柳九邦

　　旨在给楼市降温的“国五条”刚刚靴子落地，一线城市的楼市却如一头疯狂的公牛，依旧向前狂奔。

　　“我们年后半个月的单店业绩已经远远超过了1月份整个月的业绩。”上海一家大型中介负责人告诉《第一财经日报》记者，年后二手房成交价格平均有3%~5%的涨幅，市场成交非常火爆。

　　日前，本报记者在走访了上海不少中介门店后发现，从去年底掀起的一轮二手房成交热潮丝毫没有降温的迹象，并且在价格上基本已无议价空间。

　　量价齐升

　　“上周末两天，我们单店就成交了5套房源，这是我想都没想到的事情。”福美来不动产的一位门店经理对记者表示，年后市场的表现确实远超他的预计，“我们门店对面的小区，历史最高成交价在2.5万元/平方米左右，但上周末成交的一套房源单价高达2.7万元/平方米，我们自己都吓到了。”

　　显然，虽然春节假期刚过，但不少人已能感受到“市场明显有上升的趋势”。

　　据上海链家总经理宋春晖介绍，去年底，上海链家门店的新增房客比在1：3左右，但现在已经扩大到1：6，也就是说，门店新挂牌一百套房源，看房的顾客已从300人增加到600人，“这足以说明市场的热度在升温。”

　　宋春晖表示：“年后房东跳价5%、8%的情况都比较普遍，但由于看房的人多，房东涨价的底气也比较足。”

　　在上海工作刚刚半年的小刘近日接到了父母下的“死命令”：必须于近日出手买房。迅速加入“看房大军”的他对本报记者坦言，二手房去化的速度以及房东的跳价连连，着实让人感到惊讶。

　　“从开始看房起，我就变得很焦虑，刚看过的房源才没几天，要么就是被买走，要么房东已经‘跳价’。”小刘对记者说，“中介按我的要求从系统中挑选了30套房源，结果电话一一打过去，只有两套还没有卖出去。”

　　“现在房东的心态好到爆，我们门店碰到的一位房东三次‘跳价’，购房者三次‘跟进’，最后房东竟然决定撤牌惜售。”德佑地产市场研究部总监陆骑麟告诉记者，现在房东“跳价”的情况时有发生，在一些房源比较紧俏的区域，房东“撤牌惜售”的现象也较多，同时，议价空间已基本不存在。

　　公开资料显示，2013年1月上海市二手住宅成交2.19万套，环比回落7.2%，同比则有近5倍的增幅，为近8年同期新高。值得一提的是，年初1月非旺季时期楼市二手房成交破2万套关口的体量，此前近8年也仅有2011年同期出现过。

　　一家大型中介负责人向记者透露：“我们内部测算，2月受春节假期影响，成交量环比会有一定幅度的下滑，但同比增幅会很大，如果核算到天，近期成交量比年前还有约三成的涨幅。”

　　房东惜售

　　近日，汉宇地产市场研究部对全市40多个二手房成交重点板块的抽样监测显示，新政力度不给力，多数房东不给“面子”，不少买家默许房东的“合理跳价”已成趋势，二手房回归卖方市场的时代仅隔一年再次“粉墨登场”。

　　多位业内人士在接受《第一财经日报》记者采访时认为，此次旨在降温市场的新“国五条”对楼市的影响其实非常微妙。“指导性的一些政策被指缺乏新意、过于温柔”，而市场疯传的“贷款及购房资格的进一步收紧”，反而让不少诚心购房者冲刺入市。

　　汉宇地产市场研究中心分析师朱春峰就认为，目前“跳价”现象屡见不鲜，多数房东根本“不买账”的原因除了价格预期等因素支撑之外，并未出台实质性楼市调控措施的新政使得部分置业者的“希望”有所落空进而加快了入市的步伐。

　　记者发现，购房者的热情不减加上房东的“惜售”心态蔓延，上海二手房的挂牌量已从去年高峰时期的17万套下降为近期的不足14万套。

　　陆骑麟表示，朝向、位置较好的优质房源在前几个月的大量去化后，补充房源量已明显不足，在供不应求的背景下，量价齐升也很正常。

　　“一手房的持续热销对二手房成交的带动也是很明显的。”有业内人士分析，现在在一线城市买房的多是刚性需求，但小面积低总价的一手普通住宅的供应却相对不足，二手房已经成为了刚需释放的主要渠道。

　　上海易居房地产研究院发布的数据显示，1月份，70个大中城市二手住宅价格比去年12月上涨0.24%，涨幅继续扩大。一手房市场的持续活跃继续带动二手房价格涨幅扩大。

　　据汉宇地产监测的数据，截至2月26日，上海市2月份一手房成交面积45.6万平方米，即使包含了春节假期在内，也大大超过去年2月份40万平方米的水平。

　　陆骑麟认为，房价上涨的预期显然还没有发生转变，考虑到限购、限贷政策完全没有放松的背景下，上海目前的二手房行情确实可以用火爆来形容。

　　火热行情能否延续？

　　新政的靴子刚刚落地，市场热度依然不减，但如此火热的行情能否延续？

　　宋春晖认为，接下来市场的走势主要还是取决于“国五条”在地方落地的情况，如果正如市场所传言，贷款和购房资格都进一步收紧，那么二手房成交量肯定会有一定下滑，但价格跌幅会非常有限。

　　陆骑麟判断，现在上海的政策以及市场环境都不支持房价大幅度上涨，所以在限购、限贷以及房产税等政策的合力作用下，房价整体上还是会保持稳定。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡分析，购房者追涨的热情虽未减退，但考虑到春节后至“两会”前是政策出台的敏感期，加上目前卖方的强势态度，使得买方对于价格的接受度并不高，因此市场会进入到博弈期。随着全国“两会”的日益临近，预计3月政策面更趋明朗化，届时博弈期也将被打破。

　　另有不愿透露姓名的分析人士认为，2月20日的国务院常务会议首次承认，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。“这体现高层对于一线城市房价上涨的幅度已有一定的容忍度。”

　　同策咨询最近发布的研究报告显示，从2010年4月~2013年2月，34个月间国家层面出台了6次以上较大的调控政策，平均间隔时间为4~6个月，也就是说，每一次政策执行的时效周期为4~6个月。这意味着，如果5月份以后还没有后续细化政策强化执行，新“国五条”的时效性或就此开始减弱。