文|老马

　　繁荣与价格

　　2013年福布斯全球华人富豪榜的前三甲：

　　状元李嘉诚，名下个人净资产310亿美元，全球富豪排名第8；

　　榜眼李兆基，名下个人净资产204亿美元，全球排名第24；

　　探花郭炳江、郭炳联兄弟，名下个人资产200亿美元，全球排名第26。

　　这三位全球华人圈的顶级富豪都是香港企业家，他们的核心事业总部都在香港，而且同质化——房地产业。

　　房地产业已经成为香港最为重要的支柱产业之一，换言之，香港房地产业的受益者并非仅限于李嘉诚、李兆基、郭氏兄弟等顶级富豪。整个香港都颇有“房地产立市”的风范，无房地产则无香港经济，从港府到普罗市民，无一不在香港房地产的经济贡献和产业链的涵盖之中。

　　早在1996年，香港的第三产业在经济中的比重已经高达84%，从业人员多达230万，占当时总就业人口的79%，有50%的就业人口集中于金融、保险、房地产相关领域，而房地产无疑是其中的重头。

　　香港智库之一的施惠研究所(Civic Exchange)曾估计，香港政府有45%的财政收入源自与房地产概念有关的领域，包括土地出让金(港府曾经针对相关质疑澄清土地出让金占财政收入的18%)、对房产商征收的利润所得税、房产税等。

　　从政府到房产商再到普罗市民都从房地产中获益，利益的叠加必定反映到终端产品价格——房价。由此，香港成为世界上房价最为昂贵的城市(地区)之一。

　　1997年香港回归之后，楼市的愁云惨雾，直接打击了香港的经济景气，到2002年香港已经连续44个月(4年)通缩。时任港府住房与规划地政局局长的孙明杨宣布振兴香港楼市的“孙九条”：核心内容是减少市场的房屋供应量，比如政府停止卖地、停建公屋、停建居屋等。

　　市场数据表明，香港的房价再次站上世界房价的最高端，有媒体和业内人士认为，目前香港房价的价格涨幅已经超过1997年的房价高峰涨幅，今年首个季度香港房价上涨9%，而1997年首季为3%。

　　瑞士的Julius Baer财富管理公司编制了一份关于香港、上海、新加坡、孟买的高端商品价目对照表，在黄金地段，香港的4000平方英尺(约合370平方米)商品房售价为4040万美元(约合2.5亿元人民币)，大约合68万元人民币/平方米。

　　一位北京的投资者本月刚买入香港一个所谓“白居二”(白表居屋二手房，相当于香港的“经济适用房”)单位，总价270万元港币(约合216万元人民币)，建筑面积单价4753元港币/平方英尺(约合4万元人民币/平方米)，这个价格相当于北京五环内普通商品房的价格水平，难怪香港媒体感叹作为北京客“不嫌贵”。

　　这桩买卖反映了一个现实：香港的经济适用房面积仄逼，两居室的建筑面积仅有50平方米左右(使用面积40平方米)，有可能入住老少三代，以香港中产阶级月入3～4万港币的水平，在6倍左右的“合理房价收入比”前提下，也只能负担得起这样的小户型。

　　按香港2012年居民收入中位数的1万4千元计，收入刚够中位数线的白领是买不起二手白表居屋的，遑论价格更高的普通商品房和豪宅。

　　有人算账，月入8千到1万港币的单身人士、月入1万4千到1万6千的夫妻或者3口之家，基本无力筹措普通商品房至少三分之一的首付，也拿不出月供，甚至连白表居屋也买不起，但这些人的收入已经远远超出港府规定的入住公屋(公租房)的收入线，无望成为公租房的受益者，俗称“夹心阶级”。

　　买不起可以租，实际情况表明租金“水涨船高”，2013年初，香港私人楼宇的平均建筑面积租金为23.77元/平方英尺(约合255元人民币/平方米)租住一间30平方米建筑面积(实用24平方米)的单间，租金约为6千元人民币(约合7000元港币)，几乎占到月入8千到1万工薪族收入的九成。

　　新任特首梁振英履任一年来，香港楼市价格水平又上涨了15%，房价火了，把刚需市民的火也煽起来了，房价再次成为香港市民焦虑的热点和媒体每日必议的话题。特首梁振英深知楼市对香港经济和香港民生的重要性，既要顾及民生需求，又要呵护经济支柱。在坚持不以大量提高新建居屋供应量干预市场的前提下，港府宣布了所谓“辣招”遏制炒楼之风。

　　“辣招”的核心是大幅度提高二手楼房交易印花税水平，的确对打击炒楼行为有明显成效，交投清淡了许多。以至于香港八大商会组成的“地产代理业界联席会议”要发起抗议行动，因为在征税“辣招”的遏制下，香港一手、二手住宅交易量大幅度下滑到楼市最低水平，月成交仅有3000余宗。交投清淡，影响了房地产周边关联产业的生计是实情。打击炒楼也有弊端，港府左右为难。

　　居者有其屋

　　香港的繁荣与房地产息息相关，具体到香港市民个体的财富也与房地产脱不开关联，现任香港特区行政长官梁振英曾经说过，香港人正在被分为两类，一类是有房产的，另外一类是没有房产的。

　　香港人均GDP接近3万美元，在700万香港常住居民中，有一个不能回避的数据，123万香港居民生活在当地的贫困线以下。有人认为，世界上香港的基尼系数(表现社会群体收入不平衡度的数值)高于中国内地甚至印度。显而易见，房产繁荣与否跟生活在贫困线以下的群体关联度不大。

　　香港政府为实现“居者有其屋”的基本社会公平和社会稳定，在房屋政策和实际操作层面都进行了长期的努力，就是所谓“公共租住房屋”(俗称公屋)，港府有一个专门机构香港房屋委员会管理和经营公屋。

　　公屋的保障原则是：为无力承担私人房屋租金的低收入市民提供公共租住房屋。公屋的资格认定以申请人的个人收入和资产状况为标准。

　　2013年的公屋申请标准线：单身人士月入8,880港币(合7,100元人民币)以下，资产212,000港币(合16.9万元人民币)以下；两口之家月入13,750港币(1万元人民币)以下，资产286,000港币(合177万人民币)以下；三口之家月入13,810港币(合1.1万元人民币)以下，资产374,000港币(合29.9万元人民币)以下。

　　以内地居民的感受，以上收入的绝对数字是“相当高”的，需要把这个收入资产准入线换成一个具象的现实参照。

　　按照香港社会福利署公布的“社会保障福利计划”(综援)的入息计算标准，如果一个三口之家，单亲母亲失业，两个孩子就读全日制中学，福利署认可的每月的日常开支需求是：5065元港币，其中公屋租金为3200元港币，房屋租金占这个家庭必需支出的63%。

　　在该计划中认可的半日制清洁工的月收入是1300元港币，全日制搬运工的月收入是5000元港币，从事这两种低收入工作的人并不足以保证福利署认可的家庭生活必需开支水平，需要领取政府的综合援助。

　　毫无疑问，香港政府规定的公屋轮候入息及资产门槛，相对于香港的必需生活开支而言涵盖的是低收入阶层。

　　资格线审查入围不等于就实际拿到公屋，仅相当于在商品房市场买期房，需要排队轮候(俗称上楼)，港府提出的口号是：致力于把平均轮候时间维持在三年。换言之，取得公屋上楼资格后，排三年的队就可能入住。根据港府房委会统计，截至2013年3月，轮候公屋的符合资格个人和家庭个案达22万，如果要实现三年平均轮候期，有港府官员认为原定的每年落成1万5千个公屋单位目标难以满足需求。

　　应该说，香港的公屋(包括被中止又恢复的居屋)政策在保障香港低收入群体的居住需求方面至关重要。有媒体认为50%的香港市民的住房依靠公屋保证，也有人认为在40%左右。这个比例具有相当的力度，也是香港房地产繁荣的基本社会保障条件之一，这个保障体系的成就也可圈可点。

　　繁荣的裂纹

　　繁荣的房地产市场，政府补贴的公屋(兴建公屋的土地由政府无偿划拨，在寸土寸金的香港土地尤为值钱)，这个由市场和社会保障体制架构的香港住房体系大厦躯体上有一道深深的裂纹，有一群人在这个裂纹中备受煎熬，就是“笼屋”即笼屋租客。

　　前面说过“夹心”群体既买不起居屋，也租不起私房，而有资格轮候公屋的群体的收入水平比“夹心”群体还要低三分之一到二分之一，“笼屋”一族则更是望前述二者而不能。

　　所谓“笼屋”有个官方的说法叫做“床位寓所”，分为持牌(合法)的和非持牌(私下)的。简言之就是提供一张多层铺床位，晚上有个睡觉的地方。

　　笼屋为维护租客最低水平的“私密性”和安全感，把上下铺床位用铁丝网围起来，铁丝网里面除睡觉之外兼有放置“细软”财物的功能，外出时可以“锁门”。这种床位颇像一个铁笼子，望文生义，“笼屋”由此得名。

　　“笼屋”在当下已经有更为宽泛的代表性，包括了在房间内用胶合板隔出来诸多小空间的劏屋、“太空舱”、在楼顶搭建和隔出的“天台屋”等等。

　　在笼屋比较集中的西九龙区，有大约100个细分的单位，居住着5000人，此地笼屋的历史可以追溯到1950年代，在香港西九龙码头打工的工人多居住在笼屋内，最多时达600余座，距此两公里就是香港著名的118层高的环球贸易广场，步行5分钟左右可以到达繁华商业区，两相对照，繁荣和贫困昭然若揭。

　　香港社区组织协会调查认为，多数笼屋居民是50多岁左右的单身汉，他们要拿出三分之一的收入交房租(实际是床租)，还有观点认为，笼屋的租住群体正在年轻化，80后新移民和低收入者还有轮候公屋者正在源源不断加入该族群。

　　笼屋一族的生活无疑是窘迫不堪的，甚至可以用惨烈二字形容之，香港媒体和西方媒体不时会以此为题发表报道。

　　2011年10月，香港深水埗鸭寮街205号旧式唐搂(无电梯的楼房)一间笼屋内，租客中午发现一位41岁林姓男子自前一日中午回来睡下就未起床，身上已经发出异味，同屋租客发现并报警后经观察已经死亡。同日下午2时，另外一位林姓男子的上铺租客下床时发现其脸色发黑，用手一摸该租客浑身冰凉，大惊而报警求助，证实该林姓租客也死亡多时。笼屋的租客之间相距近在咫尺，却在人故去多时未能发现，租客们惊讶于自己竟然与二位逝者同宿二日。

　　以上二位逝者被证实一位长期吸毒，一位长期患病，而居住环境恶劣恐怕也是诱发猝死的因素。这间300平方英尺(约27平方米)的笼屋，居住着10到12名男子，摆放了数张双层床，还有胶合板隔出来的数间“太空舱”(私密性较床位高一些)。令人称奇的是，此笼屋的租住人数远多于床位和舱位数，上夜班或者隔日下班的人再把床位租给白天或者当日需要床位的人，一手租客又当了“二房东”、“三房东”。

　　有人统计过，笼屋租客的人均使用面积通常仅有15平方英尺(1.4平方米)，也即不到10平方米的房间通常会住着8个人，如此仄逼的空间，肯定缺乏对应的生活配套，挤脏乱差是为必然。

　　香港社区组织协会统计，目前香港有10万人居住在笼屋、“太空舱”板房、天台屋等类似的环境中，每日的必修课是争夺卫生间使用权，长期与老鼠、臭虫为伴。

　　M先生，香港职业教育学院毕业的80后，工作需要租住在深水埗天台板屋，面积50平方英尺(4.645平方米)，每月租金1,100港元，该楼为旧式唐搂，没有电梯，需要爬10层楼回家，楼道上经常会踩到大小便。上网、吹空调、看电视等条件均无。老板要为M加薪到8,000多元港币，却被M拒绝了，因为根据房委会轮候公屋的条件，月入增加超过8,800元港币，则失去轮候公屋的机会。

　　深水埗笼屋租客W先生，说自己住在一个有大海的“海”和天坛的“坛”冠名的街道，居住环境却与“海”的宽阔、“坛”的华贵形成极端负面的对照。W先生租住的笼屋单位约几百平方英尺(约几十平方米)，租客有“十几伙(户)”，W先生描述租客为争夺两个洗手间，每日都发生“战争”。没有厨房，大家都用电饭煲煮饭，一到煮饭高峰期电闸承受不了负荷频频跳闸，“大家都没饭吃”，W先生临了还苦中作乐“哈哈”一笑。W先生认为，夏夜露宿街头都比在气温比外面高七至八度的笼屋舒服。

　　60余岁的F先生，收入不足以维持生活，还须领取政府综援补贴开支，每月可得综援1300元港币，而F先生租住的笼屋床位租金恰好为1300港币。香港房委会专门为年老长者安排了床位居住计划，但无奈粥少僧多，轮侯期遥遥，F先生没有信心申请。

　　退休工人T先生，住在比笼屋床位稍好的劏屋内， T先生、太太和12岁的儿子一家三口仅有35平方英尺(约3.25平方米)空间，双层床固定在墙上，黑白电视也挂在墙上，连站立的空间都没有。T先生说，他内地家乡的人们的厨房都比自己的住所大得多。

　　有媒体造访过笼屋，描述其所见：破烂、污糟、混乱。200平方英尺(18平方米)的房间里摆放着用铁丝网围住的三层床，居住着六七位老人，平均每人的生活空间仅为15平方英尺(1.4平方米)，年久失修的笼屋床上的铁丝网积满了污垢。问题是这些老人选择租住在笼屋而并不愿意搬到政府安排的公屋，原因是公屋的租金比笼屋贵。

　　荒唐的是，人们计算笼屋的租金，发现其单位价格并不比豪华公寓便宜，而且贵得离谱，比如上述F老先生的床位每平方英尺租价为87港币，而香港最负盛名的山顶地段奢侈豪华公寓的租价是每平方英尺40港币，笼屋的单位面积租金比豪华公寓的贵了一倍。

　　香港的经济繁荣离不开房地产的繁荣，房地产造就了香港声名显赫的诸多富豪和中产阶级的财富梦想，香港的百万富翁数量超过新加坡，在这个繁荣的房地产市场背面，有一个生活在阴影中的笼屋群体。

　　尽管港府和各方面团体为此不断讨论和想办法设计解决途径，但这个处在保障制度边缘的地带目前尚未有见到久违的阳光的可能。按照香港社工组织的悲观论点，笼屋居民在当下见不到政府的任何解决措施，得不到任何帮助，成为“N无人士”。