荆宝洁

　　 6月中旬的一天，高铁天津武清站旁，一个名为“经纬城市绿洲”售楼处，人头攒动。和该楼盘仅一路相隔的是京津区域最大的奥特莱斯之一——佛罗伦萨小镇，普拉达、芬迪、宝格丽等一堆奢侈品牌，瞬间将这座天津郊区县，装扮得“高端、大气、上档次”。据称，端午节假期3天，高速路免费，前来淘货的人曾把佛罗伦萨小镇围得水泄不通。

　　 奥特莱斯、高铁站、杨村一中，都是销售员口中的卖点。一位销售员介绍说，来这里买房的，20%是北京客户，20%是天津客户，还有一些来自河北、山东等地的。只要40万，就可以在这里获得蓝印户口。

　　 然而，在繁荣的表象下，危机暗存。不仅仅是武清，过分“求大”或将把城市拖向危机边缘。

　　 悲喜高铁

　　 《天津市城市总体规划（2005年-2020年）》提出，在“一轴两带三区”的市域空间布局结构基础上，建立由中心城区和滨海新区核心区为主副中心的11座新城和30个中心镇。

　　 新城将按中等城市标准建设。这11个新城分别是蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津和团泊新城。

　　 在众多新城中，武清是最幸运的一座。武清距北京东南五环70公里，是京津冀三个区域交界的中心点，也是北京亦庄开发区和天津泰达开发区的中点，还是京津城际铁路惟一的中间经停站。每天有10多班高铁，往返武清和北京南站，车程仅20分钟。

　　 高铁带来的变化是显著的。2009年之后，大批房地产企业进入武清。恒大地产在武清介入一级开发，土地储备超百万平方米；保利取得武清光明道项目，建筑面积约27万平方米；北京住总在武清开发总建筑面积27.6万平方米的住总尚清湾项目；首创置业也在武清拿到了290万平方米土地。2011年后，又有一大批企业进驻。

　　 和武清新城形成鲜明对比的是京津新城。这座被称为亚洲最大的空城，10年过去，仍未走出困扰。

　　 根据合生创展（0754.HK）2012年年报显示，截至2012年底，京津新城仅完工24万平方米，预计2014年完工12万平方米，2015年完工不足1万平方米，剩余的365万平方米都要留待2016年后开发建设。

　　 知情人士告诉本报记者，当初合生创展主席朱孟依拿下此地时，希望将京津新城打造成第一居所，当初相关部门领导也曾承诺高铁在京津新城设站，但规划落空。京津新城定位只好一改再改。

　　 京津新城正式建设从2003年开始，城市定位为休闲、旅游、文化、教育、会议会展、商业及金融。现在已经改为养老、度假休闲为主。合生创展相关人士也曾表示，仅靠开发商一方，难以实现一座城市的繁荣，必须有政府力量的推动，而一座城市先天的区位劣势，是后天很多努力难以弥补的。

　　 定位之争

　　 天津规划中的11座新城，各有定位分工。比如，蓟县重点发展旅游业和轻加工工业，规划至2020年蓟县新城人口规模为30万人。宝坻城区重点发展商贸物流业、现代制造业，规划至2020年宝坻新城人口规模为30万人。武清城区重点发展高新技术产业和服务业为主导的外向型产业，规划至2020年武清新城人口规模为50万人。团泊镇地区重点发展体育及休闲度假产业，规划至2020年团泊新城人口规模为10万人。

　　 这11座新城中，至少有6座都提及旅游、度假的定位，有所重复。从全局分析，行政区之间重复竞争，产业结构趋同，区域之间无比较优势，将制约区域的发展。据高力国际咨询服务部董事夏军观察，大多数新城的建设路径，都是先规划、再建设，后植入产业，但产业的植入往往很难依照规划来实现。

　　 空置的园区，让区域主管领导感到焦虑。有些区域已经难以顾及规划。新城之间也存在竞争。不仅要和天津市域内的新城竞争，还要和河北环首都经济圈城市竞争。天津继四个郊区调整为市区之后，2002年又将武清县转为市区，意欲寻求与北京的对接，但实际可吸引北京的投资微乎其微，这其中既有北京市亦庄开发区和河北省廊坊开发区的阻隔，也有空间距离过远因素的制约。

　　 学者眼中城镇化的理想状态，或许是大、中、小城市协调发展，但在北京大学政府管理学院副院长李国平看来，天津涌现的新城，注定有一些区域会成功，一些区域会失败。大多数缺乏产业支撑的新城，会将城市定位为旅游城市，而区域内的旅游资源远难以支撑起一个城市的发展。他建议，应该从京、津、冀区域协同发展的角度，重新考虑天津郊区和河北环首都经济圈城市的发展。

　　 大的困惑

　　 除了11座新城之外，天津还有许多的新城组团和超级大盘。例如，滨海新区规划建设四个新城组团，分别为中新天津生态城、滨海欣嘉园、中部新城北组团和南组团。本报记者实地调研中新生态城发现，人口集聚程度并不如政府规划预期，商业配套也远远落后。相似的情况也出现在天津其它新城。

　　 在武清众多房地产企业中，一家名叫龙湾地产的民企，是一块巨幅土地的一级开发商。武清龙湾城位于武清区下朱庄街，距离高铁站约10公里，占地达1.2万亩，核心启动区500亩。仅凭借一家非上市民企之力，很难撬动如此大体量项目。2011年8月，世茂挂也取得下朱庄街一块土地。此后，远洋也在此区域拿地。

　　 大开发商进驻后，龙湾城区域成熟度有所增加，但2011年龙湾城空置的商业，2013年依然在空置。“老诚一锅”成为为数不多的餐饮配套。龙湾城曾规划为运河休闲岛，记者实地观察，其与普通地产项目别无二致。龙湾城小区内的便利店老板称，生意比较冷清。但她相信随着入住人口的增加，生意会渐渐好起来。龙湾城的销售员说，未来这里会通地铁。

　　 夏军发现，尽管很多区域规划了大型商业，但商家并不愿意去这种人气清淡的地方。由于天津实行蓝印户口政策，许多项目投其所好。比如，在武清区域内，有很多专为40万门槛打造的小户型。2011年以前，龙湾城的主要宣传点就是蓝印户口。但在众多业内人士看来，蓝印户口的吸引力有限。

　　 高策地产服务机构董事长陶红兵认为，天津蓝印户口很难实现人口的集聚，一部分山东或者河北的高考移民，但高考效应只有短暂的几年。投资型客户也很难转化为当地人口。虽有限购政策，但当地销售员称，只要花12000元，就可以帮助购房人办理完税证明，花24000元就可以协助办理社保证明。

　　 这些似乎都不足为惧，最让陶红兵感到担忧的，是天津郊区的大手笔布局。“天津就是一个房地产人士眼中的三线城市，天津对周边人口的吸引力不大，开发量却很大。”陶红兵说。

　　 公开资料显示，2010年，富力地产联合世茂、雅居乐、合景泰富，以70.5亿元的价格拿下了离八里台镇不远的咸水沽镇的一块地，建设规模300万平米，项目定名为“津南新城”。

　　 在津南新城之前，2007年富力地产在天津市区西南部以54.6亿元的地价，拿下了“富力津门湖”地块。这个建筑规模超过157万平方的项目正在建设中。

　　 在津门湖东南方向，还有建筑面积达到140万平方的红磡“领世郡”。滨海新区有建筑规模达188万平方的天保“金海岸”；西青区海泰产业园区附近有建筑规模达190万平方米的社会山；蓟县盘山上有规划建筑面积高达650万平方米的绿地盘龙谷，总建筑面积83多万平米的恒大金碧天下。

　　 根据开发商的滚动开发策略和实际用地指标限制，未必有如此多的供应量集中上市。但开发商通常是用大尺度的想象，来吸引投资者和买房人。“有些项目必然无法实现当初规划，没有人口和消费做支撑，当初允诺的配套建设也难以完成。”陶红兵说。

　　 但城市的管理者们仍旧喜好以“大”尺度来规划一座城市。在专业人士看来，有些区域不具备产业基础，需要10年、15年甚至更长的时间来发展，但管理者们早已等不及。没有大规划，就没有政策倾斜。似乎唯有大，才能争取更多机会。中国实行五级行政体制下的“市管市”、“市管县”、“市带区”体制，行政级别越高，可集中调配使用的资源就越多。

　　 众多新城中，李国平相对看好武清新城的发展。武清的双向八车道的主干道，昭示着这座城市的野心。但他认为，这样的大尺度建设并不利于商业人气的聚拢，也不利于产业集聚，前有京津新城做样本。实地调研发现，武清新城中写字楼、产业园区已呈现出空置之势。

　　 合理的建设规模，是一座城市成功的关键因素。“是时候跳出21世纪大跃进的思想了，新城应该合理测算人口的峰值，根据人的需求来建设。”第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成在接受本报记者采访时表示。