京版“国五条”落地细则执行“满月” 4月二手房交易量环比下滑88%

　　部分含税房降价让出20%个税金额

　　本报记者  刘宇鑫

　　“这套二手房是否需要20%的个税？含税房我就不看了。”北京版“国五条”落地细则执行1个月来，这句话几乎成了中介听得最多的购房人口头禅。比起政策执行之初的房价“铁板一块”，1个月过去后，如今同一区域内条件相当的二手房里，“满五年且惟一”的免税房与不符合免税政策的含税房之间，价格差异开始显现。

　　昨日，市住建委公示的网签数据显示，4月份，北京全市二手住宅网签总量仅为5212套，环比大幅下跌了88%。即便与去年同期的网签量相比，也下跌了47.8%。4月份二手住宅网签量创下最近18个月来的新低。

　　交易低谷预计持续到9月

　　自“国五条”细则实施以来，北京一些热点区域的含税房业主开始下调价格，宁可从房款里把一部分甚至全部个税税金刨出来，只为自己这套含税房别长期“砸”在手里。

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，4月份，北京二手房市场新增客户需求量比3月份下跌17.5%；新增房源挂牌量与上月基本持平；新增买卖合同签订量环比上月下跌近七成。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，受楼市调控政策，尤其是限购限贷从严和20%的交易个税政策影响，购房人普遍陷入观望，同时期待着在严厉的调控政策下，房价能有所松动。为此，一些并不十分着急的购房人索性延迟或取消购房计划，有效购房需求的减少，直接导致4月份二手房成交量大幅萎缩。

　　“与购房人相比，大部分卖房人仍是按兵不动。”胡景晖说，新政执行前着急卖房的业主，尤其是急需卖房回款的业主仍在急寻合适的买家；交易个税提高使得不满5年的非家庭惟一住房(含税房)市场遇冷，这两类房子近期降价的可能性较大。

　　预计在9月份之前，北京的二手房交易量都将维持在目前的低位，而伴随交易量的持续低迷，部分热点区域的二手房价格必然会回落。

　　门店经纪人蹲点小区抢客户

　　贴着几套房源价格的广告板、夹缝处塞着十几页房源信息、两名身着西装的经纪人负责招徕路人……这是一家大型中介公司在五路居附近一个老小区门口蹲点的标配。不仅是小区，就连家乐福超市这样人流集中的地方，也都成了经纪人的临时驻守点。

　　“北京‘国五条’细则执行一个月了，店里也没几单生意，趁着周围居民放假休息，店里把全部经纪人分成8组，都给‘轰’出来了。”经纪人孙振说着又松了松自己的领带，赶上天热，可他还是从早上9时站到了下午6时，“除了中午吃饭的工夫，这一天几乎都没沾过凳子。”

　　之所以要守在小区门口，孙振和他的同事们最主要的目标就是“抢客户”。

　　一个月来看房人锐减，中介门店要求经纪人对客户“围追堵截”，而执行这一任务，效率最高的地方自然就是小区门口。看到有其他中介公司的经纪人带人来看房，孙振总会一路小跑着尾随进小区，又不敢跟竞争对手明目张胆地抢客户，只好先记下客户看房的单元号。

　　有些经纪人蹲点时脸皮薄，不愿遭对方经纪人白眼，孙振却是个高手。下午4时，一对年轻人从他“把守”的小区看房出来，他趁着对方经纪人没注意，赶紧上前递了张名片，一边走一边聊了半分钟，由于年轻人对刚看过的房子并不满意，孙振顺利地拿到了看房人的手机号。“最近进店咨询的客户比3月份少了八成左右，所以我们在小区门口蹲点时，才会增加‘抢客户’的任务，还能弥补两三成的客源。”他说。

　　含税房“领降”免税房跟进

　　看房人一少，一些业主的心态也发生了变化，从新政刚刚执行时的“无需降价”，到如今“调整报价刨除一部分税金”，部分热点区域“满五年且惟一”的免税房与含税房之间，已经开始出现了价格分水岭，二手房价格下调的趋势开始显现。

　　在西直门附近链家地产[微博]门店里，经纪人李立展示了这个热点区域的房价走势。比较典型的是人民医院附近的“北礼士路75号”小区：约40平方米一居室户型，根据装修、楼层不同，3月份的报价多在235万元至240万元之间。可在新政执行后，其中含税房的房主先坐不住了，到门店把价格下调至218万元左右。

　　“我们算过，按照增值部分20%的比例缴纳个税，这套一居室增加了20万元左右的交易成本，导致半个月之内一个看房人都没有。”着急把房子出手用钱的业主上周又松了口，答应看房人能把房价再往下“谈几万”。

　　从230万元到210万元，算起来，这套二手房目前的价格已经比春节后低了近20万元，下调的价格大体与其交易时需缴纳的个税数额相当。

　　即便是小区里的一居室免税房，虽然报价仍比含税房高出近20万元，但部分业主已把3月初在中介的挂牌价，降低了10万元。同样的情况，也出现在了车公庄、广安门等西二环沿线区域。    

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　　4月份新房成交量环比下降63%

　　昨日，市住建委公示的网签数据显示，截至4月30日，北京市4月份新建商品住宅成交量为7188套，与3月份相比下降约63%。业内人士分析，与4月份二手房交易急速降温类似，新房交易量的锐减也是受到北京“国五条”实施细则的影响，包括单身人士禁买二套房、严格执行20%的个人所得税等政策，及时给火热的楼市交易降温。

　　需要注意的是，5月份预计开盘的新楼盘只有23个，比去年同期大幅减少了三分之一以上，新房供应量的减少引起了一些业内人士的担忧。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，截至4月27日，4月份北京纯商品住宅(不含保障房)新增供应3348套，环比上月下降2.6%，比去年同期下降20.4%。

　　实际上，自2012年10月起，北京新建纯商品住宅月度新增供应量均小于月度成交量，持续半年以上的供小于求，使得新房市场交易前景扑朔迷离。中原地产市场总监张大伟表示，在确保新盘价格稳定的同时，如何保障新房供应量充足，扭转目前每月“供小于求”的常态，从而为房价未来合理回调留出空间，或许已成为房地产监管部门急需解决的问题。