苏锶

　　日前，本报记者从自贸区管委会规划土地咨询处了解到，在自贸区内拿地或拥有土地使用权的企业或个人，可以申请将手中工业用地转变性质成为商办用地。不过需要通过相关部门的审批，并且补缴土地出让金。

　　与此同时，世邦魏理仕华东区工业及物流服务部董事罗瑾发现一个现象，最近不断有租赁园区物业的生产型企业找上门来寻求做外迁业务，“这些企业收到业主通知说目前正在承租的片区的土地要重新做规划，到期就不再续签了”。这与此前业内传出“上海自贸区内大部分土地性质为工业用地，土地性质转变不可避免”不无关系。

　　自贸区工业用地占约80%。德佑地产研究总监陆骑麟表示，自贸区设立后，如此大比重的工业用地与自贸区的规划存在较大冲突。自贸区管委会提出将部分工业用地流转为商业用地，这种流转一旦实施，将引发自贸区土地的转让热潮，而区内原有的工业设施可能会迁徙至其他区域。

　　外高桥的动作可见一斑。作为上海自贸区开发主体之一的外高桥，8月30日公布的定增预案显示，27亿元的募集资金将用于自由贸易试验区一期30个物流仓储、厂房研发、贸易服务项目的开发，用以建设跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、高端现代服务业平台和功能性贸易平台。其中，跨国公司地区总部平台中的四个项目，除卡尔蔡司项目外，均为仓库用地。“这或许意味着相关的三宗子项目所用土地需要转变性质。”海通证券一位分析师指出。

　　但DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为，用土地转性这个方式增加商办用地面积，只是短期平衡的工具，长期而言，对工业用地的地价和租金不会有大起大落的影响。

　　克而瑞研究总监薛建雄表示，自贸区目前工业地占比太高，住宅比率过低，商、办也相对不足。自贸区开发主体现在收储，是出于对土地出让实现最大值考虑。自贸区物流地产将会朝更高端、高周转转型，带来仓储物业升级改造和租金飙升。“上海工业产品升级、消费增长，向电商转型，是带来仓储需求向高端化、高周转货物转型的主要原因。” 薛建雄称。

　　开发商也在主动增持自贸区板块的商办用地。10月31日，绿地香港在上海浦东新区合庆集镇拿下2宗商办用地，正是瞄准了上海自贸区周边的商办需求。