某外资房企总经理称,刚需产品供不应求,肯定会出现价格小涨的情况,“现在小幅涨价不意味着卖不出去,只是卖得慢一点而已。由于调控加码政策已出台,价格大涨的条件也不具备。”
早报记者 陆鸣
国务院版“国五条”细则3月1日发布后,改善型买家入市步伐明显加速。
3月4日,金丰易居&佑威联合研究中心发布监控数据:上周(2月25日-3月3日),上海市新建商品住宅成交面积为25.85万平方米,环比(较前周)上涨57.3%;成交均价为25651元/平方米,环比上涨10.12%;新增供应面积为16.92万平方米,环比上涨153.67%。
佑威机构执行董事黄志坚称,上周上海市新建商品住宅25651元/平方米的成交均价,创下了去年4月1日以来的近49周新高。中高端房源成交占比提升,是上周成交均价大幅上扬的主因。
某外资房企总经理认为,上周上海中高端房源成交占比大幅提升,表明春节前刚需、中小户型成交旺盛的势头已向上传导;而此前市场风传的二套房贷收紧政策落地,也进一步促使改善型买家加速入市。
改善型买家加速入市
来自佑威的统计显示,上周上海楼市中高端住宅的成交占比急剧提升。
其中,成交单价在2.5万元以下的新建商品住宅成交面积为15.43万平方米,环比增加了35.36%;成交单价在2.5万-4万元的商品住宅成交面积为5.68万平方米,环比增加了105.28%;成交单价在4万元以上的商品住宅成交面积4.75万平方米,环比增加了116.93%。
黄志坚说,中高价位房源的成交面积增幅,远高于57.3%的成交面积平均涨幅,这也直接抬高了上周的成交均价。
21世纪不动产的统计也显示,上周上海市成交面积排名前十的楼盘中,成交房源套均面积大于120平方米的楼盘多达6个;成交均价超过3万元/平方米的楼盘也有5个,相比之下,成交均价在2万元/平方米以下的楼盘只有两个。
21世纪不动产分析师黄河滔解释,早在“国五条”细则落地前,楼市量价齐升已经加重了调控加码预期,随着国务院版“国五条”细则的落地,改善型需求入市节奏加快,这对楼市成交均价产生了传导作用。
德佑地产研究总监陆骑麟同样猜测,国务院版细则的发布,让“国五条”的杀伤力显现,可能会有部分购房者涌入一手房市场,促成一手市场量价齐升的局面。
某外资房企副董事则认为,中高端市场成交量反弹,与国务院版“国五条”细则落地的关联不大。
“上周中高端房源成交量大幅上涨,可能还是与春节前楼市成交翘尾的延续性有关。因为从时间上看,‘国五条’对新房市场的影响不会那么快。”该外资房企副董事认为,由于新政的地方细则还没出炉,因此新政对市场的影响还需进一步观察。
不过,该副董事也认为,从中长期看,新政将对高端市场带来进一步的抑制。
“刚需房仍有涨价动力”
相比之下,受访业内人士普遍认为,刚需市场受“国五条”冲击力度相对较弱。
某外资房企总经理直言,上周上海楼市25.85万平方米的成交量中,单价在2.5万元以下房源成交量仍有15万平方米,表明刚需仍是市场主导。单价在2.5万元以上房源的成交占比大幅提高,不是说刚需在减少,而是因为刚需产品供应量在减少,其实这类需求还是很旺盛的。
黄志坚也认为,刚需还是政府支持的对象,其需求也难以压制。只要供不应求的局面未扭转,价格就有上涨的动力。
持有类似观点的受访者不在少数。
前述外资房企总经理分析,虽然“国五条”里出现了二套房贷款收紧的内容,但目前二套房贷款所占比例较为有限,即使收紧对楼市的影响也较为有限。目前刚需中首次置业者仍占主流。因此,在地方细则出台前,“国五条”对沪上新房市场的影响不会太大。
该总经理预计,新房市场仍将沿着去年底以来的轨迹发展,“在政策影响不是很大的情况下,就要看供求关系。刚需的供不应求,改善型需求的上升,会导致两者之间相互传导市场信号,触发出更大的成交量。”
这位外资房企总经理还猜测,在此状况下,肯定会出现价格小涨的情况,“现在小幅涨价不意味着卖不出去,只是卖得慢一点而已。由于调控加码政策已出台,价格大涨的条件也并不具备。”
不过,沪上一开发商直言,“上周上海楼市成交均价上涨,主要是结构性因素所致,并非实质性涨价。”
“3月楼市小阳春难现”
可见的是,短期内,受访开发商对新房市场并未太过悲观。
沪上一开发商称,上周上海楼市的成交量、供应量双双大幅回升,表明楼市已彻底从春节假期中恢复过来。
据该开发商介绍,下周末,该公司一个刚需楼盘将加推165套房源。
“我们原定的推盘时间就在下周末,同时也不担心调控新政的利空影响。”该开发商认为,对于刚需市场而言,“国五条”还有些许利好,所以没更改推盘时间。
在他看来,“国五条”中有关“提高预售门槛”的要求,对沪上房企影响不大。因为上海目前的预售标准已经是“主体结构性封顶”,因此现有的预售标准不太会再做提高,“短期内如果要求现房销售,那么对新增供应量也是不利的。”
上述外资房企总经理亦称,“如果预售标准再提高,会加剧楼市供不应求的局面。”
21世纪不动产的统计显示,上周上海市新建住宅新增供应面积为16.9万平方米,为春节后的单周供应量新高,但仍处2012年底以来的低位。
黄河滔称,楼市眼下正处于政策落实的敏感时期,市场短期内的谨慎、观望情绪,或对楼市后续供应的入市节奏构成制约。
上述沪上开发商也坦言,眼下该公司在定价上会维持前期基本平稳的策略,“就目前的市场而言,短期内价格还是会上涨的。但从中长期看,对整体市场而言,由于政府再度表明了调控决心,新政对价格的影响还是负面的。”
不光是价格。黄志坚还担心,“国五条”对投机、投资购房应该是一个重大利空,也必然会遏制拥有多套房的需求,加上结构失衡导致的后市成交量的下降,预计今年3月的楼市“小阳春”难现。