35个城市住宅库存总量创历史新高 广州也亮起红灯

　　近日，一篇《住建部：千方百计消化库存》的报道引起地产界人士的关注。新任住建部部长陈政高在7月11日北京召开的全国住房城乡建设工作座谈会上对房地产政策完善提出了三点落实意见：“千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；以及完善房地产项目周边配套设施。”各地住建系统的“一把手”均参加了此次会议。

　　国家统计局的数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降6.7%；截至6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。

　　而从近期放出风声取消限购或者部分取消限购的城市也不难看出，“高库存”是这些城市急于“松绑”的主要原因。上海易居房地产研究院发布《6月份新建商品住宅库存报告》显示，截至6月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。

　　怎样才算“高库存”？

　　一直以来，业内对库存达到多少是“高库存”并没有统一的标准，住建部副部长齐骥在今年“两会”期间曾提出“高库存”的标准是“指一个城市的住房库存量超过合理区间，即高过1年到1年半的销售量”。也就是说，如果一个城市的去化期超过12个月，则可视为超过警戒线，进入“高库存”阶段。

　　“库存”二字确实成为压在各地楼市头上的重石。连广州这样的一线城市同样面临巨大的去库存压力。克而瑞房价提供的“广州1月~6月各区可售存量及去化周期”(包括住宅和商业)表格显示，截至今年6月底，广州楼市去化期长达13.1月，随着不断有新增的预售商品房加入，广州全市去化期从1月~6月不断走高，从1月份的8.9个月到5月份的13.4个月，虽然6月库存去化期比5月略减，但仍达到13.1个月。

　　最严重：南沙去化期达两年

　　而从各区的数据也不难看出，去化期越长的区域近几个月楼盘降价促销行为越多，去化期越短的区域则价格仍保持稳定。截至今年6月，天河区的去化期成功从5月份的13.7个月减少至6月份的9.5个月，这和6月份成交面积比5月份明显增加有关。白云区去化期需14个月，番禺区去化期需17.7个月，黄埔区的去化期比5月份有降，为11.9个月，海珠区也需14.3个月，荔湾区需7.9个月，花都区需17.3个月，增城区为7.4个月。近期“跳水”动作明显的南沙区则需要长达24个月，为全市库存去化期最长的区域。

　　最意外：越秀居然严重积压

　　出乎意料的是，一直被视作买少见少、价格坚挺的越秀区，却以去化期21.6个月，位居全市第二名。从去年11月到今年6月份，越秀区的去化期一直在18个月~23个月之间，但每个月的成交面积却只有几千平方米至2万平方米不到。有越秀区的开发商表示，他们将在9月份推出一批新单位，但鉴于近期楼市情况，新单位的定价将随行就市，不会超过买家预期。

　　克而瑞房价分析师李权基表示，越秀区商品住宅近半年月均成交面积为0.85万平方米，存量主要因近期捷登都会大厦和东风广场五期的新增供应近千套货量(合计约7万平方米)的影响，越秀截至6月的可售存量为18.22万平方米，导致去化周期直线上升至21.6个月。不过，因越秀区为老城区，学位资源丰富，即使较大体量出现了，风险仍然可控。但个别高价楼盘在目前的市况下应适度降低售价，增加去化能力。例如对外报均价6万元/m2的东风广场五期，其三房产品存在去化压力。

　　从白云、番禺、黄埔这三个以价换量的区域来看，6月份的成交面积均比5月份有较明显增加，从而使去化期略有缩短。比如白云区6月份成交了7.27万平方米，比5月份增加了四成，成功将去化期从15个月缩短到14个月。番禺6月份成交了19.78万平方米，比5月份增加了五成，也将去化期从5月份的20个月缩减到6月份的17.7个月。黄埔则6月份成交7.76万平方米，比5月份增加3%。