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　　“国五条”广州细则已于日前正式落地。与众多专家猜想所不同的是，与北京、上海等地的地方细则相比，广州细则对一些较受关注的条款仍未有定论。然而，尽管广州政策向柔，但市场的反应却并不小。

　　国五细则出台后恰逢清明假期过去，记者在采访中发现，今年以来一直在价格上态度较硬的开发商们开始有所动作，不少楼盘都推出了较为诱人的折扣，甚至有项目推新时打出了接近8折的优惠。而由保利地产[微博]主办的首届房产推介会将于4月12日-14日举行。据悉，此次保利首届房产推介会集结了保利地产广州、佛山、东莞、中山、珠海、阳江6城15个楼盘，囊括保利全线产品，从刚需、改善、豪宅、旅游度假住宅产品到商业、写字楼等大型城市综合体近万套房源。此次保利“房交会”的项目促销力度也十分给力，最高单套优惠金额高达108888元/套。

　　有机构分析认为，由于广州国五细则较为务实，使得部分开发商对市场预期出现分歧。而近日以来楼盘的放松口风使得刚需买家入市购房的积极性再度提升。

　　众多近郊楼盘打折促销

　　“现在优惠比较大的应该是郊区盘。”广州某房企营销总监向记者表示。今年以来，由于成交不错，楼盘在价格上一般都咬得比较紧，较少出现有低折扣大幅优惠的现象。然而从3月份起，广州打折楼盘就变得多了起来。据记者了解，各大楼盘在4月的市场报价中，基本都出现了优惠的字眼。特别是番禺、花都等供应量比较大的近郊区域，折扣的优惠幅度更大。

　　搜房网数据监控中心的数据显示，截至4月1日，广州在售住宅项目共327个，而4月推出优惠的项目有163个，占比接近一半。其中，打折力度最大的楼盘集中在近郊区域。番禺区是4月新盘打折较为集中的区域之一，推出优惠的楼盘数量达到31个，仅次于花都。广州亚运城项目更是全市优惠最大的楼盘，其购房优惠可以去到81折。而庄士映蝶蓝湾，全款折扣也可以去到91折。作为中小户型较为集中的区域，番禺在今年以来成交量一直都是广州十区二市的前三甲。记者了解到，4月折扣较大的楼盘推出的户型也基本以中小户型为主，除了番禺君华柏广场以全新盘的身份推出诚意登记95折以外，其余项目都属于老盘新推如商业性质的奥园养身广场一次性付款95折优惠以及番禺云山诗意的团购优惠4万并额外99折等。据统计，番禺在4月份推出较大折扣优惠的项目有9个。

　　与番禺相比，花都的优惠楼盘则更多。据统计，广州十区二市打折优惠项目最多的区域仍然是花都，打折楼盘达到50个。优惠楼盘占比依然达到74%。与上一个月相比，这些楼盘的优惠力度也有所加大。其中，云峰花园四期优惠由全款97折增加到全部94折，城央御景新增四房团购6字头送契税，并且一至三房可以享受购房92折优惠。此前已经有较大优惠的在售项目学府南苑，4月也推出全部在售房源86折的优惠，优惠力度仅次于番禺的亚运城。记者发现，花都推出优惠的50个项目中，除了学府南苑折扣低至86折外，祈福辉煌台的购房优惠也有额外的91折。

　　与近郊优惠较大的状况相比，广州中心区域由于在售项目量并不多，开发商在价格上则显得较为淡定。但与前几个月相比，优惠楼盘的数量也增加不少。中心六区推出优惠的在售项目共有43个，其中白云区就占了其中的13席。中海云麓公馆和保利云禧这两个高端楼盘都在4月推出了预订优惠，其中中海云麓公馆是20万抵50万，而保利云禧则是50万抵80万。优惠楼盘增加较多的是荔湾区，由此次的3个增至8个。其中中铁荔湾国际城的优惠由原来的最高95折再度放松，变为5万抵20万房款的优惠。而有购房者向记者表示，保利在芳村的项目针对关系户的内部认购的折扣甚至可以去到16000元/平方米，相比于现时超过18000元/平方米的市场价，相当于打了9折。

　　开发商应对不一

　　3月31日晚，广州“国五条”细则终于踩着最后期限出台，成为了一线城市中最晚公布地方版细则的城市。相比于北京、上海这些一些城市，穗版的国五条显得十分温和。对于市场较为关注的二套房转让税率以及增城、从化限购等问题都仍未有最终定论。

　　经纬行研究中心就认为，穗版的国五细则既是“宽松留有余地”，同时也是“多方面确保市场可控”。分析认为，广州细则是延续了广州一贯务实的作风，更多倾向于市场化调控。而在这种“有保有压”的政策之下，开发商对于往后市场走向则显得想法更多。

　　特别是在市场新增供应方面，广州政府在穗版国五条细则中也表明了姿态，包括在土地供应量和供应结构方面均有所侧重，不仅加大了土地供应量，也加重了中低价位、中小套型普通商品住宅的供应比例，从供应的源头上以求解决供求矛盾，以满足未来刚需客户的持续释放。由此可见，本轮调控广州政府其实是将行政手段和市场手段相融合，同时也让市场知道政府在政策方面留有一手，多方面确保市场走向的可控。

　　供应量的加大，对于开发商清库存并不太有利。“新盘低折卖的情况很少，老板也不愿意，现在优惠力度较大的都是老盘。”上述营销总监曾向记者表示。记者也发现，在4月尽管有不少楼盘都以加大优惠作为卖点，但全新盘却只有番禺君华香柏广场，而推出的折扣力度也并非特别大，属于正常的节奏。而如亚运城、学府南苑、祈福辉煌台这些优惠力度较大的楼盘都属于老盘，更多是为了清货。

　　买家入市积极性提升

　　广州国五条细则落地后，有调查显示，广州买家入市的心态随之增强，近半受访者表示将出手购房，比一周之前调查的入市意向的占比大概上升1成。调查还显示有4成受访者反对增城从化限购。

　　据搜房网日前针对广州国五条细则落地的入市意向调查显示，46%左右网络受访者称将出手购房，21%左右受访者表示不会购房，将继续保持观望的比例为31%。

　　而在广州国五条细则落地前进行的调查中，51.33%的受访者认为将观望，理由是“等待广州国五条细则落地后再决定是否出手”。从两次调查结果对比显示，新政的落地促使让一部分买家结束观望选择入市。

　　记者发现，尽管细则落地并未对二手交易税率作出明确的规定，但是买家在房源选择上仍有顾忌。调查数据显示，在选择房源类别时，超过半数受房者表示将选择一手房源。而对于本次落地的广州市国五条，49%受访者认为严厉程度与广东省国五条相差无几。32%认为比较严格，另有10%左右比例认为比较宽松。同时，对于增城从化是否限购，买家也看法不一。认为增城从化执行目前的限价政策已经足够的买家占比较大，为41.07%。认为应该限购，取消限价的比例为26.4%，认为应该执行双限的比例为32.53%左右。

　　文/图 南方日报记者 蒋劲劲

　　3月二手房成交很疯狂

　　随着“新政末班车”的准时抵达，3月的二手房市场出现了成交井喷，成交量在进入四月之后就全面走低。阳光家缘网站数据显示，3月份广州已实行网签区域的二手房网签量已超过7600套。而市场的兴旺也带动二手中介公司业绩亦创出新高。以合富置业为例，在3月份通过合富置业成交的二手房网签量出现创二手中介行业最高的接近1300套的纪录，与2月份相比出现多达数倍的增幅，当中不少是刚需型购房个案。在3月份首次置业购房比例已占到整体成交高达七成份额，而3月首次置业购房个案的数量更比1、2月同类购房个案的总和还要多近50%。

　　刚需买家成绝对主力

　　数据反映3月末班车行情当中，刚需买家成为二手市场中赶“新政末班车”的绝对主力。其原因主要在于首次刚需买家购房预算往往比其他类型买家要紧，对超出预算之外突增支出的承受力也远低于改善型及投资型买家。一旦因政策调整而需额外支付超出预期很多的税费，大部分刚需买家将未必能有足够的资金承担多出的税费。因而，在仍能按照旧政执行的“末班车行情”当中，为了尽可能避免新政落地对自身购房计划的影响，这些刚需买家因而成为最热衷赶“末班车行情”的购房群体主力。

　　梁燕明表示，在3月份“末班车行情”当中，亦不乏希望赶在新政落地前尽快出售将来可能被征重税物业的业主。不过，受新政影响甚微的免个税房，业主心态则更显强硬，甚至出现拣客出售、价高者得的现象。反观持有新政落地后可能被征重税物业的业主，心态转弱，主要是担心重税之下会减慢成交速度或令有能力承接的买家数量大幅减少。因而，在业主心态转弱的情况下，这些新政落地后税费将大增的房源，价格亦出现一定幅度的松动。降价空间少则1万-2万元，多则降3万-5万元甚至降价幅度达放盘价的5%都有可能出现。

　　4月成交全面回落

　　4月初，尽管备受市场关注的20%重税仍未有细则出台，市民进行二手房交易过户仍可按照原来的普通住宅转让收入的1%计征个税，但从阳光家缘网站上显示的数据来看，4月1-2日每日二手房网签量回落到100套甚至更低的水平，远少于3月任何一个工作日的网签量。数据反映，尽管重税的靴子未落，但市场未再出现赶“新政末班车”的现象。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，4月初这几天未见到买家赶入市的现象，主要原因在于，新税费政策实施时间的不确定，是现时仍未出手的买家心中所认为的最大交易风险所在。现时准买家最担心的是：万一交易过程中遇到新税费政策实施，会令交易税费金额超出预期，因买家无力承担突增的税费支出而令交易产生重大变数，甚至会引起交易纠纷。此外，3月“末班车效应”急速消化了一批刚需购房需求，亦令目前市场潜在的刚需购房需求量远少于新“国五条”公布前。

　　一次性付款购房比例增加

　　据了解，为了赶在按差额20%征个税的新政靴子落地前完成交易，不少刚需买家选择交易需时相对较短的一次性付款方式抢闸入市，这促使一次性付款购房个案数量明显增加。来自合富置业的成交数据统计，新“国五条”出台的消息公布以来这一个多月的时间内，全市一次性付款购房个案的占比突增至36.1%，其中天河、海珠、越秀、原荔湾等市中心区一次性付款购房比例飙升至6个月以来的新高，接近5成个案买家选择以一次性付款方式完成交易。

　　与此同时，市场对“证未满5年要征收营业税”的敏感度有所降低。由新政出台消息公布至今这一个多月时间内，也是传统学位房交投的旺季，即使是一些证未满5年、需缴交营业税的学位房，也成为一次性付款购房买家抢购的目标。合富置业市场经理梁燕明表示，不少一次性付款的买家都是出于担心按差额20%征个税而加紧在实施细则未出台前出手的，甚至有个别原本打算按揭购房的首次置业型买家，因担心按揭需时太久，放弃享受仍有利率折扣优惠的首套房贷这一方式购房，改为向亲朋借钱转为一次性付款。

　　南方日报记者 蒋哲