“民间资金正以私募形式进入土地市场”

　　本报记者 王海春 上海报道

　　 “国五条”地方细则落地尚不足两周时间，上海今年首个双料地王就“横空出世”。

　　 4月10日，经过336轮的激烈竞价，上海浦发集团旗下的浦发置业以37.75亿元的价格，竞得浦东唐镇新市镇一幅12万平方米的住宅地块。无论是总价，还是近18100元/平方米的楼板价，均创下今年上海土地出让的纪录。

　　 “需求的持续释放，在未来一段时间可能会加剧供求紧张的矛盾。由于看好后市，房企敢于在土地市场高价拿地。”世邦魏理仕研究部董事谢晨在接受《华夏时报》记者采访时表示。

　　 业内人士指出，开发商一季度销售额的大幅增长，及民间资金以私募形式进入房地产市场，也在一定程度上助推了土地市场走热。

　　房企竞逐浦东地块

　　 浦东唐镇地块的起始价为22.82亿元，共有54家开发商领取了该地块的竞买申请书，包括融创九龙仓联合体、中海、招商、旭辉在内的8家房企提交了竞买申请。

　　 “在价格拍到33亿元以前，竞争相当激烈，中海、招商等房企一直在举牌竞价。33亿元以后，主要是浦发置业和中骏置业在举牌竞争。”一位在现场参加拍地的房企人士告诉记者。

　　 “周边项目的楼板价在1.6万-1.9万元/平方米。拍地之前业内预计这块土地的楼板价将达到2万元/平方米，最终成交的价格仍在预期的范围内，这说明房企在拿地时还是比较理性的。”上述人士说。

　　 数据显示，今年一季度上海土地出让金收入185.77亿元，同比增加172%。而上海4月份正在迎来一波土地出让的小高峰。据统计，今年4月份上海将有24幅土地推向市场，土地出让金将超过百亿元。

　　 “自去年5月楼市回暖以来，房地产市场已经保持了10个月的上升态势，土地市场也在去年四季度开始回暖，上海加大推地力度是今年年初推地计划的继续。”易居控股公司执行总裁丁祖昱说。

　　 业内人士指出，上海之所以在细则落地后不久，就急于推出大量土地，是因为市场出现了供应缺口。

　　 “去年上海商品房成交了900多万平方米，而土地只成交了500万平方米。”复地集团一位副总裁表示，“预计供应缺口会持续一段时间，今年开发商补仓的意愿相当强烈。”

　　 据克尔瑞信息集团研究中心统计，截至3月末，包括恒大、中海、保利在内的15家大型房企拿地金额为745亿元，同比上涨267%；拿地量为1966万平方米，比去年同期上升了81%。

　　 “‘国五条’地方细则出台后，房企虽然放慢了进入土地市场的脚步，但拿地的需求仍然很大，只是这个需求被暂时延缓了。”克尔瑞信息集团研究中心总经理陈啸天说。

　　 陈啸天进一步表示，“国五条”并没降低市场对房价上涨的预期。20%个税的政策促使需求从二手房转向新房，反而刺激了购房者对新房的需求，因此上海不少楼盘的价格近期都出现了不同程度的上扬。

　　 易居控股公司执行总裁丁祖昱表示，预计新政对市场将有3-6个月份的影响。“观望期应该不会太长，因为市场回暖的大势并没有改变。预计三季度之后成交量将再次回升。”

　　 “开发商之前想把资产变现，从而加大资金流动性，但今年在楼盘销售额稳定增加的基础上，房企手头的资金也开始变得充裕，急于把资金投到新项目上。”丁祖昱说。

　　部分民间资金回流楼市

　　 “房企拿地需求的增加，也与资金流入房地产行业密切相关。”谢晨指出。

　　 上海一家房企投资部经理告诉记者，今年国内地产私募基金相当活跃，包括财富管理公司、信托公司等一些金融机构都参与到了房企前期拿地的过程中来。

　　 据《福布斯》杂志对国内中产阶层的投资理财调研，中产阶层选择对房地产进行投资的比例高达53.9%。“银行理财产品是富裕阶层最青睐的投资品，占62.5%的比例；而对房地产投资的位居第二，比例高达53.9%。”《福布斯》调研副总监史国伟表示。

　　 据《福布斯》统计，个人可投资资产在300万元-600万元群体中，有37.5%的资金投到了房地产中；而个人可投资资产在60万元-300万元的群体中，高达61.2%的资金投向了房地产。

　　 一位投资界人士向记者透露，虽然个人直接投资房产被限制，但仍可以通过曲线方式进入房地产业。

　　 “民间资金正以地产私募的形式进入土地市场。很多地产私募资金正在与一些大中房企以前期投资的方式进行合作。”一家财富管理公司的高层透露，这些地产私募的资金量从几千万到两三个亿不等，投资周期也从之前的一年延伸到了二至三年。

　　 “的确有部分资金开始向楼市回流。今年银行贷款的环境比去年宽松得多，投资市场上的资金都在寻找出路。现在除了房地产，没有更好的去处，部分民间资金通过与企业合作拿地的方式进入到房地产领域。”盛势投资副总裁简宏洲表示。