南宁限购松绑调查：非典型城市“救市”样本

　　纪睿坤

　　近日，南宁市房管局发布通知，2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　“也就是说，在南宁不足700万人口的基数上，增加超过千万的可购房基础人口。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，这也意味着，执行4年的限购令被曲线放开。

　　在楼市不景气、多地传出松绑限购消息的形势下，南宁购房政策调整引发强烈关注，更被市场称为打响救市第一枪。

　　4月29日，广西北部湾经济区规划建设管理委员会办公室的一位人士告诉21世纪经济报道记者，此次“政策”调整，是根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，落地的配套细则，并不存在“救市”之说。

　　南宁市住房保障和房产管理局相关负责人也表示，这一新政的出台是推进广西北部湾经济区同城化发展的一项配合政策。

　　并无库存问题

　　中国房地产协会副会长朱中一认为，供过于求的城市可以放开或取消限购。

　　值得一提的是，据21世纪经济报道记者采访了解，南宁楼市并非是供过于求的典型城市，房价也并非出现大幅下滑的迹象。

　　作为“救市”代表，南宁松绑限购似乎并不典型。

　　根据2013年新建商品住宅销售面积均值估算，南宁市住房保障和房产管理局相关负责人介绍，南宁新建商品住宅存量供维持销售近10个月，处于比较合理的库存区间，不存在供过于求的状况。

　　另外，和其他很多城市相比，近年来南宁市房地产市场比较平稳，房价并未出现明显波动。

　　据搜房网数据监控中心统计，一季度南宁市商品房成交16771套，同比增加3409套，涨幅为25.52%。

　　在成交量上涨之时，根据国家统计局数据显示，南宁新建商品住宅价格同比涨幅在持续攀升了13个月后，于2014年2月开始收窄。

　　2月，南宁新建商品住宅同比涨幅为10.2%，3月份为8.7%，涨幅进一步收窄。

　　“南宁商品住宅同比涨幅虽然收窄，但并不能说明南宁楼市下行。”辉煌集团南宁分公司总经理黄明程介绍，其中很大部分原因和银行收紧房贷相关，银行本来就已放慢房贷的放款时间，对于二套房贷的放款时间则更慢，造成了开发商无法及时到房产局进行备案。

　　与此同时，从土地市场上来看，南宁一季度的土地市场仍延续2013年的火爆。

　　2013年，南宁卖地约191.5亿元，环比上涨45.17%。2014年，一季度，南宁共推出17幅经营性用地，成交金额58亿元，同比上涨81.98%，其中不乏高地价地块。

　　“南宁的库存并不高，房价涨幅虽然回落，市场整体向好。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍，住建部的“双向调控”中，似乎并不符合供过于求的松绑条件。

　　二三线城市或将陆续跟进

　　实际上，南宁市住房保障和房产管理局相关负责人也表示，这并非基于房地产政策的调整，而是推进广西北部湾经济区同城化发展的一项配合政策。

　　2013年广西出台《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》，宣告北部湾经济区启动同城化进程，并提出到2015年，北部湾经济区内优先实现通信、交通、产业、城镇体系、旅游服务、金融服务、教育资源、人力资源社会保障、口岸通关一体化等九大领域的同城化建设。

　　截至目前，广西已经在通信同城化(取消漫游和长途费)、金融服务同城化(取消异地转账服务费)等领域出台了系列配套措施。

　　然而，在张大伟看来，南宁此举将释放一定的购买力。

　　根据第六次人口普查，本次纳入参照户籍的五市人口分别为：北海153.93万，防城港86.69万，钦州市 307.97万，崇左市199.43万，玉林548.74万人。

　　北部湾经济区居民获准在南宁购房，这也意味着，南宁楼市将在不足700万人口基数上，增加超过千万的可购房基础人口。

　　“虽然南宁并非全国首个松绑限购的城市”，张大伟说，在此敏感时机，南宁此举也将引起广大二三线城市的跟进、学习。

　　21世纪经济报道记者采访了解，目前已有天津、长沙、杭州、郑州、常州等多地已经在研讨限购松绑等促进房地产市场健康发展的储备政策。

　　参加长沙房地产座谈会的湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高称，长沙的房地产座谈会上，长沙房地产座谈会的确传达了限购等政策松绑的信号，但是政策松绑时间并未确定，目前能够确定的是，只要全国有3到5个城市表态，长沙肯定会跟进。