　就在各方关注银行的具体房贷执行政策如何落地之时，市场上关于房企涨价的话题连续传出。包括绿城、绿地、恒大、碧桂园、新城等多家品牌房企均在几乎同一时间爆出节后涨价的内部文件，不过随后即被这些房企辟谣。新金融记者采访的多位业内人士均表示，当前市场环境下房企想涨价并不现实。

　　在业内人士看来，决定房企价格策略的主要有两个方面，一是市场的供求关系，二是房企的负债情况。供求关系方面，因为政策风向的变化，买房人开始关注楼市，不过对于市场还处于谨慎观望的情绪之中，短时间内供求关系并不会根本逆转。房企负债情况，由于前两年拿地成本大幅提升，再加上今年以来销售走弱，房企负债率始终处于高位。115家上市房企今年的半年报显示，其中42家房企净负债率超过100%的安全警戒线，占到统计总数的近四成，115家上市房企的整体经营活动现金流量净额从2013年同期的-540亿元减少至今年中期的-1020亿元，同比大幅减少89%。

　　“在供求关系和负债率的共同压力下，房企想涨价并不现实，当前的涨价传言，更多是一种炒作，是一种营销手段，制造供不应求的市场假象，促使买房人尽快出手。”钟文辉表示。

　　最后的限购“堡垒”

　　作为政策风向标的北京，是目前少数几个还在坚持限购的城市之一。在三亚、珠海先后宣布松绑限购后，目前坚持限购政策的仅剩4个一线城市，北京是其中最具有导向作用的。

　　近日有消息传出，一份北京房地产智囊制定的退出限购方案已经提交给北京市政府高层官员，内容涵盖逐步废除二手房交易20%差额税、下调契税，以及放宽非京籍五年纳税资格的审核。不过从北京市政府的表态来看，北京的限购政策在短期内不会退出。

　　张大伟表示，北京限购不放松一方面是出于政策需要，要强调控制房价上涨的决心，另一方面由于北京楼市相对于全国多数城市降幅并不大。截至9月底，北京年内土地出让金已经接近1600亿元，全年突破2000亿元基本成为定局。商品房销售，在自住房大量入市的情况下，销售数据虽然相比去年下调，但幅度并不大。三季度北京商品房成交额达到了438亿元，甚至创造了年内新高，这些数据支持北京可以坚持限购政策。

　　“在信贷口径松绑的当下，全国楼市政策已经接近历史最松时点，现在其他地方政策松绑已经不是新闻，只有北京限购松绑才算新闻，所以才会出现这类传言。除非年内北京经济出现大幅下滑，否则其松绑限购的可能性非常小。”张大伟表示。住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，北京楼市是全国最好的，北京各种投机投资性需求也是最多的，如果北京退出限购政策，无疑会导致整个市场的混乱。

　　其实除了没松绑限购，北京已经在其他政策上有所松动。比如其刚刚实施的“普通住房认定标准调整”，使得享受税收优惠政策的普通住宅覆盖面扩大，已起到了支持普通家庭购买中小户型，减轻买房人购房税费负担的作用。

　　成交反弹可期

　　钟文辉表示，虽然北上广深4个一线城市依然还在坚持限购，但更多只能是一种姿态上的坚持。房地产政策大面积的放松已成事实，在救市开始后，四季度楼市的成交将出现一波反弹行情。

　　纵观今年以来的各项楼市刺激政策，一是40余个城市松绑限购，二是地方政府要求银行松绑限贷，最终央行和银监会发文调整房贷政策，三是各地通过增加购房补贴，调整税费政策，要求公积金降低首付等政策支持购房行为。

　　限贷的放松，被认为对楼市影响最大。“对于目前市场来说，限贷放松起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的改善型意愿购房人群。对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于此前限购松绑影响的5倍以上。”张大伟表示。

　　张宏伟认为，影响全国大中城市楼市的最关键因素要看首套房贷利率优惠程度与认贷标准调整执行情况。如果“首套房认定标准”进行调整、首套房贷利率在第四季度出现实质性的优惠，那么全国大中城市楼市将在未来3-6个月逐步释放出10%-15%改善需求，大量潜在首套自住需求也会寻求时机集中入市。

　　“虽然银行在四季度因为额度有限的原因，会在房贷发放时更趋谨慎，不过央行既然已经发文，自然会在信贷层面给各家商业银行以支持，对买房人的自住型购房行为提供支持。”钟文辉表示。

　　业内人士表示，从当前全国大中城市楼市特征来看，部分城市“金九”楼市因为月底开发商集中开盘入市已经开始在低位小幅反弹。尽管截至目前还没有出现趋势性回升，市场仍然没有回归到“走量”的轨道上来，但是随着央行新政落地，市场交易量会呈现出逐步回升的态势。除了小部分三四线城市库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。对于第四季度的大中城市楼市来讲，很可能会呈现出成交量逐步回升的态势，年底大中城市楼市“翘尾”行情可期。