“炒房客”撤离，温州楼市“高台跳水”。新华社发

　　4月1日，中国指数研究院发布的《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，新建住宅价格环比2月下跌的16个城市中，温州以3.65%的跌幅居于首位。伴随着各地“新国五条”细则纷纷出台，“跌跌不休”的温州楼市是否将成为国内更多城市，尤其是三四线城市的未来写照？

　　温州楼市曾因房价上涨速度快，一度被称为全国楼市的“风向标”。眼下，温州楼市正因为连续领跌全国而受到行业的关注。2012年，温州是全国几大城市中房价降幅最大的城市，2013年温州楼市下跌的趋势仍在延续。

　　南方日报记者 牛思远 实习生 张曦

　　现状

　　温州楼市三年多缩水至少35%

　　温州天浩置业总经理陈鸿告诉南方日报记者，虽然温州楼市的跌幅被一些媒体称为“腰斩”略显夸张，但其现状确实“惨烈”。

　　“2009年的时候，某楼盘成交价曾高达每平方米6万，如今已跌至4万。整个温州房市至少缩水了35%。”陈鸿称，温州楼市曾一度陷入疯狂的境地，“以2010年10月份为例，一个新开盘的楼盘有300个名额，却引来了五六千的买客。不仅出现了通宵排队抢房排号的局面，甚至一些投资者在抢到号后直接现场拍卖10万、20万，当场成交！”

　　温州大学房地产研究所提供的市场监测数据表明，在2006年到2011年的6年时间里，市区新房销售均价从8045元/平方米，一路上涨至34674元/平方米，上涨了惊人的4.2倍。即使是在遭遇金融危机的2008年，全国包括北京、上海等在内的大多数城市房价滞涨或者微跌，但温州却一枝独秀，年均价达到15477元/平方米，涨幅为惊人的58.1%

　　温州二十一世纪不动产运营总监黄慧华表示，从2009年开始，在各种因素影响下，温州房价上涨幅度非常明显，到2011年上半年到达顶峰。“当时的价格甚至超过了国内的一线城市，单价高于8万元/平方米的豪宅也不在少数。”

　　随着国家多次出台楼市宏观调控政策，炒房热潮开始降温，“炒房团”也开始撤离，房价随之下降。浙江省温州市物价局近期监测数据显示，2012年温州市住宅交易价格明显下降，新建商品住宅销售价格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均价25886元/平方米，同比下降24%。

　　在温州的二手房市场上，曾代表温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场，2010年巅峰时二手房价格已经接近10万元/平方米，如今在二手房交易网站上的最新挂牌价格则只要4.5万-5万元/平方米。

　　据国家统计局数据，2013年1月份，70个大中城市中温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅位居全国首位。2013年2月份，温州新建商品住宅价格同比降幅达8%，持续领跌全国。而中指院昨日刚刚发布的百城房价指数报告则显示，3月份温州的新建住宅价格仍然下跌，并以3.65%的跌幅继续位居降价城市首位。

　　探因

　　今年供应量为去年销量的2.4倍

　　眼下，温州楼市的“跌跌不休”似乎还远未结束。温州市物价局监测预警分局最新公布数据显示，2013年温州市区将有19个项目上市，再加上目前80万平方米的库存，市场供应可能达到160万平方米，该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍，是近几年楼市销售最高峰2009年销售量的1.5倍，预计需要约29个月去库存。

　　“投资泡沫破灭是导致温州楼市下跌的最主要原因。”陈鸿认为，温州楼市出现下跌，直接原因是民间借贷趋紧。“全民炒房，彻底打破了温州楼市的供需平衡。”

　　陈鸿表示，一方面，民间借贷风波使得温州楼市投资者的资金链断裂，按揭断供，推动温州房价迅速下跌，成交量急剧萎缩；另一方面，限购、限贷和房产税等的调控政策“重拳”，也进一步抑制了市场上的投资性需求。

　　中原地产项目部总经理黄韬也指出，温州民间融资发达，相当部分高利贷资金流进房地产开发领域，或直接投资投机性购房。

　　“温州的楼市在过度炒作之后价位过高，明显违背市场规律，因此下跌空间很大。”黄韬说，温州的楼市投资者偏好短线投资，当地刚性需求不足，导致了市场库存严重，供过于求。同时，由于房地产市场与经济环境关系密切，温州出口导向型的民营经济在2011年欧债危机升级后受外需大幅萎缩影响，当地经济萧条，也是楼市低迷的原因之一。

　　不过，黄韬认为，在2006-2007年房价上涨的阶段，温州曾一度成为全国楼市的“风向标”，但从2011年起，这种“风向标”的作用已不明显。“当前的温州楼市是极端个案，不能代表整体楼市的发展前景。”

　　三四线城市面临供大于求风险

　　■观察

　　4月1日，中国指数研究院[微博]发布了《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示，3月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06%，涨幅比上月扩大0.23个百分点，其中84个城市环比上涨。

　　南方日报记者从中国指数研究院了解到，尽管3月全国100个城市中，有16个城市出现了新房均价的环比下跌，23个城市出现同比下跌，但环比和同比下跌城市的数量比上月分别减少26个和18个。

　　这份报告显示，房价自2012年6月止跌后已经连续第10个月环比上涨。而此前国家统计局发布的2月份70个大中城市新建商品住宅价格数据也显示，上涨的城市达到66个，房价连续9个月环比上涨。

　　“在‘新国五条’细则出台的市场背景下，由于政策尚未在各地落地，政策‘末班车’的效应导致一二手房市场短期内爆发冲量，以规避政策对于市场的影响，从而出现‘日光盘’与销售量回升的现象。”同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟说。

　　张宏伟表示，目前国内楼市走高的数据有其特殊性，而像温州与鄂尔多斯的情况都属于极少数，不能代表三四线城市的整体发展态势。但三四线城市确实存在过度开发、监管环节薄弱等问题，“当地往往不顾实际需求，几十万平方米的房产项目一弄便是几十个。”

　　陈鸿也认为，温州现象由于其特殊性，只是个案，不会引发传导效应。目前国内三四线城市房价总体稳中上扬，保持3%-4%的态势。但陈鸿也坦言，国内三四线城市的楼市已经呈现出供大于求的局面，风险较大。

　　中国指数研究院数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模增长较快，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列。由于土地供应量过高，在售住宅项目规模庞大，这些城市的消化时间在6年以上。相比之下，北京现有土地存量消耗时间不足两年半，上海和广州则分别不足一年半和一年。

　　张宏伟表示，从全国来看，三四线城市目前上涨动力不大，供大于求，一线城市由于刚性需求稳步上升，二线城市则成为目前最有潜力地区，“像恒大等房地产企业前些年曾大举进军三四线市场，但最近已回归二线市场。”