福建发布首个省级“救市”文件 政策“暖风”难吹散数万套库存

　　每经记者 李婷 发自厦门

　　福建住房和城乡建设厅于8月8日公布 《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，给持续低迷的楼市注入兴奋剂。

　　上述《意见》主要内容共计八方面，因此被业内称为“新闽八条”。上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]认为，《意见》不仅限于限购的解禁，关键在于对房贷也释放了优惠，如购买首改房按首套房认定等，已打破了原银监会规定。

　　《每日经济新闻》记者从福州、厦门两地了解到，虽然眼下相关具体细则还未出台，但政策“暖风”让周末的楼市明显感受到了暖意。不过业内人士也坦言，政策最终能否让市场回暖还得看执行力度，尤其是银行是否“买账”，贷款优惠能否真正落地。

　　为开发商、购房者“减负”/

　　上述《意见》自8月1日起施行，优惠政策有效期1年。“确实感受到了暖意。”福州闽侯一项目有关负责人告诉《每日经济新闻》记者，周末两日，前来看房的消费者有所增加，同时交易量也有明显的增加。

　　虽然厦门官方的房地产网站相关楼市成交备案数据并没有明显增加，不过一些售楼中心和二手房中介门店却告诉记者，前来咨询的购房者确实有所增加。

　　福州知名地产评论员“江南客”认为，“新闽八条”的亮点不仅在于这是全国首个省级救市政策，而且这次政策的出台完全符合国务院关于运用市场化手段调节的宗旨。政策出台对市场将产生两个直接的“减负”作用。一方面是为开发商“减负”，包括合理确定商品住宅用地供应量；要求全面及时交地；降低预售门槛；对预售价格变动不限制、不备案；符合条件的可以根据市场情况进行户型调整；政府及有关部门要制止、打击“房闹”；开发精装房部分契税营业税地方财政全额奖励；加强房地产舆论引导等。

　　另一方面是为购房者减负，明确福州、厦门放开限购；放宽首套购房认定门槛，将首改房纳入首套范围；扩大普通住宅的范围，意味着这部分购房者契税可减半征收；异地购房，直系亲属可入户；还清贷款再购房按揭视为首贷等。

　　厦门房地产中介协会副会长郭忠宗表示，“新闽八条”的购房优惠力度颇大，对于不少首改房、还清贷款再按揭的购房者来说，直接节省了数万元甚至十几万元的利息支出，同时以目前厦门岛内均价计算，购买普通住房的购房者契税也减少了上万元的支出。不过，目前厦门中介协会向商业银行了解到，虽然省政府的相关政策已经出台，但是厦门具体的相关执行细节还没有，因而目前仍然是按照原先的基准利率上浮15%等(各家银行略有差别)执行。

　　“我们得到的消息是，最快本周一、二厦门银行或有具体的执行细则出台。”郭宗忠认为，此前厦门楼市成交量一直持续在地位徘徊，而二手房甚至降至平均一家门店1个月仅半套的成交率，眼下“新闽八条”的出台将对市场产生直接利好，预计未来市场将有一定程度的回暖。

　　厦门房贷利率仍上浮/

　　厦门市国土资源与房产管理局数据显示，2014年上半年，厦门全市住宅共成交14348套，与2013年上半年的26901套的成交量相比，下降近五成。根据厦门市房地产联合网数据，7月厦门住宅成交1483套，环比下降12.61%。

　　据新华网报道，福州市房地产交易登记中心数据显示，截至8月8日，福州可售楼盘503个，可售商品房28274套，总面积364.05万平方米，按上半年平均销量计算，可供销售约20个月。

　　从福建省统计局发布的房地产半年统计情况来看，1～6月，商品房销售面积1922.33万平方米，同比下降14.7%；其中，住宅销售面积1553.37万平方米，下降21.3%。商品房销售额1762.92亿元，下降11.0%；其中，住宅销售额1417.30亿元，下降15.7%。

　　另外，1~6月，房地产开发企业本年到位资金2849.91亿元，同比下降3.2%。其中，国内贷款381.69亿元，下降2.9%；利用外资20.79亿元，增长346.0%；自筹资金1189.35亿元，增长18.2%；其他资金1258.09亿元，下降18.3%。

　　厦门克而瑞首席分析师张子吉认为，此次“新闽八条”可以总结为“去库存”和“城镇化”两个方面，涉及范围宽泛，但着力点基本都聚焦在消费力的释放上。

　　此外，针对一级土地市场松绑方面，福建省提出以库存确定城市土地出让规模的做法，将对提振开发企业拿地信心和增加城市有效供应量有着积极作用。

　　有当地媒体报道称，厦门部分开发商正在酝酿涨价。“新闽八条”的出台是否会再一次带来房价上涨呢？尤其是对于厦门这样上涨速度较快的城市。

　　“我认为短期内不会。”郭忠宗对《每日经济新闻》记者表示，根据相关数据，厦门上半年积累的库存量达数万套，而二手房市场至少也有数千套，即使按照去年较快的去化速度，至少也还要3～4个月。经过这一轮楼市的调整，买卖双方已较为理性，因而价格在短期内还将保持理性。

　　此前，各地的限购松绑推出，对于市场的回暖效果非常有限。业内人士认为，福建此次出台的购房优惠政策最大的亮点并不是限购松绑，而是对限贷的松绑。

　　厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为，今年以来，不断有限购松绑的消息传出，这实际是一种拐点的博弈，政府虽出台措施，但也只在购房方面做宽松的处理，取消买房的限制，若要真正解决购房问题，还应有配合的措施跟进出台。以往房地产调控时，出台了很多组合措施，如限贷、税收政策等，此次限购松绑，其他组合措施也理应放松或退出。但目前厦门的房贷利率仍上浮5%～10%，不能真正解决购房问题。

　　有业内人士指出，虽然政策如此规定，但最终还要看银行方面是否会配合，一旦按此规定执行，对市场的影响力比较大，因为这与限购取消相比是质的变化。