广州加码楼市调控，外地户口买家最受伤

　　■新快报记者 陈齐

　　继深圳、北京、上海加码调控政策之后，广州近日出台了“穗六条”，新政对限购以及房贷政策较之前均有所“升级”。“穗六条”除了提高二套房贷首付比例，还进一步提高外地户口者购房门槛。记者昨日采访获悉，广州不少开发商已经在研究给原来落订但未签约、不符合3年纳税或社保条件的外地买家退房。有内部人士估计，此次受限购门槛提高的买家将高达两成，刚需盘买家受影响比例或超豪宅。

　　纳税缴社保差几个月未满一年新政后开发商表示无法再延期网签

　　“穗六条”横空出世，但广州楼市并未出现过激反应，各房地产交易登记中心也未出现如上半年“国五条”出台时人头攒动的景象。“听说某央企一周前就收到风声，催促买家尽快签约了。”某房地产公司内部人士向记者透露，新政出台后，多个开发商正密集开会讨论“穗六条”，尤其关注外地居民在穗购房门槛提高后产生的后续影响。

　　“穗六条”出台后，搜房网的一项调查显示，近五成(48.66%)受访者认为“穗六条”不能对房价起到抑制作用，认为“穗六条”可以抑制房价的仅占25.67%。另外，49.25%受访者认为，限购资格从严，对其影响最大。

　　而据某大型开发商内部人士表示，按照他们公司的调查，目前广州的购房者中，约有一半为外地户籍，而缴纳个税或社保满一年但不足三年的，约占到买家总数的两成，而且这部分买家主要集中在刚需楼盘。“之前有部分外地买家还差几个月没够一年纳税或社保，但在我们公司交了定金，原本想等他们满一年后再去签约，但现在无法继续等下去了。”该人士向记者表示，这样的情况在广州许多楼盘中都不鲜见，尤其是在刚需盘中，而一些有许多“两套打通、两个房产证”户型的楼盘，这样的客户所占比例更高。不过，记者采访的几个开发商都表示，目前对于这种买家尚未有最后的处理办法。

　　别墅盘比较淡定销售速度会减缓但对价格影响不大

　　根据新出台的“穗六条”，其中提出“已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售”。这意味着别墅等低密度商品住房项目将在完成大确权后才能上市，原来的预售制度将变为现楼发售。

　　作为广州别墅盘最为集中的区域之一，从化有方圆明月山溪、珠江国际城、望谷美庐、亿城泉说等十几个别墅项目在售。新政后，别墅盘短期内会否在市场上“销声匿迹”呢？

　　在从化代理了多个项目的得田地产总经理袁志敏告诉记者，目前从化的别墅盘主要集中在北部的温泉镇，以往开发商从拿到预售证到进行房地产初始登记约需要一年半的时间，如果一个新盘刚刚达到预售条件，则意味着新政后要推迟一年多才能开盘。不过，别墅的销售与洋房不同，一般是持续性的销售，有很多别墅出了现楼才能卖的。以莱茵水岸项目为例，该盘的别墅产品早在2011年下半年大确权才发售的，到现在还有20套左右的货量在售。

　　“目前纯别墅盘已经很稀少了，绝大多数楼盘都是洋房和别墅混搭上市，如果别墅产品暂时没办法卖，开发商也可以先卖洋房，整体的资金链不太会出问题。”袁志敏认为，新政后别墅的销售速度会减缓，但对价格并不会有太大的影响。

　　位于广州大道北的大一山庄是广州知名的豪宅项目，该盘目前在售的为二期别墅项目。阳光家缘网签数据显示，该盘近半年签约了4套大户型别墅，均价高达54693元/平方米，每套总价在4000万元左右。该盘销售总监张吉伏告诉记者，该盘之前拿到预售证的别墅基本都已经卖完了，而新的一期原本要明年5月份才能拿到预售证，按照新的政策，这些别墅要等到办好房地产初始登记后才能销售，因此上市的时间肯定要有所延长。

　　二手市场 二手房受冲击较明显

　　购房者六成为非广州户籍

　　相比一手楼市，二手市场受“穗六条”的冲击要更为明显。据业内人士估算，从近期广州二手住宅市场成交情况估算，接近一成的买家的购房计划，将同时受到“穗六条”中提高二套房贷首付比例和提高外地人购房门槛两大调控新政的影响。来自合富置业的成交数据统计，今年9-10月广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家占比约为61%，而二套房贷购房的非广州户籍买家占广州二手住宅市场整体买家的9%。

　　66%是首次置业型刚需买家

　　据合富置业成交数据统计，近两个月广州二手住宅市场约有六成的个案为非广州户籍买家购房，而在非广州户籍买家购房个案当中，多达66%是首次置业型刚需买家，约有27%是改善型换房。

　　目前广州市内最受非广州户籍买家欢迎的二手房置业热点是天河区，近两个月内约有25%的非广州户籍买家选购了天河区的物业，而番禺区是另一个非广州户籍买家置业的热点，近两个月当中接近20%的非广州户籍买家选购了番禺区的二手房。此外，海珠、越秀、白云以及花都等区域，也吸引了不少非广州户籍买家选购区内的二手房。

　　来自粤东的小黄(化名)原本打算在番禺买一套100多万元的二手房，凑足了三成首付款，但撞上了“穗六条”，小黄还差一年才有资格买房。小黄说，原本还打算跳槽到另一间待遇更好的公司上班，现在为了满足连续3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的条件，只好打消跳槽的念头，获得购房资格再说。

　　中大户型首次换房客受影响较大

　　二套房首付的提升对意向购买中大户型物业的首次换房买家来说，影响大一些。

　　来自合富置业的成交数据统计，意向购买90-120平方米以及120-144平方米两个面积段物业买家对房贷依赖度远比意向购买144平方米以上豪宅的买家要高。在今年9-10月这段时间内90-120平方米和120-144平方米两类物业的购房个案当中，按揭购房的比例分别高达76%和60%，远高于同一时期面积144-200平方米和200平方米以上豪宅购房个案中33%和35%的按揭占比。