北京住宅库存高达7.5万套 开发商半夜卖房争夺有效客源

　　每经记者 尚希 发自北京

　　根据中原地产市场研究部统计，截至2014年5月25日，北京期房住宅库存40771套，现房住宅库存34296套，合计达到了75067套。这一库存量也是继去年1月份以来，再次攀至高点。

　　一边是不断攀升的供应量，一边是难以驱散的观望气息，胶着的市场氛围，考验着房企“攻城略地”的能力。

　　为加快消化库存，房企在促销手段上各出奇招，继价格明降、暗降之后，上周“零首付”、“一成首付”等分期首付再现京城。

　　《每日经济新闻》记者获悉，甚至有项目选择在凌晨开盘，以期实现差异化竞争，抢夺购房者。

　　北京刚需项目抢在零点开盘/

　　5月25日零点，北京市海淀区文津国际酒店内人声鼎沸，北京一刚需项目将开盘摇号的地点选在这里。在持续了近三个小时的现场摇号后，该项目一期入市的400多套房源去化近七成左右。

　　也是在同一天，距离该项目不到五公里的首开国风美唐也选择开盘入市，这两项目所面向的客户群体可以说完全重叠，都是主打刚需产品，竞争激烈程度可想而知。

　　选择在零点开盘，在业内人士看来无疑是为了争夺更多的有效客源，开发商“落袋为安”的诉求不言而喻。

　　“其实我们也是希望早准备，毕竟同一天还有这个项目 (首开国风美唐)，但对购房者来说也多了充足的时间来选择，这边不合适还可以再看看另一个项目。如果都是早上8点开盘，大家还得纠结到底去哪边。”京投银泰·公园悦府项目的相关负责人对《每日经济新闻》记者如是说。

　　在定价方面，新入市楼盘显示了足够的 “理性”。“对于市场的判断，我们希望尽快落袋为安，所以在项目的定价上不是太高。”该人士表示该项目获批的预售价格在29800元/平方米左右，实际成交价格在29400元/平方米左右，与周边的二手房价格几乎持平。

　　虽然零点开盘的策略并非罕见，在楼市火热之时，常会看见购房者半夜排队抢房的景象，但在不断降温的大趋势下，则成为开发商打时间差的营销手段。不单如此，开发商虽然并不愿直言“降价”，但各种促销优惠已经进入了实质性阶段。

　　“现房零首付”噱头重出江湖/

　　不单如此，《每日经济新闻》记者在走访中发现，更是有项目打出了“现房零首付”的宣传语。“无论是采用与前期房源推出的产品不同、装修方式不同的暗降还是直接降价，都是为了提高项目的性价比从而促进成交。”亚豪机构副总经理高珊对《每日经济新闻》记者表示，预计未来3～6个月内，房企为了提振销量还会采取多种手段拉升销量、回笼资金，随着自住型商品房逐步进入签约期，为房企带来大量现金流后，类似促销手段才将有所减少。

　　“面对高企的库存压力，开发商当前基本力求采取快速周转的销售策略，‘以价换量’的现象开始出现，”链家地产[微博]市场研究部张旭说道，这表明了当前开发商为赢取客户已经开始变相“降价”，当前的市场格局已经发生变化，客户的主导地位将逐渐显现。

　　在《每日经济新闻》记者的采访中，一些项目的销售人员直言，调整价格是为了尽快去化以回笼资金，“从上市公司中期业绩考虑，公司也希望将尾盘跑量销售，在6月底前实现回款。”

　　对于房企来说，今年的日子的确并不好过。中原地产市场研究部统计数据显示：截至5月中旬，20大标杆房企年内合计销售18.8万套，销售额为2414亿元，仅完成了2013年全年销售额8515亿元的28.3%。

　　“销售前列的标杆房企都已经放缓，小企业难度将更大，预计6月份选择价格调整的可能性越来越大。”在中原地产首席分析师张大伟看来，今年房企销售业绩难以乐观。

　　业绩下滑压力促使房企开始加速“抢收”。从5月份来看，入市的项目就达到19期，合计供应住宅套数为7980套。统计数据显示，今年以来北京入市项目已经达到了90个，入市房源合计高达28544套，相比2013年同期的52个合计15140套，增加近90%。

　　这一波的供应热潮还在持续，中原地产研究部统计数据显示，预期在6月上市的项目达到35个，依然维持高位。

　　高珊表示，房企面临业绩和资金的双重压力，只得祭出差异化牌，转而推出目前需求相对稳定的中高端项目来弥补销售业绩、回笼资金。“预计未来一段时间，单价在3万元～5万元的改善型产品将成为供应主力，同时房企为了保持一定的销售速度，在价格上也将做出一定让步，更多改善盘将会‘平价上市’。”