■ 开发商称“国五条地方细则落地后或加剧供需矛盾”　　

　　据上海一名市场人士称，上周末新增入市的几个大型楼盘定价普遍上扬，但仍取得不俗销量。江锦 早报资料

　　“国五条”地方细则山雨欲来，上海新房市场的热销行情仍在延续。

　　3月24日，早报记者从上海多个楼盘售楼处了解到，上周末的楼市行情依然火爆。其中，嘉定南翔一改善型楼盘，上周末推出204套房源，营销人员昨日称初步统计已售出190套。

　　中房信分析师薛建雄认为，上周末新增入市的几个大型楼盘，定价普遍上扬，但销量仍然不俗，折射出当前楼市的火爆。

　　据搜房网截至3月21日的统计，上周末上海有11个楼盘新增入市或加推房源，推出房源1700多套，较前周末继续增加。

　　大型楼盘涨价热销

　　上周末涨价热销的大型楼盘不在少数。

　　位于嘉定南翔的中建溪岸澜庭售楼处称，该楼盘此次推出174套毛坯房源，优惠后均价1.9万元/平方米。截至昨日下午3时，销控表显示，已售房源为143套。“小三房已全部卖完，剩下的是大三房房源。”一销售人员称，该楼盘去年底首次开盘时，成交均价在1.6万元/平方米，此次价格涨幅较大，原因同样是“房源位置较好”。

　　同样位于嘉定南翔的华润中央公园售楼处称，此次加推204套精装修房源，优惠后均价在2.36万元/平方米。据楼盘企划部一工作人员称，初步统计已售出近190套。该工作人员介绍，该楼盘每次推盘量都在100套左右，此次推盘力度较大，是为了抓住市场窗口期。

　　华润上海公司一名高管介绍，华润中央公园此次推盘报价有所上涨，但算上房源位置更好，精装修标准提升的因素，总体价格与前期还是持平的，“客户积累用了约一个月时间。”

　　位于嘉定新城的新城金郡也选择了在上周末加推。据该楼盘开发商介绍，此次加推95套精装修洋房，均价1.85万元/平方米，已售出65套，去化率在70%左右，“此前公寓房价格在1.6万元/平方米，这次的洋房定价算平开，并没有涨价，定价不算低也不算高。”

　　“这几个楼盘都属于春节后第一次加推，其中有些定价较高的楼盘，在春节前，一个月只能卖掉一二十套。”薛建雄如是描述当下楼市的火爆。

　　“热度或传导至改善型”

　　刚需房源的涨价态势，受访开发商普遍称“短期内难以缓解”。

　　某央企开发商直言，目前上海新房市场的涨价压力确实存在，中小户型的库存消化周期只有四个月左右，“目前新房市场供需两旺，库存还在往下走，市场的消费能力不成问题。”

　　在某上市房企副总裁看来，今年上半年推出的房子都会卖得很好，因为政策对市场的实际打压力度不大，对市场信心的影响也越来越小，“目前的这个市场，价格上浮10%是不会有太大问题的。”该副总裁说，目前市场主力主要是刚需，所以价格上涨是有支撑、有基础的。

　　某外资房企总经理进一步说，目前中小户型楼盘，在全市范围内不管什么区域、什么项目，几乎是普遍热销。以此看来，刚需产品供不应求的状况，已反复得到印证并有加剧势头。

　　据该房企总经理称，“目前面积在120平方米以上的产品，供求关系也逐渐在往平衡的方向走。不排除下一步供需矛盾会传导到这一面积段产品上来。”

　　不过，某民营房企副总裁指出，最近楼市出现的所谓好转、火爆，其实是市场各方对调控的适应，销售好的主要还是刚需、改善型楼盘，高端楼盘并没有可喜的消息传出。部分楼盘的涨价其实也只是回归过去的利润水平。

　　“目前土地价格、建材、人力成本都在上涨，开发商在资金获得安全保障后，纷纷回归原先的利润目标，我不认为是真正的涨价。”该民营房企副总裁说。

　　“国五条”即将落地

　　眼下的一个市场变量，是即将落地的“国五条”地方细则。

　　“考虑到‘国五条’地方细则即将出台，楼市接下来将怎么走，还得看各地的细则内容。”某央企开发商说。

　　按住建部副部长齐骥3月初披露的时间表，各地方的“国五条”细则，预计3月底出台。

　　眼下尚无具体版本的地方细则公开发布。

　　据某外资房企总经理称，上海版本的“国五条”细则的严厉程度或许不会超出想象，因为上海已经试点了个人住房房产税，而且房地产调控也一直走在全国前列。据他称，在二手房个税征收上，可能会有差异化对待，“细则出台后，一手房市场的供需矛盾会进一步放大，短期内价格还是会往上走。”

　　即便如此，他依然强调，对于开发商来说，目前如果手上有新房源，肯定应该加快推出，不至于会捂盘，因为很多大型房企本身需要业绩支撑。

　　某专业财经媒体最新的报道还提到，北京市政府已开始在“有限范围”内，征求“国五条”实施细则的意见建议。征求意见的内容包括，第二套住宅按揭贷款首付比例提高至七成、强化对北京本地户籍购房者的限购政策、加大“限地价、竞争房价低”土地出让方式的比例、个人售房按差价20%征收个税等。

　　某上市房企副总裁称，他听到的地方细则主要有两种声音：一是各地直接落地房产税，二是对“20%个税”政策区别对待，对土地出让限制溢价率、竞拍配建保障房面积，另外提高二套房首付比例和房贷利率。“我觉得后一种可能性较大，只是现在好像各个城市都在等，都不愿带头出细则。”

　　除了政策加码预期，某民营房企副总裁还指出，目前的楼市大势并没有真正好转。

　　“限购、限贷政策都没有放松，大的政策是不利于市场的。”该民营房企副总裁介绍，该公司旗下的高端项目，依然在推迟开盘日期。