京版“国五条”细则出台后，北京二手房市场骤然冷清，看房人和成交量都急剧下降。新京报记者 浦峰 摄 一些受政策影响的购房人群转向购买商住项目。资料图片

　　京版“国五条”细则出台至今已有半月，热点楼盘的签约价格基本上保持平稳，没有出现大幅上涨。图/CFP

　　“国五条”细则落地半月，北京新房价格“停涨”，不少购房者转向商住项目，部分二手房业主开始回调报价

　　新京报记者 张旭  李雪莹 李捷 刘狄

　　4月17日，位于通州的别墅项目红杉溪谷取得10栋楼预售证。从3月底北京版“国五条”细则落地，至今已有半个多月，北京也有4个楼盘取得预售证。受调控影响，北京楼市出现了哪些变化？

　　新盘价格“停涨”

　　新取得预售证的红杉溪谷，不同楼栋预售价在23600-27700元/平米之间。和2011年取证超过3万元/平米的预售价相比下调明显。与此类似，4月取得预售许可证的望京·金茂府，均价为5万元/平米，也和去年底取证的价格基本持平。

　　在业内人士看来，受北京预售限价的影响，新盘明显涨价的可能性已经很小。统计数据也显示，4月8日至14日，北京恢复网签后单周新房签约均价为22211元/平米，比3月最后一周小幅下降1个百分点；成交套数为2845套，较网签暂停前一周降11%。

　　开发商保持推盘积极性

　　据亚豪机构分析，北京的限价管理，将造成开发商取证周期延长，对供需关系可能会有一定影响。一位中高端楼盘开发商对记者表示，“项目很希望能尽快面市，但现在面临取证困难的问题，“我们‘被捂盘’了”。

　　不过，已有取证房源可售的开发商依然保持推盘积极性。近期包括望京·金茂府、珠江·悦公馆等都积极推售房源。位于顺义中央别墅区的誉皇殿项目，也有计划在5月前后加推房源。长江实业地产投资有限公司董事郭子威表示，已经注意到政策带来的影响，包括二手房市场受抑的部分需求有望向新房转移。此外，如中信府等项目也拟于5月按计划推盘。

　　值得注意的是，在应对价格调控方面，开发商也出现一些“变通”，如精装房签约分拆成购房和装修两个合同；如楼盘报价总体保持平稳但优惠幅度缩小，等等。

　　购房者心态“生变”

　　开发商面对调控寻求变通，买房群体的心态也出现了不少变化。

　　“买住宅限购，所以现在在看商住项目。”买房人李小姐最近在关注地铁4号线沿线50年产权的楼盘。受住宅限购从严的影响，转向商住项目成为一种买房新动向。据大亦庄板块的珠江·四季悦城开发商介绍，自3月底亮相以来，不限购的优势带来众多来电来访。

　　记者在采访中还了解到，除新房市场中的需求转向，二手房市场也出现明显的观望情绪。从成交数据看，4月8日至14日一周，二手房日均签约245套。相比上月的日均1412套降幅明显。

　　■ 记者调查

　　【新房市场】 价格平稳 热销与延迟推盘并存

　　新的调控细则落地后，3月31日至4月7日，北京网签暂停8天。恢复网签后，新房的成交面积和套数仍出现较大幅度下降。据北京市住建委数据统计，4月8日至16日，新建住房成交3094套，环比3月同期下降33.6%，成交面积为34.3万平米，环比下降32.1%。

　　从市场来看，上周开盘的刚需新盘成交依然旺盛，在售项目价格趋于平稳，而一些预计4月开盘的楼盘因拿不到预售证，推迟开盘。

　　刚需新盘开盘售罄

　　4月14日，位于顺义的中建·国际城项目开盘，推出产品60-95平米一到三居。开盘当天，售楼处前的等候人群密密麻麻排了几十米长。现场销售负责人告诉记者，开盘当天接待了1500余组客户，551套房源一天售罄，成交均价为19500元/平米。

　　此前一天，通州的珠江·悦公馆开盘。“15500元/平米”“110万买77平米两居”等等推广口号引起市场关注，当天到访客户达千余人。据记者从项目方了解，此次推出326套房源，开盘当天去化率即达到90%。“成交均价每平米为15800元，主要客户来自通州和朝阳东边，大多数是首套自住。”

　　业内人士分析，尽管这两个项目的实际开盘价都比之前的推广价格有所上调，但主力户型总价保持在每套150万元左右，在刚需客群的接受范围内，因此受到热捧。

　　亚豪机构市场总监郭毅也认为，“新政”之后，刚需市场的供不应求并没有改变，所以刚需盘市场热度不减。不过，新政对郊区改善性住宅可能会造成一定影响。由于针对二套房的政策加紧，原本打算在郊区买中大户型的客户，选择会更加谨慎。

　　部分项目延迟开盘

　　同在顺义，中建·国际城一天售罄，而在其东北1000米处的顺鑫·华玺瀚楟却一再推迟开盘时间。有买房人抱怨：“原来‘预计3月开盘’，后来改成‘预计4月’，但到现在还没有开盘”。记者致电售楼处，销售人员解释，开盘推迟原因是预售证一直没有审批下来，目前看来得等到5月中下旬。

　　华玺瀚楟主推113-160平米大三居，具体价格尚未确定，销售人员称预计均价在23000元/平米左右。这一价格明显高于周边项目成交均价。

　　北苑某中高端楼盘同样处境尴尬。3月下旬已停止排号，原计划4月二期开盘，目前仍没有取得预售证。据了解，该楼盘一期成交均价为30000元/平米，网上曾公开二期均价为38000元/平米。现在开盘时间和定价均处待定状态。

　　业内人士透露，“新政”之后，一些开发商试探性报高价，不被批复，于是降价再申请延长了取得预售许可的时间。

　　在售项目价格平稳

　　中原地产市场研究部数据显示，4月以来38个热点项目的签约均价，与3月全月的相比，基本处于停涨状态。北京中原分析认为，北京楼市成交价格已经上涨，主要原因来自于行政限价。

　　此外，新政“禁止京籍单身人士购买二套房”的规定，也使得一些楼盘重新审核客户购房资格。据望京某高端项目负责人透露，该项目于3月份开盘已经售罄，但要重新核实购房者的购买资格，才能过网签。

　　尽管新的调控政策给市场造成诸多影响，不过业内人士分析，从近期土地市场成交依然旺盛的局面来看，开发商依然乐观。

　　北京市住建委数据统计显示，4月8日至16日，新建住房成交3094套，环比3月同期下降33.6%，成交面积为34.3万平米，环比下降32.1%。

　　另据中原地产市场研究部统计，4月以来38个热点项目的签约均价，与3月全月的相比，基本处于停涨状态。

　　【商住市场】 需求突增 成交热度持续攀升

　　即使新政对于普通商品住宅限购的再度升级，也没能完全抑制购房者的购买热情。记者近日了解到，一直以来备受投资需求青睐的商住项目由于不限购，使得不少当前不具备购房资格的刚需人群也将视线聚焦于此。

　　一周成交逾千套

　　据北京市住建委公开数据显示，4月8日恢复网签的首周内，包括金隅自由筑、东亚五环国际、珠光御景等10个商住项目共实现成交1109套，成为京城楼市阶段性成交的一大亮点。另据亚豪机构统计数据显示，上周(4月8日至14日)，销量前十的楼盘中商住项目占据半壁江山。据悉，这些热销项目的共同特点是位于五、六环周边，多临近轨道交通，销售均价略低于周边住宅项目，且多数以小户型为主。

　　据一位商住热销项目负责人介绍，新政后，项目接待的来电来访量明显增长，几乎每天都有成交。该负责人同时指出，限购令的一再升级，也挤出相当一部分购买力。

　　一位本打算“以小换大”的刘姓购房人告诉记者，本想换套大房子接老家的父母来京同住，但二套房首付和贷款利率的提高，无形中增加的换房成本已经超出了自己的承受能力。“商住的房子首付只要50%，而且很多项目已经成规模，小区环境和户型设计都不逊于商品房。原来的房子先不换了，再买一套商住的先凑合一下。”刘女士说。

　　交易升温或蔓延

　　“去年7月以来，商住项目的成交情况就一直处于上升的趋势，这种热度还会在未来持续。”在第一太平戴维斯市场研究部董事王琼看来，政策对于普通住宅的收紧，为商住项目带来了新的机会。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析，被住宅限购挤压出的购房需求中的相当部分转入了商住市场，造成商住项目的热销。特别是商住项目的小户型、低总价优势，购房者首付门槛得以降低，销量大增成为必然。她同时分析称，商住项目只是开始，未来还可能扩展到写字楼、商铺、旅游地产等其他不限购的房地产领域。

　　【二手房市场】 买家观望 业主报价出现回调

　　“细则出台后的第二天，我们给客户打电话约看房，人家就不来了，说等等再说。市场就这样一直冷到现在，也没见起色。”中原地产位于通州九棵树门店的一位经纪人如是告诉记者。京版“国五条”细则出台，对二手房市场的影响可谓是立竿见影。

　　市场陷入冰冻期

　　根据北京市建委网站数据统计，网签数据从4月8日恢复后一周，北京全市二手住宅网签总量为1716套，日均网签仅为245套，与3月份的日均网签量相比大幅下跌了83.2%。

　　朝阳区望京的一个链家门店的经纪人告诉记者，新政出台后，二手房市场一下子就冷清了，看房人和成交都急剧下降：“3月份，我们门店的中介费，就达到了210万元。而4月份截至13日，我们门店一套房子都还没卖掉，中介费收入不到10万元，全部是来自房屋租赁。”而与其紧邻的中原地产门店经纪人说：“您看，我们中原、链家、麦田这三家门店是紧挨着的，这个月到现在为止，我们这三家店加起来，也是一套房子都没卖出去呢。”

　　在东城区安乐林路，某二手房门店经纪人也表示，3月份他所在的门店卖出去10多套房源，而在4月份前半月，却只成交了1套房源。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：“北京楼市调控细则出台后，二手房买卖双方的心态已由之前的争取快速成交，变成观望等待，尤其是购房人群观望心态的加重，造成了成交量的大幅下滑。”

　　部分业主回调报价

　　在市场观望的背景下，一些着急出手的业主已经开始调低报价。

　　在东城区景泰西里西区，一套84平米的房源在细则出台前，报价320万元，而在细则出台后一周，报价降到了305万元。此后，由于业主急于换房，并且缴纳了买房的定金，更加急于出售房源，新政出台后2周，业主报价降到了295万元。最终，该房源以280万元，付全款的方式成交。

　　而在望京，季景沁园小区一套之前报价500万元的房子，目前报价已经降低到460万元，仍然没有成交。“与3月份的火爆场面相比，现在看房的人少了三分之二以上，即使有看房的，也都是在观望，除非遇到性价比特别高的房源，否则出手的意愿很小。”一位二手房经纪人表示。

　　不过，记者走访也发现，目前大多数房源的业主拒绝降价，买卖双方进入观望与博弈阶段。链家地产[微博]市场研究部分析师张旭认为，二季度北京二手房市场将会维持成交量下滑的局面，价格则可能会呈现波动的走势。

　　■ 记者手记

　　应长远看待调控效果

　　“国五条”细则落地，二手房市场应声降温，成交量大跌。新房市场成交量同期下降，签约均价也在下调，调控的威力已经开始显现。

　　不过，调控的这种成果能在多大程度持续，恐怕还是一个问号。就新房市场来说，成交量的下滑首先是建立在供应量下降基础上的。而从近期开盘的项目来看，无论是300多人抢90多套房，还是千人抢300多套房，都还反映出调控下楼市的另一面：需求仍在，热销仍在，调控的压力依然在。

　　与此同时，按下葫芦浮起瓢，商住市场的走热恰恰也说明，应该有更多的办法来引导购房需求的释放。否则，积聚起来的需求形成“堰塞湖”，水位只会越来越高，一旦集中释放，威力也将是惊人的。

　　所以，从长远看，对于眼下的调控效果还不宜乐观；而为了保证持续的调控效果，在限价的强力措施下，还应该跟进增加供应量。对于买房人而言，更有价值的不是统计意义的房价停涨，而是在价格平稳的前提下心仪楼盘有房可买。

　　保证市场供应量，进而减轻限价的压力，考验着有关部门的智慧。新房市场增加供应，最便捷的办法是有关部门加快审批发证；但如何增加二手房市场的供应，这似乎更是一个问题。