3月26日，市民赶在“国五条”细则落地前办理二手房申报业务。（资料图片）信息时报记者 徐敏 摄

　　□本版撰文 信息时报记者 田桂丹 罗莎琳 张金娜 本版摄影 信息时报记者何剑辉

　　昨夜22时17分，广州市公布“国五条”细则——《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》(穗府办〔2013〕14号，下称《实施意见》)。离国务院要求的公布“大限”只剩不到120分钟。

　　与其他城市一样，穗版“国五条”细则未明确二手房20%个税的征收，也未如京版“国五条”界定新政实施的时间界点。落地细则仅表示，广州市将严格执行国办发〔2013〕17号文、粤府办〔2013〕11号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。

　　值得关注的是，广州市限购进一步加码，叫停非本市户籍居民家庭补缴纳税证明或社保购房；而从化、增城暂不限购。

　　1 限价升级

　　房价涨幅要低于收入增幅

　　《实施意见》明确2013年广州市新建商品住房价格涨幅，要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。此次广州房价控制目标的对象调整为新建商品住房，不含保障性住房；改变了2011年房价控制目标与GDP和城市居民人均可支配收入增幅挂钩的做法，而是将房价涨幅与年度城市居民人均可支配收入实际增幅(即城市居民人均可支配收入名义增幅与CPI增幅的差值)挂钩，更直接反映住房价格与居民住房支付能力的关系。

　　根据广州市政府工作报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数涨幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价目标大概为不超过7.5%左右。去年广州市一手住宅均价为14044元/平方米，以7.5%的最低涨幅计算，今年广州的一手房均价要低于15097元/平方米。

　　广州市房地产专家吴定金认为，年度房价控制目标未明确是按均价还是按价格指数，因此广州市也不排除有可能改变房价的统计方式，改用价格指数公布，这样就可以剔除掉豪宅成交带来的结构性涨价影响。

　　为确保房价控制目标的完成，《实施意见》从明确工作问责机制、进一步严格执行商品住房限购措施，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、依法严格征收个人所得税、加大普通商品住房和用地供应、加快保障性安居工程建设、加强商品房价格监管、完善市场监测分析和舆论引导、加紧研究建立多层次住房供应体系等几个方面提出了具体措施。

　　预售房价不接受指导将禁售

　　《实施意见》从预售价格监管、规范房地产市场秩序、查处违反住房限购政策等房地产市场违法、违规行为、加强市场监测分析和舆论引导等方面对照落实17号文的要求。

　　值得注意的是，国办发〔2013〕17号文要求“预售方案报价过高且不接受政府部门指导的项目，可暂不核发预售许可证”。广州市十区也首次出台了限价政策，《实施意见》明确，引导开发企业理性定价，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。

　　珠江新城某豪宅楼盘销售经理告诉记者，广州从去年10月后就开始对高端楼盘的网签量进行控制，所以细则只是对之前的政策进行重申。相信在未来一两个月内限签的力度只紧不松。“这样对于豪宅肯定会有一定的影响，不过这个政策是过渡性的，有紧就有松的时候，如果买家对市场和开发商有信心，照样会买”。

　　2限购升级

　　叫停补缴纳税证明和社保购房

　　此次落地细则对广州市十区限购政策进行加码，《实施意见》从严、从紧执行住房限购措施：一是购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前。二是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由 “自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。三是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

　　从化、增城暂时不限购

　　3月26日，广州市委常委、常务副市长陈如桂表示，原则上增城、从化是广州的行政区范围，按新政应纳入限购范围。但增城、从化是广州代管市，所以会向省里请示后再定，而从化、增城是否限购也于3月底向市民公布。因此在此次公布的落地细则中，最受关注的悬念莫过于增城、从化是否纳入限购。

　　穗版“国五条”细则表示：2012年，从化市新建商品住宅成交均价6830元/平方米，同比下降3.5%。增城市新建商品住宅成交均价7265元/平方米，同比下降5.2%。因此，为保持房地产市场调控政策的稳定性和延续性，本着实事求是、因地制宜的原则，《实施意见》要求从化市、增城市确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。也就是说，从化、增城两市暂不限购。

　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，增城、从化本来已经限价了，并且从实施结果来看，也达到了稳定房价的效果，没有必要再限购。如果一味限购反而会打击真正的刚性需求买家。

　　3二套房贷

　　首付和利率是否提高由央行广州分行制定

　　二套房贷是否进一步收紧也成为关注的焦点。除了北京明确要提高二套房首付比例外，深圳等城市仅表明在有需要的时候将会收紧二套房贷。

　　《实施意见》表示，根据国办发〔2013〕17号文，人民银行当地分支机构有权调整第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。《实施意见》明确，央行广州分行可结合2013年广州市新建商品住房价格控制目标和广州市房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　广州市房地产专家吴定金表示，根据广州市国土房管局官方数据，广州楼市购买二套房的比例大约在三成左右，在上一轮调控中将二套房贷统一从五成提高到六成，对广州楼市的影响也不会太大，仅是购买二套房中的10%~15%的人群受到了影响。相比于提高首付，如同时再提高利率的影响更大。目前不少二套房购买者是一次性付款，并不会用按揭购房的方式。但据合富置业数据显示，2012年广州二手楼市一次性付款的占比为29.1%，较2011年的34.3%有所下降。

　　4 20%个税

　　具体操作细则暂未明确

　　《实施意见》表示，广州市将严格执行国办发〔2013〕17号文、粤府办〔2013〕11号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。

　　据了解，3月1日“国五条”调控新政提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”，针对二手房交易税这一焦点，近日广州大批市民前来市房地产研究中心代征税窗口进行税务咨询和抢闸办理交易过户，咨询量和交易量骤增。据统计，该中心代征税窗口过去两周日均取号200个，是新政发布前一周日均取号数的4倍；过去两周日均办案量131宗，比新政发布前一周增长1.5倍，同比去年同期大幅增长3.22倍。

　　昨夜有地产中介透露，由于北京二手房个税的实施界点是网签时间，所以直到昨夜10点半，他们仍在不停赶二手房网签中，“打算做通宵，因为听说明天会正式实施新政，希望可以按公布的时间点前的网签全部按旧规计税”。