均价比同地段同品质商品住房低30%

　　蔡胤

　　备受关注的北京市“自住型商品住房”新政终于落靴。

　　昨日下午，北京市住房和城乡建设委员会(下称“北京市住建委”)在其网站发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》(京建发〔2013〕510号，下称“意见”)称，北京要加快自住型商品住房建设，在2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地，建设套型建筑面积90平方米以下为主的住房，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

　　关于销售对象，《意见》也作了规定，即按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭可以购买，其中，北京市户籍的无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)可以优先购买，这其中的单身人士须年满25周岁。

　　此外，经济适用住房、限价商品住房轮候家庭也可以优先购买。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。昨日有媒体报道称，北京市住建委表示，明年计划推出5万套左右。

　　对此，中原地产市场研究部总监张大伟向《第一财经日报》记者分析称，这一新政可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域的刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。7万套房源或改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。

　　为了确保购房家庭用于自住而非投资获利，《意见》要求，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

　　张大伟认为，北京推出的这一“新事物”，目的是照顾中低收入人群，收入高于保障房的“夹心层”，如果未来供应量达到7万套，且购买资格只是对应限购资格的话，可能会锁定市场起码15万需求，而30%的价格差距，可能会导致现在商品房市场需求中的50%-60%的潜在购买力离开当下的商品房市场，转而等待这种限价房源。

　　在张大伟看来，相比其他土地出让方式，自住型商品住房在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格，这不仅可以限制出让价格，也使土地不可能出现高溢价，对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]则认为，无论是原来的“限价房”，还是如今的“自住型商品住房”，实质仍是经济适用房，但不同的是，后者准入门槛明显低于经适房，且供应量巨大，这必定冲击明年北京房价，有望稳住房价。但他同时提出了两个担忧，一是门槛低，则求者众，难免权力寻租，二是转让30%价格差额难于计算。

　　关于如何计算分配收益，张大伟也同样提出了疑问，即这部分房源属于商品房，但因为是限价房产，所以在后续满5年后再上市需要缴纳30%的收益，到时候如何计算收益，装修、税费、利息等是不是在收益里扣除，都会明显影响这类房源的申请人是不是真实自住。

　　此外，张大伟还强调，若这些房源供应量不够，和保障房一样很少人能够买到，那么这一政策对市场的影响就会减弱。

　　关于新政对房企的影响，杨红旭提到了风险。他分析称，限房价、竞地价的土地出让方式，大大增加了开发商的风险，房市平稳上升阶段，项目利润较薄，房价已封顶，即便未来卖房时房价大涨，项目利润也已封顶。但未来房价下跌，则与其他项目一样难赚钱。