柳九邦

　　上海楼市刚刚经历了2011年以来最好的半年。

　　同策咨询研究中心提供的数据显示，今年1~6月，上海商品住宅成交面积达604.97万平方米，较2012年下半年上涨9%，与2012年上半年相比，增幅则高达57%；价格方面，2013年上半年上海商品住宅均价23482元/平方米，环比涨幅为5%。

　　此外，今年前5月，上海二手住宅成交量约为14.4万套，比去年同期增加144.66%。

　　上海搜房数据监控中心分析师汤正魏认为，2013年上半年商品住宅价格出现较大幅度的上扬，主要是成交结构转变所致，其次是因为刚需楼盘优惠收紧以及价格回调。由于刚需房源在去年末集中消化，进而开始呈现出了供不应求的态势；同时，中高端项目于今年也加快了入市步伐，拉升了全市整体成交均价保持在相对较高的水平。

　　纵观上海上半年各月的成交情况，除2月因受春节假期影响成交量相对较低以外，有3个月的成交量达到了百万平方米以上，其余两个月的成交量也均维持在90万平方米以上水平。

　　同策咨询研究中心分析师许之静表示，新“国五条”细则落地前造成了恐慌性购房，导致市场集中放量，而政策执行“悬空”后，新房市场继续放量，成交量基本回到甚至超越政策前水平，这进一步带动了中高端项目的集中入市，市场供求两旺，商品住宅成交均价也被结构性向上拉动。

　　2013年上半年上海共计新增供应面积仅492.7万平方米，整体呈现出了供小于求的态势。汤正魏表示，上半年的楼市成交量大于新增供应量，表明已经有效去化了部分库存房源。

　　数据显示，截至6月30日，今年上海市商品住宅库存为941万平方米，总量较之前的1000万平方米左右有所下降，从市场存销比来看，如果按照今年1~6月平均交易量100万平方米左右来计算，当前市场存销比为9.4个月左右。一般情况下，当商品住宅市场存销比低于10个月时，房价面临上涨的压力。

　　德佑地产研究总监陆骑麟告诉《第一财经日报》记者，今年住宅市场回暖的情况下，全市商品住宅新增供应量并未和商品住宅成交一样同步出现增加，相比2012年下半年甚至出现了明显回落，另一方面，今年土地市场住宅用地供应量也未出现明显增加，多数土地为商业用地。这一现状不仅加剧了楼市供求紧张的状况，也催热了土地市场。

　　一位上市房企营销总监昨日对记者坦言，现在各家开发商销售情况都不错，基本上今年均能超额完成销售目标。可开发商面临的窘状是，手中的库存正在急剧下降。另一方面，土地供应特别是住宅用地的供应却未明显增加。“现在一块比较好的土地出来，平均有10家左右开发商会参与现场竞买，结果就是溢价率越来越高，并且中小开发商已经很难拿到地。”

　　值得注意的是，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市6月新建商品住宅成交面积为889万平方米，同比下降11.2%，环比下降3.3%，这是这一数据16个月以来首次出现同比下跌。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，下半年的楼市走向将面临诸多不确定性因素。在房地产调控持续、经济低迷、银行流动性偏紧等情况下，三季度楼市或将进入调整态势，加之高温天气的影响，市场成交短期将趋于平淡。