每经记者 王杰 辽宁营口摄影报道

　　在营口房地产市场陷入困境的背后，出于各种原因，当地政府也不得不被裹挟着出手刺激楼市。

　　日前，辽宁营口市住建委在其官方网站上公布的“市住建委2013年一季度重点工作”中，将“城市房产”列为了重点工作的第五项，其中更是强调要 “适时加大对房地产业的正面宣传，积极引导有效需求，合理消费，促进我市房屋销售工作力度。”营口市市长葛乐夫在《政府工作报告》中更是明确对2013年的营口房地销售目标定为 “房地产投资和商品房销售额均增长15%以上。”

　　在《每日经济新闻》记者日前奔赴营口调查后发现，该市对房地产行业的支持并非只停留在文字表面。除了2012年连续三次推出给予购房者契税全额返还政策、行政事业收费减免政策外，营口市还由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，“刺激”楼市消费，据相关媒体报道，财政出资补贴总额超过5000万元。

　　最近两年，正是从中央到各地持续对房地产市场进行调控的时期，而营口市政府给予购房者的 “给力”优惠，在调控趋严的大环境中，显得格外突出。但这些政策的效果究竟如何？至少目前来看，收效似乎不大。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，楼市风险最基本的是看市场的供需关系，供应量过大会致使风险较大。“以上这些(救市)政策短期有一定的效果，但是不会有长期作用”。

　　频频推出的“优惠”政策

　　《每日经济新闻》记者在营口调查发现，据不完全统计，2012年春、夏、秋季房交会，营口市政府有关方面都给予购房者契税全额返还政策。

　　2012年3月23日举行的营口市春季房地产展示交易会为购房者提供了补贴政策。在2012年3月1日至3月31日期间购买的商品房，经站前区、西市区、老边区、辽宁(营口)沿海产业基地财政部门认证，给予购房者契税全额返还政策。更“给力”的是，在2012年3月1日至3月31日期间购买商品房，经站前区、西市区、老边区、辽宁(营口)沿海产业基地财政部门认证，在办理房屋所有权证登记时给予行政事业收费减免政策。

　　据媒体报道，2012年7月26日的夏季房交会出台商品房契税补贴政策，凡在2012年7月26日~8月1日成交的商品房，购房人持商品房买卖合同、身份证到房交会二楼各区财政部门办公区办理认证，并须在9月1日之前交纳契税，领取房屋契税完税证明后由相关各区财政履行退税手续。

　　不仅如此，夏季房交会上，营口市房地产交易管理中心置业服务处还搭建平台，对5人及5人以上联合购房的，可在与开发商谈定的成交价基础之上，凭团购卡由开发商免除1平方米的房价。

　　值得注意的是，根据营口市政府网站上发布的相关信息显示，上述优惠政策还延续到了年底。消息显示，在2012年10月3日(即秋季房交会以后)至12月31日期间个人购买的商品房，经站前区、西市区、老边区、辽宁(营口)沿海产业基地财政部门认证，给予购房者契税全额返还政策。同时免收住宅房屋登记费、非住宅房屋登记费、住宅房屋抵押登记费、非住宅房屋抵押登记费、商品房查档费等五项行政事业收费。此外，公共设施维修基金都按照收费标准的80%收取。

　　记者在营口市老边区房产管理处，看到大厅内有一个指示牌，内容显示，“温馨提示，销售房展会优惠政策的业主，请您主动在申请办证时出示房展会优惠认证单，以便享受优惠。”记者就“是否会在2013年延续契税全免的政策”一事询问该处一位工作人员，该工作人员表示，暂未接到通知，听从上级安排。他同时透露，“由于最近开发量太大，政府一直对购房者给予购房补贴。”

　　《每日经济新闻》记者随后来到营口市地税局，一位工作人员表示，由于最近两年房屋滞销，所以政府出台买房免契税的方式来刺激楼市消费。

　　中国指数研究院[微博]的研报指出，三线城市营口的土地供应远超其实际需求和购买能力，除非未来吸引大批城镇人口的进入，但对多数三线城市来讲可能面临的是人口流出而不是流入。

　　备受争议的住房补贴新政

　　值得注意的是，营口陆续出台的各项政策可谓“组合拳”。

　　根据2012年4月17日营口保障性安居工程领导小组办公室及市财政局联合下发的《营口市2012年度市直机关事业单位职工住房补贴发放方案》规定，营口此次住房补贴发放对象为市财政全额拨付的机关、事业单位，1995年12月31日前参加工作、无房且在年内购买新房的职工(含离退休职工)，补贴覆盖1000人左右。由于工龄的差别，每人购置房屋面积不等，补贴额度也不均等，按人均计算补贴额度约为5万元。

　　文件还要求，申领住房补贴的职工，只能购买商品住房，年内不买房的，其补贴指标作废，并取消下次补贴优先资格。且补贴不发到个人手中，由财政直接拨付给开发商。

　　据有关方面估算，财政出资补贴总额超过5000万元，此举将直接拉动该市房地产业4亿元左右的销售额。

　　这项政策被媒体曝光后，各界关于营口涉嫌“救市”的声音此起彼伏。北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授炮轰营口此举措是“变相瓜分国家的财富”。

　　而营口市政府对于各界质疑也给予了回应，称此项政策是为解决1998年起全国各地逐步停止实物分房后的历史遗留问题，是按照国家城镇住房制度改革的政策精神作出的安排，也是营口市2005年出台的一项老政策的延续，并不违反国家现行规定，网上所说的补贴面积、补贴方式等也都严格遵照辽宁省的相关政策执行。

　　不过，房地产专家陈晟接受《每日经济新闻》采访时表示，免契税、住房补贴这些政策都是让需求和购买能力加强，但当地楼市如此大的存量，要消化还要寄希望于长期的城镇化，包括城市人口的导入及农村人口进入城市的步骤等。

　　记者试图就相关事宜采访营口市政府办公室，并未获得进一步的信息。

　　该办公室相关人士表示，此事并不清楚，建议向营口市住建委问询。而该人士提供的营口市住建委的两个电话，却一直处于无人接听状态。随后，记者又致电辽宁省建设厅，截至记者发稿时，该厅电话也处于无人接听状态。

　　银行信贷篇

　　营口楼市风险集聚 多家银行叫停开发贷

　　尽管营口给出了众多优惠政策来刺激楼市，然而销售不畅的局面似乎并没有太多改观。而长时间的销售不振，致现金无法及时回流，让当地众多开发商开始陷入了缺钱的窘境，急需银行提供资金支持。

　　在去年1月20日举办的营口市房地产企业座谈会上，营口房地产开发协会秘书长李锦生就曾表示，布局营口的房企面临资金紧张，融资渠道少的境况。

　　《每日经济新闻》记者在营口实地调查发现，各大银行设在营口的分行针对开发商的贷款审批没有丝毫松懈，似乎都不约而同地从资金源头上卡住了房企的“七寸”——目前，多家银行都已经停止了发放开发贷。

　　开发商“七寸”被卡

　　1月8日，《每日经济新闻》记者从营口银行了解到，该行已经停止了和房企的相关合作，负责公司信贷的一位工作人员告诉记者，不仅是开发贷，营口银行和开发商的相关合作都已经停止了。包括个人按揭贷款业务，也被叫停。“个人按揭的前提是和开发商有合作，而我们现在恰没有。”

　　1月14日，记者又向营口银行核实是否提供“个人按揭贷款”事宜，得到的答案是 “营口银行不办理个人按揭业务”。

　　在中国银行营口分行，该行信贷部负责人表示，目前的利率是比基准利率上调20%，且在营口申请开发贷的难度非常大，需要向辽宁省行递交申请，只有前30名有希望被通过。对于个人按揭贷款，该负责人表示，这也需要辽宁省行审批，不过，按揭贷款比开发贷申请要容易一些。

　　盛京银行营口分行的相关负责人则告诉记者，该在营口的房地产贷款份额最大，但开发贷一直处于暂缓状态。“关于房企开发贷的合作不愿往上报，报了也批不下来，外地公司本地公司都一样。”

　　“只有极个别的情况能申请开发贷。”华夏银行营口分行的负责人表示。

　　在中国工商银行营口分行，一位负责信贷的工作人员告诉记者，不仅仅是工行，所有的银行都停止了针对开发商的贷款。对于个人购房按揭服务，按揭针对的是购房者，不是开发商，这项业务还在办理中。

　　值得注意的是，同为三线城市的南通虽然也存在库存危机，但开发贷并没有完全停止。

　　在记者走访南通当地的交通银行、农业银行、建设银行、中国银行等多家银行发现，各大银行负责公司信贷的工作人员均表示，大型房企和现金流较为充足的房企仍可申请开发贷。

　　对于营口多家银行停止开发贷的行为，中国房地产学会副会长陈国强分析，说明金融机构对当地楼市的风险有很高的警觉了，这也是观察市场风险程度的指标。

　　中国指数研究院的研报表明，营口等三线城市由于人口基数低、实际需求有限，过去几年随着制造业或第三产业的快速发展，劳动力大量引入，房地产市场快速扩张，但这毕竟只是短期的。随着劳动力成本优势的逐渐消失，以及工业化规模达到或超过城市的承受能力，住房市场发展必然放缓甚至萎缩。要消耗过去几年快速扩张拿地和在建项目，需要相当长的时间，这些城市的供应压力或将长期存在。

　　城市风险指数增加

　　在CRIC(克而瑞研究中心)2012年10月发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告中，营口位列全国城市市场风险排名第26名。营口地区楼市的供求比为52，人均土地居住面积更是高达182平方米。报告指出，部分三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价持续高涨，一部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中，但其本身的需求体量其实并不足以形成支撑，这些城市未来的风险正集中展现。

　　上海易居研究院研究员严跃进指出，新增供应量远远超过了成交量，营口的城市风险指数在增加。营口的各商业银行，无疑嗅出了这一市场气息。在没有一个更为健康的市场行情出现时，开发贷动作有进一步弱化的趋势。“当然，这种风险很可能会随着城镇化趋势而有所减弱，但也并不意味着市场很快有一个转机，从布局营口的房企来看，降价促销，或许是2013年必须面对的。”

　　在CRIC发布的上述报告中，营口的房价收入比高达153。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般合理的房价收入比的取值范围为4~6之间。若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫。

　　严跃进分析认为，营口的房价收入比远远超过了一二线城市，在三线城市中也相对处于一个高位水平，甚至接近于鄂尔多斯的174，营口的楼市风险确实需要警惕。“随着大型房企逐渐进入营口这样的三线城市，一些原有的中小房企可能难以在原有的楼市中再分得一杯羹。这部分房企若难以提供差异化、有竞争力的产品，很可能会丧失原有的市场地位。”

　　深度探源篇

　　营口存量房压顶源于建设“沿海特大城市”步子太大？

　　营口的房地产业启动时间较晚，但发展速度和规模却非常迅猛。《每日经济新闻》记者调查发现，这与营口提出的 “加快建设沿海特大城市”的目标有着直接的关系。

　　“沿海特大城市”目标

　　在辽宁的三线城市中，营口的经济总量已经由原来的省内第八上升到第四，不但经济总量直逼“辽宁老三”——鞍山市，在很多研究机构的报告中，营口的发展潜力早已超越鞍山，紧随沈阳和大连之后。

　　“按照要求，我们要在沈阳-大连之间建设一座特大型城市，包括沿海规划了300平方公里的沿海带型城市，1600平方公里的沿海经济带。”在媒体2009年7月6日一篇报道中，营口要抓住辽宁沿海经济带开发这样一个战略机遇，用1600平方公里的沿海产业带，带动5400平方公里区域经济的发展。

　　据媒体报道，之后营口将建设成为辽宁“沿海具有影响力的特大型城市”作为了目标。也正是在这一目标下，营口加大了基础设施建设和招商引资的力度。

　　政策吸引房企进驻

　　无论是沿海产业基地还是营东新城，都需要大型房地产商的参与开发。在宏大的目标下，营口市各区县推出了对于房企的一系列利好政策。正是在这样的背景下，众多外地房企纷纷进驻。

　　2009年辽宁(营口)沿海产业基地招商引资优惠政策显示，入驻辽宁沿海产业基地的房地产项目，将企业上缴的销售环节营业税产业基地留成部分30%给予补助，其他入驻辽宁沿海产业基地的第三产业项目，三年内将企业上缴税金产业基地留成部门全额给予补助。

　　2009年1月1日起实行《营口站前区加快房地产业发展的若干政策》中显示，在营口市站前区注册纳税的房地产业项目和企业，对含有公益性建设的房地产开发项目，经财政、审计和规划部门审核后报区政府批准给予项目贷款贴息。

　　也正是在这些政策的 “诱惑”下，营口的房地产开发开始放量。

　　据媒体此前报道，2007年至2009年，营口商品房施工量开始飞速增长。2009年、2010年两年施工面积增幅更出现明显放大，累计商品房施工面积高达3014万平方米。

　　记者查阅营口相关信息显示，在2012年营口市房地产企业座谈会上，营口市委常委、常务副市长刘焕鑫给出了这样一组数字，“关于营口房地产形势，去年(2011年)房地产投资完成266亿元，增长48.6%；房地产施工面积2830万平方米，增长50.3%；施工面积中新开工面积是1495万平方米，增长23.3%。”在该会议上，营口房地产开发协会秘书长李锦生认为，营口房地产市场面临的情况是供大于求。

　　“和入住人群配套的是工作岗位。”在全经联研究院副院长陈宝存看来，营口目前最大的矛盾是没有工业、商业产业布局。他在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当地政府只是通过一些房地产优惠政策，吸引房企入驻，而房地产开发是致使大量空房存在的根源。

　　“人口红利”先天不足

　　值得注意的是，尽管从开发周期角度考虑，还有部分新规划楼盘没有形成现实的供房压力，但目前的新房存量，已经为营口房地产未来的市场积累下了较大的供给压力。

　　另一个现实的问题是，决定一个城市的房地产市场供需关系的一个很重要的因素是当地的人口状况，其对外来人口的吸引力及对周边地区的辐射能力。据营口市统计局数据，以2010年11月1日为基准点的人口总数是242.85万人，过去10年间的年均增长率是0.56%；城镇人口占比58.86%，乡村人口占比41.14%，同2000年相比，城镇人口占比上升10.48个百分点。

　　从上述数据看，仅靠营口目前的人口消化当前存量房显然很困难，而作为三线城市的营口对外来人口的吸引力有限，或许唯有寄望于未来的城镇化之路，才能为营口楼市带来增量的刚性需求，从而改善整个市场的供需关系。而从目前营口的产业构成看，其对周边地区在各个领域的辐射能力，也尚待加强。

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