早报记者 陆鸣

　　上海中高端楼市回暖声频传，部分超级豪宅悄然开售。

　　5月28日，位于静安区新闸路1068弄(近昌化路)的远中风华园推出一批豪宅，网上备案价格普遍超过20万元/平方米。据一名销售负责人介绍，昨日是远中风华园这批豪宅开盘的第一天，“只有8套，属于类别墅房源，户型面积大致相同，地上面积280平方米，地下附送面积107平方米，均价在21.5万-23万元/平方米，总价在5000万-6000万元。”

　　按这名销售负责人的说法，上述价格只是报价，具体优惠可面谈，“不过优惠幅度也不会太大，根据购房者所选房源和付款方式，顶多打9.7折。”

　　这意味着，这批豪宅的售价将超过20万元/平方米。不少受访业内人士认为，这批房源很可能创下上海豪宅成交单价的新高。但鉴于这类产品的稀缺性，其销售前景仍有一定支撑。

　　“已有两套被预订”

　　虽然报价超过20万元/平方米，但上述远中风华园销售负责人强调，这批豪宅的性价比并不低。

　　“这是内环内极为稀有的一手类别墅房源。每套房子都有独立的门牌。在新天地、外滩等其他中心区域，像翠湖天地、外滩九里、汤臣一品等豪宅楼盘，5000万、6000万元的总价只能买套公寓，所以我们的性价比还是很高的。”该销售负责人说，他们会优先选择出价较高的买家。

　　“8套房源中，已有两套被预定，是我们老板的朋友。”这名销售负责人昨日称，这批豪宅的销售对象主要是内部客户及一些老业主，“今天已经开始认筹了，认筹客户需付定金180万元。”

　　网上房地产显示，远中风华园的开发商为上海远中静安房地产有限公司。后者隶属于远雄房地产开发集团(上海)有限公司(下称“上海远雄”)。

　　上海远雄系台湾远雄集团旗下附属公司。官网资料显示，上海远雄1995年入驻上海，前身为远中建设开发集团(上海)有限公司，后将布局逐渐扩至北京、青岛、苏州等地。上海远雄在沪开发的物业，除了远中风华园，还包括远东国际广场、远雄徐汇风华等。

　　据前述销售负责人介绍，远中风华园前期推出的公寓房源已基本售完，目前只剩下十二三套。这批豪宅是楼盘第一次推出的类别墅房源，也是该楼盘最后一次推盘。和这批类别墅房源一同推出的，还有沿街的商铺，均价在6万-7万元/平方米。

　　网上房地产显示，远中风华园最近一次领取预售证日期是5月25日，共有11套房源，网上备案价为20万-23万元/平方米，报价可浮动幅度为“-20%”。这批房源中，有8套房源的面积为282.96平方米，另外3套的面积均不足270平方米。

　　一名知情人士解释，11套房源中，有3套沿街房源在两年前已被一家企业买下，当时的成交单价为19万元/平方米。所以新一批房源现在推出时，销售人员给出的说法是“只有8套房源”。

　　低调推广

　　虽然对销售前景信心满满，不过面对早报记者的采访要求，上述静安豪宅项目的开发商仍显得颇为谨慎。

　　远中风华园一名销售负责人强调，“我们销售的是住宅，没说是别墅，产证上写的也是住宅。”

　　一名知情人士称，远中风华园此次推出的这批豪宅，并没有做正式的推广、宣传，比较低调。开发商也要求参与分销的中介不得做广告，不得群发短信，“由于推盘量并不大，主要靠老客户内部消化。”

　　上述知情人士称，远中风华园的开发商未给分销中介具体的折扣授权，“基本没有太多优惠，就这几套，开发商不愁卖，能每平方米优惠5000-10000元，总价优惠300万元就了不得了。”

　　关于前述静安豪宅开发商的谨慎，徐汇区某豪宅开发商分析，对高端豪宅的预售申请和价格审批，控制得比较严，“普通楼盘预售，一般区一级房管部门批就可以了。高端豪宅楼盘预售则要市、区两级房管部门给意见，周期较长，可能一两个月，也可能半年，同时还会要求开发商拿出定价依据，说明为什么定这个价。”

　　前述知情人士透露，远中风华园的这批房源当时是按公寓性质去申报的，“其实也不能算独栋，因为8套房子都是连在一起的。同时由于系按公寓性质申报，建造标准也不是真正意义上的别墅，比如这些房源并没有车库。”

　　按受访开发商的说法，单价在5万-10万元的豪宅预售申请难度相对较低。

　　上海某高端别墅楼盘相关负责人介绍，由于户型较大，该公司旗下的别墅总价在3500万-1.9亿元，但单价在8万-10万元/平方米，“我们申请预售和其他别墅项目的申请周期差不多。不会因为我们卖得贵，房管部门就不批。”

　　该负责人说，该公司旗下楼盘的报价没遇到过报上去被打回来的情况，“我们的单价不那么显眼。”

　　“滨江板块拟推单价30万元豪宅”

　　对于上述静安豪宅报出的高价，沪上不少业内人士认为，开发商的底气，缘于上海市中心区域新房供应的不足。

　　据德佑地产市场研究部统计，远中风华园的公寓售价已接近9万元/平方米，对外报价基本都在10万元/平方米左右。2013年以来，该楼盘的成交均价已是2006年的2.94倍。成交均价大幅攀升的背后，是近几年静安区新盘供应的不足。远中风华园是静安区近年来少有的持续有新房成交的项目。

　　德佑地产区域总监张剑东介绍，像远中风华园这类高端豪宅，开发商在前期一般会自己做开盘销售，消化掉一部分积累客户后，再请中介做第三方分销，“上海内环内的别墅项目极少，这批豪宅的定价可能是参考了周边的公寓价格和市中心二手别墅的价格后制定的。”

　　古北某高端楼盘开发商称，上海目前并没有明确的限价规定，“各家企业的成本都是不一样的，地价、建造成本都不一样，我们的项目单价在6万元。最近没有申请新的预售证，但之前申请预售证，报上去的价格都能批下来。”

　　不少业内人士认为，在市中心新房供应难以大幅增加的情况下，豪宅报价高企的现状难以扭转。

　　沪上一位市场观察人士称，陆家嘴滨江板块某豪宅项目也有推出类别墅产品的规划，其对外的宣传报价已逼近30万元/平方米。