南都讯 记者康殷 发自香港 近日内地热议以房养老，通过将自有房屋抵押贷款，用作支付退休金。类似措施港府在2011年即推出安老按揭(又称“逆按揭”)计划，允许年龄在55岁以上的香港居民，将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅物业向银行提出按揭。

　　计划推出至今，香港按揭证券公司共接获459宗申请，借款人平均年龄为69岁，每月领取的年金平均为13700元(港元，下同)。

　　调查：

　　受访长者44%赞成

　　现年64岁的港人秦女士独居，亲友在台湾生活，在香港已经没有亲人。她在2000年退任一家幼儿园园长，一直依赖积蓄生活。2011年按揭计划出台，秦女士萌生善用所住物业的念头。

　　秦女士将早年买下、楼龄近30年位于元朗的住宅单位，申请终身年期的安老按揭。单位当年30万元购入，现在估价有145万元。秦女士的申请一个月内获批，两个半月后，她收到第一笔3000多元的年金。

　　按秦女士个案，若最终领取25年年金，只能收回62%的资产价值，不及直接卖楼套现金额高。秦女士却直言根本没考虑直接卖楼，因为自己理财经验一般，即使拿着大笔现金投资，未必能赚取高额收益，可以抵抗通胀。

　　类似秦女士需求的个案是否很多？为此港府在推出安老按揭前进行过市场调研。按揭证券公司在2010年进行市场调查时，发现逾1000名受访长者中，约44%赞成引入安老按揭，让拥有自置物业的长者多一个财务安排的选择。近25%人表示会考虑申请。最终按揭证券公司决定牵头开发安老按揭产品，通过由港府背景的按揭证券公司提供按揭保险，减轻银行和长者的风险，鼓励银行提供安老按揭贷款。

　　实施：

　　同时可选一次领90%

　　2011年港府正式推出安老按揭试验计划，2012年中再就计划提出优化方案实行至今。按照最新版安老按揭计划，只要年满55岁以上并持有香港身份证，目前没有破产或涉及破产呈请或债务重组的人士；而进行贷款的物业，必须以个人名义持有，或与一名借款人以联权共有形式持有，该物业楼龄在50年以下没有任何转售限制，而物业是你主要居所并没有出租，符合上述条件即可提出按揭申请。

　　业主可选择10年、15年、25年或终身领取年金，除了每月年金外，还可选择提取一笔过的贷款以应付特别情况，一笔过贷款的金额上限为安老按揭贷款的90%年金现值。

　　由于香港楼价高昂，计划规定楼价800万元及以下住宅，年金按楼价100%计算，超过800万元以上物业则按一定比例计算，而超过2500万元的物业，一律按1500万元计算每月年金。按照按揭证券公司举例，一名60岁长者将楼价100万的物业申请安老按揭，如申请10年年期，每月可获3700元；申请15年可获2800元；申请终身领取可获2000元。

　　但并没有完全的免费午餐，安老按揭作为一个贷款安排，申请人须向银行缴付利息。该计划目前息率为最优惠利率(5.25厘)减2 .5厘，实际息率即2 .75厘，银行将贷款的总欠款按复息计算收取；但利息只是计入总欠款内，最终将由物业偿还。

　　申请人还须支付两部分的按揭保费，包括分七期、每期费用为物业价值0 .28%的基本按揭保费，于第四至十年每年支付；另一项为每月按揭保费，按总欠款计，年率为1.25%，但上述保费可计入总欠款内。另外，借款人申请前须先接受法律顾问的辅导，需支付约3000元辅导费，以及签署按揭文件的法律费用。

　　现状：

　　借款人月均领1.37万元

　　自2011年7月推出安老按揭计划以来，截至今年8月底已经有6家银行提供此类贷款产品。至今，累计批出约459宗申请，借款人每月平均取得13700多元的年金，最低是150元，而最高则有83600元。借款人由55岁至93岁不等，平均则约69岁；物业楼价由最低80万元至最高3000万元，平均约430万；楼龄则由5年至53年。约34%借款人选择10年期每月年金，另37%选择终身年期，其余则选择15年或20年期的每月年金。

　　财政司司长曾俊华就指出，安老按揭计划让持有物业的长者，通过抵押自住物业，从银行取得按揭贷款。借款人在世时可以继续住在原有的物业。在申请批出后，无论楼价下跌或者利率上升，借款人可以获得的年金金额都维持不变。如有特别需要，例如要还清物业原先的按揭、支付物业维修或保养，或应付医疗开支，长者可以申请一笔过贷款以应付所需。

　　“我知道有长者通过安老按揭，还清了其物业原先仍未清偿的按揭贷款，无须每个月向银行还款，反而可以收取稳定的现金，减轻他们的生活压力。”曾俊华说。

　　当长者百年归老之后，如果他的后人不打算赎回物业，银行才会将物业出售以收回安老按揭欠款。如果售楼所得的款项多于欠款，银行会将余额归还给长者的后人。反之，如果售楼所得的款项不足以全数偿还安老按揭的欠款，后人也不用担心，因为按揭证券公司作为保险人会承担有关的差额。