杭州开发商：赚得多不如跑得快

　　李娟

　　“本地开发商的商业逻辑是，要快，用时间换金钱。”杭州开发商广宇集团一位高管对《第一财经日报》记者称，这是浙江开发商与外地开发商最大的区别。

　　所以，在杭州，降价与缺钱并不一定存在必然的联系。

　　2月18日，位于北软板块的德信北海公园甩出15800元/平方米的清盘特惠价，被称为杭州楼市的“马年第一降”，就在同一天，德信底价拿下钱江新城金融板块章家坝地块。

　　左手降价，右手拿地。实际上，今年1月以来，德信在杭州就已拿下三幅地块，包括以4.9亿元竞得的钱江世纪城泊林春天地块，楼面价5282元/平方米，从法院拍卖中获得的中泰乡项目以及章家坝地块，体量超过200万平方米。

　　杭州的地产开发资金来源，正越来越依靠信托资金，事实上，信托已成为全国地产开发资金的重要来源。

　　在杭州工商信托的网站上，《第一财经日报》记者就看到了杭州多个地产项目在去年发起了资金信托计划（查询信托产品），大部分项目的预期收益都在8%~12%之间，期限长的达60个月，短的也有18个月。

　　“信托融资的好处很明显，比如很快，顺利一两个月内就可以完成。而且融资担保物比较灵活，比项目贷款要来得宽松。”一位去年发行多个信托产品的开发商对记者透露，信托融资介入项目的时间也比较早，比贷款的优点明显。

　　“我们公司也在运行的一个信托产品，年收益17%，收益每个月都有，很灵活。”杭州一家房产公司的员工对记者说，这种产品一年期的也有，她投入了55万元，每个月的收益正好用来还房贷。

　　事实上，大部分浙江的开发商都发行了信托产品，这两年的收益大多在15%以上。

　　建设银行的一位人士透露，现在很多房地产公司都在发信托，房产调控以后，银行贷款收紧，很多公司贷款难，相比而言，发信托比较容易获得大量资金。他表示，信托的成本并不高，有的甚至比银行利率低，“银行贷款的隐形成本高，不确定性也大。”

　　“浙江的融资生态相对来说较为多元，开发商对资金面的细微变化都很敏感，这也是他们跑得快的原因。”科地财富董事长陈刚对记者称，从去年开始，他们发行的信托产品都是投向开发商的地产开发项目。

　　实际上，在很多浙江开发商看来，雅戈尔推掉申花地块，上交4.84亿定金，是一个明智之举。“这个地块如果做不好，损失会更大，还不如跑掉。”杭州一家国有企业下属开发公司的老总说，申花地块到现在都没有恢复元气，“断臂”是一个理性的决定。

　　浙江的开发商，通行的逻辑是，打不过就跑。

　　仔细研究浙江、福建开发商的财报可以发现，这些公司项目的开发贷都不多，但是信托产品非常普遍。不仅如此，他们通常还与资产管理公司、信托公司、私募色彩浓厚的投资管理公司广泛开展融资活动。

　　数据显示，截至2013年年底，我国房地产信托存量规模为1.34万亿元，占全部信托规模比重为9.5%，占集合信托比重为38.1%；房地产信托2013年全年新增规模6848亿元，占全年新增信托规模的11.4%，新增房地产信托规模的52.5%；且自2012年下半年来，房地产单季度新增规模一直稳步上升。

　　“项目周转难以控制在七个月以内，不过做好产品，做好营销，项目去化得快，可以节约时间，这也是财务成本的一部分。”滨江房产集团副总经理朱立东说，相比起来，项目开发过度追求高速度，但是去化很慢的，财务成本也高。

　　对浙江开发商而言，开发速度的快慢并不重要，利润高低也不重要，最重要的是资金回笼的速度。

　　这或许就是杭州那些急着降价卖房的开发商的心态：去化慢，还不如降价跑掉。

　　附表2013年杭州楼市销售状况

　　资料来源：本报整理

　　产品类型 套数(套) 面积(万平方米)

　　主城 萧山 余杭 主城 萧山 余杭

　　普通公寓 31559 9061 28180 351.01 99.82 296.5

　　排屋别墅 232 213 563 7.97 8.1 26.69

　　酒店式公寓 6681 2503 878 40.16 22.82 3.14

　　写字楼 2529 116 31 39.95 4.53 1.17

　　商铺 1711 693 873 21.14 6 7.39

　　小计 42712 12586 30525 458.23 141.28 334.9

　　合计 85823 934.4