预售价格遭遇严审 前期蓄客无奈被“卡” 多个项目拿证后被指“捂盘惜售”——

　　羞答答的新盘 静悄悄地“开”

　　明明拿到了预售许可证，却说还没拿到；明明已经卖出了两套房子，却说还没开盘……这样的新鲜事发生在新盘被“限价”之后。

　　上周末，记者走访了北京多个售楼处发现，部分曾被媒体曝出“拿证不开盘”的项目，目前依旧处于“捂盘”状态，对于新一期项目的情况更是守口如瓶。

　　业内人士表示，政府对新盘预售价的管控从严以及蓄客量不足，是开发商拿证不开盘的主要原因。而随着客户观望比例的逐渐增加，这种状态将在未来一段时间内持续下去。

　　市场发现

　　红五月“头班车”

　　没开起来

　　由于国五条北京版细则明确了对新盘预售价格的管控，大量拟上市楼盘要么自己调整申报价格，要么在申报过程中被卡，导致2-3周后才陆续有项目获批。

　　在经过半个月的严格审查后，北京新房预售许可证的发放终于重新“开闸”， 4月共有13个项目获得预售许可证，其中6个是在4月27、28、29日三天集中批复，按照拿证后三天内开盘的原则，这6个项目算是赶上了红五月的“头班车”。

　　记者从市住建委网站的信息中了解到，本次集中入市的6个项目无一例外地被明确要求开盘时间，最晚的不超过5月5日。然而上周末记者走访这6个楼盘，却发现上述项目并未全部按照公示的时间开盘，最晚的甚至将开盘时间推迟到本月底。

　　记者探访 悄悄藏起的销控表 开盘时间成疑

　　开盘时间有了，销控表也有了，但奇怪的是，销售人员根本不对外介绍。在K2玉兰湾的销售现场，记者发现“不推新盘”是这里所有销售员的新特点。

　　根据市住建委网站的显示，位于通州区的K2玉兰湾于4月27日获得预售许可证，共开两栋楼，分别是6号楼与10号楼，而市住建委明确要求的开盘时间则是4月30日。但没想到的是，当记者来到K2玉兰湾的售楼处，销售人员却只给记者介绍之前因为资格审核没通过而留下的二十几套房源，对新开的两栋楼只字未提。

　　“就这几套可选太少了，没有新开的房源吗？4月底不是开新的了吗？”面对记者的质疑，销售人员却强硬地否认了4月30日推新的事实，“我们根本就没开过新盘。”

　　然而，情况在几分钟后发生突变：记者在售楼处的角落发现了被藏起来的两块新楼销控表展示板，上面清楚地写着“6#、10#，开盘时间2013年4月30日”。

　　“为什么这个没摆出来？”记者质问道，“我们也不清楚，这两天都这么搁着。”相对于刚才的强势，销售员的态度立马软下来。

　　眼见瞒不住了，这位销售人员才向记者透露，这些天的任务就是消化上一期的尾盘，对于新开的两栋楼，只要客户不问绝不主动说，而具体的开盘时间初步定在5月中旬左右。

　　拿证时间各说各话 业内称“惜售”不等于“捂盘”

　　除了上述玉兰湾出现的“开盘迷雾”之外，包括大兴区的浣溪谷、通州区的华业·东方玫瑰等项目的销售人员则直接告诉记者，“我们还没拿到预售证。”

　　以浣溪谷为例，该项目已于4月28日取得了预售证，应于4月30日零点开盘。但项目销售人员表示，由于预售证5月7、8日才能拿到手，最早要到5月11日才能开盘。华业·东方玫瑰的销售员同样告诉记者：“我们还没拿到预售证，预计月底会开盘。”

　　虽不知上述楼盘葫芦里到底卖的什么药，但是可以确定的是，他们已经站在“捂盘”的队伍之中。

　　拿了证却不开盘，被业内称为“捂盘”。

　　早在2010年，市住建委就曾发文，规定取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日之内一次公开全部房源。

　　而对于上述项目的“捂盘”，开发商们则有着自己的看法。“开发商开盘并不一定要大张旗鼓。”一位不愿意透露姓名的在售项目营销总监告诉记者，“惜售”其实并不等于“捂盘”，这两个常常被安在一起的词其实意思差得很多。

　　行业分析 限价阻开发商开盘步伐

　　“开发商对未来市场预期看涨，而现在的政策拿不到想要的价格，拖一拖是很正常的。”K2玉兰湾销售人员说道。

　　一边是类似玉兰湾的“拖一拖”，另一边还有华业·东方玫瑰的“挤牙膏”似的开盘法来应对限价。“一栋一栋开，一栋一栋涨”几乎成了开发商回避限价的最佳办法。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，政府直接管控房价，令谋求涨价的项目难以取得预售证，但开发商并不愿轻易妥协，而是不断试探涨价底限，结果是，预售价格过关的项目并不多，开盘项目大幅减少，楼市增量供给严重不足。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，政府直接通过审批的方式限制价格的做法，能否达到预期效果有待商榷。由于计划涨价的项目获得预售证将难上加难，项目推盘时间将会不同程度延后，5月新房市场将继续维持缩量。

　　高姗担心的是，目前楼市大势是供不应求，开发商的涨价动力强劲。“短期内房价的上涨有可能因限价令得到平抑，但从长期来看，应尽快增加中小套型住宅用地的供应与上市，从源头缓解供需压力，使市场回归本质。”高姗认为，当前楼市是刚性需求占主体，但在北京土地供应持续不足与限价令下开发商推盘动力不足的双重作用下，楼市供需失衡的矛盾日益突出，房价上涨的压力并未有丝毫减轻。

　　蓄客不足致拿证不开盘

　　除了定价太低导致开发商开盘积极性不高外，蓄客量不足也成为了目前的一大问题。

　　华业·东方玫瑰销售人员表示，“虽然排号结束了，但项目一直有房源，不用排号即可选房。”问其原因，销售人员解释，“我们此次开盘只有200多个房源，我们前期排号也差不多这么多人，但部分客户因为一些原因退了订金，可能在别处买了，也可能没资格了。现在来的客户也能买，只不过没有9.9折优惠了。”

　　而在华业·东方玫瑰售楼处门口发小广告的某业务员则告诉记者，每天他都向来看房的客户推销，“东方玫瑰每天看房的最多有十个人就不错了。”

　　同样的问题也发生在K2玉兰湾，虽然售楼处看到来往的人不少，但里面多是来签约或是办贷款的人。

　　据某热销改善性楼盘相关负责人告诉记者，新政后一部分被资格卡住的客户被迫退出，影响了蓄客情况，“一套变二套、有资格变没资格的占到将近1/5,新增客户又跟不上。”

　　这位负责人所言几乎能够代表目前北京楼市的现状。

　　文/记者 杨予诺 孔令薇