杭州勾庄楼市降价纪事：消化潜在供应需4~5年

　　李娟

　　“你要允许开发商亏钱，炒房也有赚有亏，开发商也是一样。”世邦魏理仕杭州区总经理马英枢这么评价正处于全国楼市风口浪尖的杭州楼市。

　　2月中旬，杭州大城北板块的一个开发商放出风声，准备率先降价。这个板块，一直有很多别名，如北部软件园板块、北部新城，或者勾庄板块。

　　2月18日晚，位于大桥西板块的德信北海公园宣布清盘，将均价调整至15800元/平方米，透明售房网显示，北海公园最近的成交均价在19446元/平方米。

　　他们赶在别的开发商前面，听到风声之后就迅速降价了。

　　2月19日晚，距其不远处的天鸿香榭里爆出最新应对措施，“起价11800元/平方米，均价13800元/平方米”，相比之前在售的17200元/平方米均价，价格直降3400元/平方米。

　　这个区域的开发商越来越多地加入了这场价格战。

　　2月22日，板块内的滨江万家名城开盘当天，杭州上塘高架下口竖立起的大幅广告牌、通益路通运路口的宣传板、北宸之光门口的两辆宣传车上，大大的广告牌上都写着：“今日凭万家名城认筹单至北宸之光售楼处即可领取精美豪礼一份。”

　　万家名城是杭州当地开发商滨江集团开发的项目，而万科抢客的手段让人难以置信。“就连万科都这么赤裸裸地抢客户，在杭州还是头一次。”杭州的一位开发商称，这个区域频发恶性竞争。

　　这场降价风波，裹挟着兴业银行停止开发贷的传闻，令业界哗然。

　　2013年，杭州市区土地出让金收入为1326.9亿元，紧随北京、上海之后位列全国第三。据估算，自2009年以来的这5年，杭州土地供应量“变现”为商品房再减去已销售的量，市场目前的潜在供应量约为50万套商品房，如果以过去三年的平均销售速度计算，消化这些潜在供应需4~5年。

　　这个城市样本，很有典型意义。

　　值得一提的是，首个降价的北海公园，2010年10月21日拿地时的楼面价高达10047元/平方米，保守估计，成本价在1.6万/平方米以上。

　　2012年4月首次入市时，北海公园中间套以低至1.28万/平方米的均价开盘，边套也只卖1.4万/平方米。

　　“他们的运气不好，2012年3、4月份，当时的杭州楼市正处于下跌状态。”上述开发商透露，所以这个项目第一次开盘就是亏本在卖。

　　这次听到风声就“超车”的德信，仍以低于成本价开盘，不过这几年的财务成本加上去，这个项目的日子并不好过。

　　目前，北部新城在售楼盘和已出让地块，可供住宅近百万平方米。如果算上2014~2015年的可供宅地，北部新城后续住宅供应潜力，预计在250万平方米以上，这里未来将成为杭州的居住重镇。

　　这是一个庞大的新兴区域，目前已经吸引了万科、龙湖、万达、越秀集团等全国性的品牌房企入驻。

　　他们进入的时间相隔并不远。万科进入时，拿地楼面价是4430元/平方米，滨江是6256元/平方米。

　　万达集团也把进驻杭州的第一个项目放在了这里。去年5月，来自广东的越秀集团以楼面价9600元/平方米的价格将与万科北宸之光仅一路之隔的25号地块收入囊中。

　　万科的项目去年底开盘时价格并不高，但滨江的万家名城开盘时，毛坯最低售价仅9960元/平方米。逼近越秀集团的楼面价。

　　“那还怎么打？万科和滨江价格定得这么低。”一位杭州的业内人士说，其他开发商根本没有还手之力。

　　杭州富力的总经理杨晔说，杭州市场的成熟度属于国内第一线，在这样的市场，“靠忽悠、造势以及纯粹的营销手段，想撬动市场非常难”。

　　一份北部新城的三年土地出让计划显示：到2015年，北部新城将预备“做地”9000余亩，供应3000余亩。2013年，拟供地20宗，880亩，其中，商住用地5宗(有3宗已经出让)，415亩。2014年，拟供地15宗936亩，其中商住用地11宗795亩，商业用地4宗141亩。

　　如此大的土地供应量，在楼市限购的背景下，有限的、逐渐释放的需求根本来不及消化。

　　没有进这个市场的开发商对杭州充满了豪情壮志，进入这个市场的开发商充满了沮丧感。

　　2013年新进入杭州市场的开发商还有恒大、阳光城、融信、新城、富力、招商等，他们觉得，再也不能错过这个市场了。

　　“你会发现，2013年土地市场最激烈的开发商是外地的，就是第一次进入杭州市场的，进入四五年的开发商都变得谨慎起来。”滨江房产集团副总经理朱立东说。

　　前几年进入这个市场的外地开发商们已经感觉到危险，他们在土地市场不再冲动，变得谨慎而敏感。这个市场，充满了残酷。