“深圳小产权房所占比重还是比较大的，占到深圳地方总量的40%左右，如果这部分的小产权房被释放到市场上来，对中低端的自主产房有影响。”

　　21世纪网(微博) 4月20日，深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留的违法建筑”，引起高度关注。被媒体称为“小产权房”的住宅将迎来重要时刻，有机会“转正”。

　　公开资料指出，俗称“小产权房”的一般指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。此类房屋不能抵押、融资贷款，亦不能在正规商品房市场进行交易。

　　在高房价盛行的当下，小产权房无疑牵动着各方利益，那么深圳在全国先行一步，将小产权房转正的试点落地，是否意味着小产权房转正的口子要松动？

(小产权房/图片来源网络)

　　小产权房“转正”有条件

　　深圳违法建筑分类试点工作终于迎来其转折性的一刻，也即俗称的“小产权房”终于有了自己合法存在的身份。

　　2013年12月30日，深圳市推出《深圳市历史遗留违法建筑处理试点实施办法》(以下简称“办法”)，提出对全市首批13个试点单位违法建筑进行分类处理。

　　今年4月20日，深圳市一条关于小产权房转正的消息引起了人们的高度高度关注：深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留违法建筑”，一小批被民间称为“小产权房”的住宅将获事实上的“转正”机会。

　　而纳入首批试点单位主要包括宝安区沙井街道共和社区、公明街道的下村社区、观澜街道的观城社区和茜坑社区、松岗街道东方社区、平湖街道的山厦社区等13个试点单位，共计21831栋违法建筑。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟向21世纪网表示：“深圳采取循序渐进的原则，纳入首批试点的只有2.2万栋违法建筑，仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%，从而避免试点范围过大或处理速度过快冲击商品房市场。”

　　另外，此次纳入试点的主要以原特区外房屋为主，《办法》对违法建筑按建筑建筑性质进行分类，分为住宅类、经营类、商业类、配套类等，对不同用途违法建筑，处理方式不一样，完善手续方式也不同。

　　其中，原村民所有的第一套私房，在满足一定条件，缴纳10%的地价就可转为商品房，如果原村民还有第二、第三套房，也可以在补缴20%和25%的地价和不同罚款后，获得商品房产证。

　　“承认原村民有3栋楼可合法化，打破了原有每户100平米的红线限制。”深圳华园房地产开发有限公司总经理贺承军对此评论。

　　值得注意的是，纳入这次小产权房试点得有一个前提条件，就是“原村民”，也就是说，只有本地村民的住房才可以进行确权，然后给予正式的入市资格，而如果有外来人口想钻空子，是不大可能的，外来建房行为仍属于违法，将严厉处罚。

　　但是，生产经营类、商业、办公类违法建筑的处置原则比住宅类宽松。根据《办法》规定，只要符合规划，原农村集体经济组织继受单位、原村民之外的，其他企业单位或非原村民接受一定罚款和补缴地价后，均给发放非商品性质的“绿本”房产证。

　　小产权房坚冰难破

　　深圳试点对下产权房的转正开了口子，但是深圳官方的观点认为，深圳不存在“小产权房”概念。原因在于，“小产权房”通常收建在农村集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地全部已转为国有。

　　“如果深圳承认小产权房，那么在处理上，就会遇到政策上的障碍，也就意味着对两次转地国有化事实的颠覆，这是比较敏感的地方，但是这次深圳小产权房试点转正采用的这种分类处理的做法，尊重事实，有限度的承认，同时还对规定外的违法行为进行处罚，是比较稳健的的探索。”著名房产专家丁建刚评论道。

　　央视财经评论员张鸿同样认为，如果把这次改革和小产权房挂上，深圳市会被再次吓到，因为前两年已经吓过好几回了，所以深圳市一直强调说就是历史遗留的违法建筑，不是小产权房，一听到小产权房试点，哪个城市都受不了，因为这个涉及到集体土地问题，比较敏感。这次先试点，然后再看整个影响，包括对土地市场，整个房地产市场，市政等影响，再来决定到底要不要放开。

　　而在高房价盛行的当下，小产权房无疑牵动着各方利益，那么深圳在全国先行一步，将小产权房转正的试点落地，是否意味着小产权房转正的口子要松些？

　　对此，中国房地产业协会副会长朱中认为，不能因为深圳对小产权房进行试点，就认为全国对小产权房的政策要松动，这个必须是具体问题具体分析，因为涉及到土地性质的问题很敏感，可以说，深圳样本难融小产权房坚冰。

　　而这次探索性的小步开放，对深圳的房地产市场，尤其是中低端商品房以及房屋租赁市场将产生重大影响，一位地产业内人士向21世纪网表示：“深圳小产权房所占比重还是比较大的，占到深圳地方总量的40%左右，如果这部分的小产权房被释放到市场上来，对中低端的自主产房有影响。”