新华社发

　　南方日报讯 (记者/曲广宁)3月31日傍晚，在各地出台新国五条细则限期的最后一天，深圳出台“深圳版”新国五条细则。对于广受关注的“个人所得税按照差额20%征收”，深圳版细则并未表示深圳如何落地。此外，“深圳版”细则提出，将促进中低价位普通商品住房和保障性住房的有效供应，“加强市场预期引导”等，以确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。    记者采访的多位业内人士表示，“深圳版”细则和预期一样，大部分在重申中央调控内容，但个别条款更有执行性。同时，有专家表示，深圳的“细则”虽然看似“温和”，但其中多项内容存在较大的“弹性”执行空间，这意味着这一调控细则后续也可以“很严厉”。

　　房价挂钩收入 被指政策“太宽松”

　　昨日傍晚，深圳市规划和国土资源委员会官方网站挂出《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“通知”)，通知内容分为8条，分别从完善房价调控工作机制；加强房地产税收征管；严格实施差别化住房信贷政策；严格执行商品住房限购政策；增加住房和用地供应；加快落实保障性安居工程规划建设；进一步加强市场监管；加强市场预期管理8个方面要求继续做好房地产市场调控工作。

　　通知表示，深圳要加强市场监测与价格分析，引导房地产开发企业理性定价，严格规范新建商品住房供应管理，促进中低价位普通商品住房和保障性住房的有效供应，进一步完善稳定房价工作机制。

　　对于深圳今年的房价控制目标，通知中明确提出要低于收入的增长速度。通知中表示，根据深圳市年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年深圳市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

　　对于“深圳版”的房价控制目标，上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]表示，京、沪的房价控制目标都是基本“稳定”，而深圳却挂钩收入增长，这显得深圳“太宽松”，“不跟随京沪，却与房价温和的二线城市为伍”。

　　而对于广受外界关注的“按差额20%征收个人所得税”是否落地，“深圳版”细则并未明确表示。通知中只是表示“严格执行”新国五条中关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用。通知还表示，税务和规划国土部门要加强沟通协调，依法严格开展房地产税收征管工作，充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投资投机购房方面的作用。

　　值得注意的是，通知中表示“完善房地产价格评估技术，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格”。中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，对于个税征收，深圳避谈差额20%，而是强调“调整评估价”，这意味着，即使是增加个税征收，深圳也更可能采用调整评估价的方式，而不是“差额20%一刀切”的办法。据了解，深圳现行个税征收可采用差额20%或评估价1%—1.5%两种办法，而评估价一般在市场价70%左右，“如果把评估价从70%提高到90%，那同样可以达到严格征收个税的效果。”肖小平表示。

　　重申严格限购暂未提高购二套房门槛

　　此外，“深圳版”细则重申“严格实施差别化住房信贷政策”。通知要求银行业金融机构、市规划国土等部门要密切配合，加强信息互通共享，强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。同时，银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。

　　对于是否再次提高二套房购房门槛，通知中表示，人民银行深圳市中心支行可根据深圳市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

　　此外，深圳重申继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施。其中表示，市规划国土部门要加强与市税务、民政、公安、社保等部门的合作，实现信息互通，杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为，并发挥个人住房信息系统在限购、限贷政策中的作用。不过，也有业内人士表示，这一表述深圳目前已经在严格执行，通知并无任何新意，尤其是没有提出类似北京的“单身限购一套房”等政策。

　　在增加住房和用地供应方面，通知明确要求，2013年深圳住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。进一步加大公共租赁住房、安居型商品房和普通商品住房用地供应力度，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房项目的建设和销售，促进市场供应。

　　在落实保障性安居工程规划建设方面，通知提出，通过新安排用地建设、城市更新项目配套建设、产业用地配套住房建设、轨道和交通场站上盖以及企业利用自有存量用地建设等方式筹集和建设保障性住房。通知还提出目标为：2013年度新安排筹建保障性安居工程项目4万套，新开工保障性安居工程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套，建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以

　　货币补贴为重要补充的住房保障方式。

　　首提“预期引导”  引导开发商理性定价

　　自今年2月底，中央调控政策陆续出台新国五条及其细则后，深圳就立即重申从严执行曾在2011年调控市场中使用的“价格调控机制”——“限价令”。“限价令”的核心在于要求开发商的预售商品房不能高于片区均价并实现“月度环比零增长”等指标。

　　而这次的通知中，深圳也明确要“强化商品房预售管理，引导房地产开发企业理性定价”。通知表示，要继续严格执行商品房销售价格备案、明码标价、一房一价等规定，严格按照申报价格对外销售。健全房地产市场监督管理机制，各部门要加强沟通协作，建立健全信息共享、情况通报及违法违规行为的联合查处机制。进一步规范二手房市场交易秩序，强化房源信息编码运用，加大对发布虚假房源信息行为的查处力度，规范房地产经纪机构和经纪人的准入管理，积极引导房地产经纪行业持续健康发展。

　　另外值得注意的是，深圳首次在其地方细则中提出引导“市场预期”。通知中的第8条表示，进一步加强住房市场运行监测管理和预期引导，提高市场监测频率，细化监测区域，加强热点片区监测力度。及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，方便居民置业参考和引导市场预期。继续加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

　　肖小平表示，此前深圳的落实调控细则中并未明确提出“预期引导”之类，但深圳市场上，成交量和房价很多时候都受到预期的影响，房价上涨的案例有时就会带动预期最终产生结果，而加强预期引导则会限制市场炒作房价上涨。

　　解读

　　商品房去投资化

　　将更明显

　　美联物业全国研究中心总监徐枫：

　　深圳版细则和此前新国五条以及广东省的细则大同小异，总体都和预期一样，但比广东细则更有执行性，其中就包括房价控制目标与收入挂钩。

　　深圳版细则没有“更严厉”内容，原因在于，现在地方政府很清楚3月份的成交火爆很大程度上来源于新国五条出台后的恐慌性入市，因此没有把税收、信贷等政策“定死”而是“留了一手”，因为那样做的话就会误伤一大批刚性需求的置业者。

　　中央调控以及深圳这一细则传递出的信息很清晰，就是房地产业的黄金十年已经过去，一线城市以及重点城市的“商品住宅去投资化趋势将会很明显”。“以前的政策会讲拓展老百姓的财产性收入”，但现在政策更明确住宅将不适于投资。

　　此外，“深圳版”细则还将“预期管理”明确化，放出信号强调“不要再炒作房价上涨”。在这样的政策下，预计4月份开始，深圳的楼市成交量将会明显收缩，但2013年全年的成交量将仍会比2012年高，并且“不要对房价下跌有过高期望”，因为在现行体制下，住房需求依然十分巨大，尤其是在一线城市里。

　　此外，“房产税”仍会是今年中央的重中之重，深圳无疑会成为第二批试点城市，而房产税最快可能在下半年就会落地。

　　看似“温和”

　　实则“很有料”

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平：

　　深圳这份文件看似“温和”，实则“很有料”。在这样一份细则下，深圳“后续调控的弹性可以非常大”，这意味着调控可以有“后招”。

　　“深圳这一细则对于房地产市场价格的控制可以说是用心、细致”，除了房价目标和收入挂钩外，还有“促进中低价位普通商品住房供应”和“引导房地产开发企业理性定价”。

　　此外，深圳虽未明确强征差额20%的个人所得税，但细则中表述的调整评估价则意味着在现行政策下，深圳可以通过提高评估价加强对交易环节的征税力度。

　　总体而言，“深圳版”细则对于市场的心理震慑作用依然很大。