张晓玲

　　在楼市库存高达20万套的青岛，4月份住宅均价迎来8年来首次下跌。与此同时，青岛海景豪宅却创下18万/平方米的高价，市场开始进入了两极分化。

　　这是处于上升期的海洋经济城市的典型现象。2014年，青岛被确定为海洋经济领军城市。与此相匹配，开发商认为这样的城市应该具备同等级的城市坐标，包括绿城在内的几乎所有知名开发商，均扎堆青岛开发房地产。

　　青岛的刚需楼市已显现寒意。统计数据显示，目前青岛库存房套数达19.7万套，几乎是北京的两倍。而目前月成交量仅7000套左右，均价呈现出越走越低的趋势；在没有新房源入市的情况下，去化还需29个月。

　　与青岛高库存量数据形成反差的，则是渐渐萎缩的成交量。据青岛网上房地产统计数据显示，4月青岛新房成交7468套，环比3月份的7671套微降2.65%，其中，青岛住宅仅成交6189套，环比3月份下降3.4%。

　　据中国指数研究院[微博]最新发布的2014年4月房价数据显示，4月青岛的新建住宅均价最终定格为9793元/平方米，环比下降了0.44%，这是青岛楼价8年来首次下跌。

　　库存压力主要集中于刚需项目。据青岛市房地产交易中心的统计数据，5月份岛城将有52个项目计划入市，其中33个项目为首次亮相，整体还是以中小户型的刚需房源为主。

　　而在豪宅市场却是另一番景象。位于青岛市南区的深蓝中心自去年底亮相后备受关注。据开发商绿城有关人士介绍，该项目近日有户型以18万元/平方米出售。

　　深蓝中心项目由绿城和山东高速集团共同打造，这个35万平方米、总投资额97.6亿元的超高端城市综合体，由1栋青岛的第一高楼(328米，74层)、2栋超高层住宅塔楼(173米42层和195米48层)及商业裙楼组成。

　　2010年，深蓝中心地块以17800元/平方米楼面地价成交。时隔4年之后，该项目推出了多种户型，其中A座户型均为460平方米，B座户型为260平方米与270平方米两种。销售人员提供的数据显示，深蓝中心项目的均价为7万元/平方米，而顶层复式结构户型的售价高达18万元/平方米，接近北、上、广、深等一线城市豪宅的价格。

　　这大概也符合绿城董事长宋卫平的心理价位，他为此地块已进行费时数年的研究。项目所在的青岛浮山湾可与美国旧金山湾、法国波尔多湾等世界级湾区媲美。

　　“青岛豪宅市场需求是面向全国的，但青岛的品质型豪宅并不多，”一位青岛本地代理商认为，相对于存量巨大的刚需市场，青岛豪宅量很少；与刚需盘不同的是，豪宅尤其是超豪宅面对的客户群来自全国。

　　青岛楼市的未来将会如何？国务院发展研究中心原副主任候侯云春认为，当前宏观经济还处于下行时期，面临的压力很大；中国经济再发展，需要培育新的经济增长点，海洋经济的发展就显得特别重要。

　　数据显示，中国有300万平方公里的海洋面积，18000公里的陆上海岸线，12000公里以上的海岛海岸线，但中国海洋经济发展仍然是一个薄弱环节，海洋经济产值目前仅占全国GDP的4%左右。

　　作为山东海洋经济的领头羊，青岛自贸区呼之欲出，“蓝色经济升级版”得以确定。重点项目上，蓝色硅谷、西海岸经济新区、红岛经济区三大发展平台以及四大重点建设区域发展迅猛。此外，随着产业、资金、人才的聚集效应，青岛迎来一个城市规模继续扩大、城市人口尤其是高端人才不断增加、城市功能日益增强的新阶段。

　　“这些都将支撑青岛经济和楼市继续向好，”青岛本地分析人士认为，与几乎所有的二线城市一样，青岛仍然处在高速发展的过程中。