杭州被弃 开发商“攻城”之策谋变

　　蔡胤 李娟

　　在三四线城市被众多开发商“抛弃”后，越来越多的开发商面临“选择的烦恼”。

　　城市的选择，代表了开发商的战略选择。上周末，在无锡蠡湖香樟园全国媒体发布会现场，融创中国(01918.HK)董事长孙宏斌对《第一财经日报》记者说，他觉得杭州是最好的城市。

　　几乎是在同时，福建开发商的代表泰禾集团(000732.SZ)董事长兼总裁黄其森却在接受《第一财经日报》记者采访时称，幸亏没有去杭州。

　　降价城市的危机

　　“房地产现在面临什么问题？就是产能过剩，有问题的地方就是供应量偏大。”孙宏斌说，就在这一波降价潮中，杭州的余杭、萧山都是供应量偏大的区域。

　　即使如此，孙宏斌还是认为杭州是最好的城市之一，“集中了大量的富人，经济基本面较好。”他认为，目前杭州部分区域的降价是产能在短期被过度放大带来的风险。

　　“比如华家池地块，融创为什么不去拿？当时有三家开发商一起拿地，大家的成本是一样的，这样贴身肉搏，很难做出来。”孙宏斌称，他更看好杭师大地块，但不看好华家池地块。

　　泰禾集团显然不愿意参与这样的“贴身肉搏”。黄其森称，泰禾管理层在拿每块地之前，都会研究这个城市库存等多项指标，因此“我们没有去杭州，现在看来，显然我们的判断是对的”。

　　越来越多的开发商趋于谨慎。在远洋地产(03377.HK)近期公布的2013年年报中，有几个城市的存货数字“不太好看”，包括较早传出楼盘降价的杭州、因商品房存量巨大而备受关注的秦皇岛、旅游地产开发扎堆的三亚。

　　如远洋地产在三亚的旅游项目，公司总裁李明在接受《第一财经日报》记者采访时就直言，“周转欠佳”，杭州的两个项目存货估计也在10亿元左右，秦皇岛项目则已将部分土地退还给政府。

　　在李明看来，未来选择城市成为房企非常关键的环节，特别是在多数同行都在努力加快去化、提高周转的现实下。他透露，今年远洋地产的重点还是要坚持已有的区域，其中包括大连、北京、天津、上海、武汉、深圳。在这份名单中，杭州已经被彻底放弃。

　　一些已经在杭州拿地的开发商甚至感觉到危机。“这座城市中，保障房都比许多开发商的房子盖得好，一般的开发商到杭州还怎么做房地产？”一家2013年刚刚进入杭州市场的房地产企业在最近做了一次市场调研后，感觉“压力重重”。

　　坚守一线城市

　　“一线城市可以给予比较正面的判断，二三线则已经产生分化，好的能够保持以往的市场，但这是少数。”李明对记者称。

　　虽然一线城市地价高企，但开发商还是更愿意到一线城市寻找投资的机会。“从目前楼市的整体形势看，还是偏悲观的，最主要的还是跟经济大环境有关系，还是要回归一个理性平和的心态。”黄其森承认，今年楼市即将出现很多分化，三四线城市会遇到一定的问题，没有人口导入和产业支撑的三四线城市，小型公司拿不到银行开发贷，现在看就不好办了”。

　　“一个1000万人口的城市，一年销售面积在1000万平方米左右就行，若城市只有500万人，销售面积达到了2000万平方米，这种基本就吹了。”关于选择城市的标准，李明的想法是，一方面要选择人多的城市，城市的人口总数不能低于一年的销售量，此外，选择先天环境能吸引新的人口流动、历史上城市规划稳定的城市。

　　无独有偶，今年3月，当阳光100(02608.HK)登陆香港资本市场时，协纵国际创始合伙人黄立冲曾对记者称，眼下，香港投资者和机构的主流看法是，土地储备在一线城市的企业投资前景相对“保险”，主要在三四线城市做项目的企业则被认为风险较大。

　　从“死守一线”的角度来看，泰禾集团算是贯彻到底了。去年，该公司在全国拿地金额200亿元，仅北京一地就投入了73亿元。今年，泰禾集团似乎还在延续这种势头，仅头两个月，该公司在北京拿地金额就已接近50亿元。

　　二线城市的机会

　　去年在北京土地市场拿下地王的融创中国，今年则更多地把眼光放到二线城市。“比如南京，这样的城市机会还是很多。”孙宏斌说，这是他们一直想去的城市。

　　今年3月还说“就在一线城市，连天津都不去”的泰禾集团，在“京津冀一体化”红利的“刺激”下，4月初，以溢价200%、6亿元总价在天津武清拿地。该区域地处北京与天津之间，具有“一根扁担连接两个城市”的便利，在业内看来，也不乏存量巨大、资源上“两边不靠”的尴尬。

　　在挺进天津的同时，泰禾集团还选择了长三角城市南京。上周，泰禾集团子公司通过挂牌出让方式，以4.22亿元竞得南京吉庆房地产有限公司100%股权，谋划在“寸土寸金”的南京秦淮区夫子庙板块打造低密度的“院子”产品。

　　去年，南京市场的去化表现及土地供应节奏，的确吸引了一批房企。黄其森称，实际上，泰禾集团一直有意进入南京市场，早在去年底，就曾参与南京土地竞拍，虽积极举牌但没能抢到。

　　“我们在2013年没有完成计划，很多土地价格都特别贵，超过了朗诗自己的底线，需要决策委员会五票以上的同意才可以拿地，我只有一票否决权。”朗诗地产(00106.HK)董事长田明称，“市场总不会那么疯狂，我们很关注每个项目的安全边际，我有20个亿的时候，我只敢买10个亿的项目，我只有10个亿的时候，不敢去买20个亿的项目。”

　　孙宏斌称，融创拿地有三个指标，第一看供求关系，第二看重置成本，供应量大的肯定卖不上价，第三要找可比城市。

　　不过，开发商对后市还是长期看好。“说楼市崩盘言过了，房地产的增速虽然慢了下来，但在未来的十年中仍然会继续处于增长状态。但同时也要看到，一些三四线城市因为人口流出的量过大，加上当地新增商品房和土地的供应量比较大，部分城市可能会出现供过于求的现象。”田明称，从长期来看，开发商的机会还有很多。